Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

Đất quy hoạch chi tiết 1/2000 và quy hoạch treo có được chuyển mục đích và xin xây dựng tạm được không?

Câu hỏi 1:

Tôi có mua mảnh đất trồng cây lâu năm diện tích 1500m tại xã Trung an, CC, nằm trong quy hoạch treo Làng nghề đã lâu. Vậy hôm nay tôi muốn xin san lấp và xin xây dựng cam kết hoặc xin theo diện Tp Hcm 5% có được không? Tôi phải làm thế nào và quy định pháp luật ra sao.

Câu hỏi 2:

Anh tôi có mua 1000m đất trong quy hoach ĐTTB Củ Chi do BQL Tây Bắc quản lý. Tôi có lên xã đăng ký xin chuyển mục đích qua đất ở thì địa chính xã ko nhận hồ sơ mà nói do BQL Tây Bắc xử lý. Vậy cho tôi hỏi trong trường hợp này tôi muốn cải tạo đất như san lấp và xin xây dựng như trường hợp 1 có được không và tôi phải làm gì? Nếu xin được thì xin cơ quan nào. và thủ tục tiến hành ra sao thưa Luật Sư

Xin Luật Minh Khuê giải đáp giúp

Trân trọng cảm ơn!

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Luật đất đai 2013;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP;

Quyết định số 19/2003/QĐ-UB của UBND thành phố Hồ Chí Minh về ban hành quy định về quản lý việc san lấp và xây dựng công trình trên sỗng, kênh, rạch, đầm, hồ công cộng thuộc địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Câu hỏi 1: Tôi có mua mảnh đất trồng cây lâu năm diện tích 1500m tại xã Trung an, CC, nằm trong quy hoạch treo Làng nghề đã lâu. Vậy hôm nay tôi muốn xin san lấp và xin xây dựng cam kết hoặc xin theo diện Tp Hcm 5% có được không? Tôi phải làm thế nào và quy định pháp luật ra sao.

Trả lời:

Trong các văn bản pháp luật, không có quy định về khái niệm quy hoạch treo là gì nhưng có thể hiểu quy hoạch treo là tình trạng phần diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra văn bản xác định, hoặc ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau nhưng không được thực hiện hoặc thực hiện chậm so với tiến độ ban đầu.

Thông tin của anh cung cấp chưa rõ ràng quy hoạch này đang trong tình trạng như thế nào. Vì vậy, tôi sẽ phân tích các trường hợp theo quy định tại Điều 49 luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

"Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

5. Chính phủ quy định chi tiết việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất."

Trường hợp 1: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Vây anh cần kiểm tra xem, diện tích đất này quy hoạch đã được công bố vào thời điểm nào, đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hay chưa? Trường hợp đã công bố quy hoạch sử dụng đất nhưng cấp huyện chưa ban hành kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì anh vẫn được tiếp tục sử dụng đất như bình thường. Việc san lấp đất thực hiện theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 2: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì anh được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 3: Nếu cơ quan có thẩm quyền cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi. Đối với trường hợp này, nếu diện tích đất của anh đã được.

Vậy anh kiểm tra xem dự án này đã có công bố hủy bỏ chưa, nếu cơ quan có thẩm quyền sau 3 năm chưa thực hiện dự án mà cũng chưa có quyết định điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có nhưng không công bố thì anh không bị hạn chế bất kỳ quyền nào của người sử dụng đất.

Theo phân tích trên, nếu diện tích đất này anh thuộc trường hợp được sử dụng và không bị hạn chế quyền nào của người sử dụng đất. Thì việc xây dựng anh thực hiện theo quy định của luật xây dựng 2014.

Câu hỏi 2:

Anh tôi có mua 1000m đất trong quy hoach Đô thị Tây bắc Củ Chi do BQL Tây Bắc quản lý. Tôi có lên xã đăng ký xin chuyển mục đích qua đất ở thì địa chính xã ko nhận hồ sơ mà nói do BQL Tây Bắc xử lý. Vậy cho tôi hỏi trong trường hợp này tôi muốn cải tạo đất như san lấp và xin xây dựng như trường hợp 1 có được không và tôi phải làm gì? Nếu xin được thì xin cơ quan nào.

Trả lời:

Trường hợp này câu hỏi của anh cũng chưa rõ ràng, đối với trường hợp anh muốn xây dựng hay cải tạo anh phải xin giấy phép theo quy định của Luật xây dựng. Tuy nhiên, việc anh xin giấy phép phải phù hợp với mục đích sử dụng đất. Theo thông tin anh cung cấp thì anh đã lên xã để làm thủ tục xin chuyển mục đích qua đất ở. Vậy tôi hiểu rằng hiện tại diện tích đất ban đầu không phải là đất ở. Anh muốn làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 quy định 2 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép.

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định số 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành theo các bước sau:

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Khi nộp hồ sơ xuất trình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân

Bước 2. Nộp hồ sơ

- Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 4. Trả kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Thời gian thực hiện:

+ Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về đất đai” Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê