Đất quy hoạch là gì? Giá đến bù và cách nhận biết đất quy hoạch

1. Hiểu thế nào về đất quy hoạch?

Trước khi tìm hiểu về khái niệm đất quy hoạch thì ta cần hiểu quy hoạch là gì? Quy hoạch được hiểu là quá trình sắp xếp, bố trí các đối tượng vào một không gian nhất định nhằm thực hiện những mục tiếu theo kế hoạch đã đề ra.

Quy hoạch là hoạt động có ý nghĩa quan trọng. Trên cơ sở đó người ta sẽ khai thác, sử dụng hiệu quả các nguồn lực của Đất nước. Nguồn đất được quy hojahc sẽ phục vụ cho mục tiêu phát triển bền vững của Đất nước thay vì mục đích các nhân

Tại khoản 2, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đưa ra khái niệm Quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế-xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xã định.

Quy định trên cho thấy, quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một thời gian nhất định và được chia thành từng kỳ quy hoạch sử dụng đất cụ thể.

Vậy đất quy hoạch là gì? Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong khoảng thời gian xác định.

Việc quy hoạch đất nhằm đề ra định hướng đưa đất đai thực sự là nguồn lực quan trong phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội gắn với bảo vệ môi trường, tạo nền tảng để đến năm 2045 nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Việc quy hojahc sử dụng đất tránh được các trường hợp diện tích đất chưa được sử dụng phân khu chức năng giải quyết các vấn đề giao thông và thực hiện các chính sách đầu tư, xây dựng, sản xuất theo ý đồ của Nhà nước. Bên cạnh đó việc quy hoạch loại đất này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc là cơ sở để Nhà nước thực hiện đền bù về đất sau khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

Mỗi địa phương sẽ có quy hoạch đất khác nhau, căn cứ trên quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương đó. Việc quy hoạch này không có tính chất cố định, mãi mãi mà sẽ điều chỉnh theo từng giai đoạn, tùy vào thực tế để đảm bảo sự phù hợp.

2. Nhận biết đất trong diện quy hoạch.

Trường hợp đất nằm trong diện quy hoạch sẽ bị hạn chế một số quyền với người sử dụng đất. Do đó việc kiểm tra đất có nằm trong quy hoạch này hay không là điều rất quan trọng. Vậy làm thế nào để nhận biết đất đang nằm trong quy hoạch. Có các cách để nhận biết như sau:

- Kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin ở sổ đỏ hoặc sổ hồng. Nếu đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin quy hoạch sẽ được ghi rõ ràng trong phần ghi chú của sổ đỏ. Ngoài ra, các thông tin này cũng nêu rõ khu đất này thuộc diện quy hoạch gì.  Tuy nhiên cũng cần phải xem xét qua tỏng bản đồ địa chính tài địa phương, bởi hiện nay, việc đánh tráo sổ hồng và mua bán bằng sổ hồng giả được làm rất tinh vi, người dân có thể bị lừa bởi trường hợp này. Người mua có thể xem xét, cân nhắc quy hoạch đó có phù hợp với mình không trước khi có ý định mua đất;

- Xem thông tin quy hoạch sử dụng đất tại trụ sở hoặc thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp xã  hoặc cấp huyện nơi có đât liên quan đế quy hoạch sử dụng đất đó;

- Xem thông tin quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai ở địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện). Đây là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương cho nên họ sẽ nắm rõ nhất việc đất đai nằm trong quy hoạch như thế nào. Hoặc người dân có yheer gửi yêu cầu đến phòng đăng ký đất đai qua thư điện tư, fax, bưu điện... và xin cấp Chứng chỉ xác nhận quy hoạch của phần đất mình tìm hiểu có thể mất khoảng 10 đến 15 ngày sẽ có kết quả nên người dân hãy cân nhắc sắp xếp thời gian phù hợp trước khi làm.

Người dân có thể lựa chọn một trong những cách trên có kiểm tra xem đất mình tìm hiểu có nằm trong quy hoạch không sau đó hãy thực hiện các thủ tục khác để tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của mình.

3. Có được mua đất nằm trong quy hoạch không?

Nhiều người thắc mắc là đất nằm tong quy hoạch có được mua bán, chuyển nhượng hay không? Câu trả lời là có nếu đất đó đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định. Cụ thể:

Trường hợp đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. thì người sử dụng có quyền mua, bán. Để được mua bán, chuyển nhượng, tặng, cho thì loại đất đó phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai như sau:

- Có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, trừ hai trường hợp sau:

+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp sổ đỏ nhưng được quyền bán;

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng được thực hiện quyền bán khi có đủ các điều kiện để cấp Sổ đỏ

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Đất vẫn đang trong thời gian sử dụng;

Trường hợp đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất đã nằm trong kế hoạch đó phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch đã đề ra được tiếp tục thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất nhưng bị hạn chế một số quyền như: không được xây dựng nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.....Trường hợp nếu người sử dụng có nhu cầu cải tạo hoặc sửa chữa thì phải xin cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

Việc mua đất trong quy hoạch có nên hay không thì dựa vào từng trường hợp cụ thể mà người mua sẽ cân nhắc dựa vào mục đích và điều kiện của mỗi người. Nếu mua đất với giá rẻ đang nằm trong quy hoạch thì có lẽ sẽ có lợi hơn đối với người mua, nhưng không phải vì ham rẻ, nóng vội không tìm hiểu kỹ mà nên cân nhắc về mục đích mua, nếu mua để ở thì chẳng may đất có kế hoạch sử dụng đất hàng năm rồi thì có thể sẽ thu hồi trong quá trình sử dụng nhưng người sử dụng cũng sẽ được bồi thường thỏa đáng (tùy vào từng loại đất, từng điều kiện mà đất đó hưởng), còn nếu trường hợp đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng thì vẫn tiếp tục sử dụng bình thường vì biết đâu quy hoạch sẽ thay đổi và đất sẽ bị loại bỏ trong diện quy hoạch, bởi lẽ căn cứ tại khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai trường hợp Diện tích đất hàng năm nằm trong quy hoạch của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất nhưng sau 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đã ghi trong kế hoạch sử dụng đất, nên nếu thuộc trường hợp trên thì đất nằm trong quy hoạch mà người mua đang sử dụng có thể được hủy bỏ khỏi diện quy hoạch.

Chung quy lại, đất nằm trong quy hoạch vẫn được mua bán, chuyển nhượng với điều kiện đất phải đáp ứng quy định tại Điều 188 Luật Đất đai nêu trên nhưng việc mua bán đất trong diện quy hoạch là một quyết định mạo hiểm, nhiều rủi ro nhưng cũng đầy cơ hội vì vậy, xét theo hoàn cảnh, điều kiện, cái được cái mất mà người mua đưa ra quyết định phù hợp để tránh việc phải chịu thiết thòi và tranh chấp kiện tụng không đáng có. Vì vậy khi mua bán đất bạn nên tìm hiểu kỹ về loại đất của mình có thuộc loại hình nào hay không, ví dụ đất quy hoạch cây xanh thì chỉ phục vụ cho mục đích công đồng như việc trồng cây, công viên, vườn hoa...còn đất quy hoạch giao thông sẽ phục vụ cho mục đích xây dựng cầu, đường vận tải công cộng. Chính vì vậy, bạn cần phải cân đo đong đếm về cả mục đích và khả năng của mình.

Một thông tin cần thiết cho bạn nữa, đó là phần lớn trường hợp đất nằm trong quy hoạch s ử dụng đất không được cấp sổ đỏ nếu mục đích sử dụng của địa phương trong thời gian ngắn. Nhưng trong một số trường hợp đất nằm trong quy hoạch sẽ được cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai quy định trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hojahc sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh hủy bỏ đó thì người sử dụng đất vẫn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, vẫn tiếp tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, vay vốn.....

Như vậy việc cấp sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào từng trường hợp quy hoạch và chính sách ở mỗi địa phương.

4. Mua đất nằm trong quy hoạch thì phải làm gì?

Trường hợp khách hàng đã mua phải đất trong diện quy hoạch thì trước hết khách hàng cần xác định lại những vấn đề sau:

- Khách hàng cần kiểm tra lại nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng từ các điều khoản về thông tin thửa đất, thỏa thuận về giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ, cam kết của các bên, người mua cần kiểm tra xem hai bên có cam kết về việc đất nằm trong quy hoạch không. Nếu trong hợp đồng có cam kết đó thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền. Nếu trường hợp bên bán không đồng ý thì có quyền khởi kiện bên bán. Trường hợp trong hợp đồng không có cam kết giữa bên bán và bên mua về việc đất trong diện quy hoạch thì người mua phải chấp nhận vì hợp đồng do các bên thỏa thuận trừ trường hợp bên mua chứng minh được bị lừa dối.

- Kiểm tra xem bên bán có mục đích lừa dối như biết là đất trong diện quy hoạch và có thông báo thu hồi nhưng cố tình che giấu thông tin quy hoạch trên để rao bán, nhận tiền đặt cọc của bên mua thì đây là hành vi lừa, vi phạm pháp luật. Căn cứ tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về giao dịch dân vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa. Như vậy trong trường hợp nếu người bán cố tình che giấu thông tin đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giao dịch đặt cọc sẽ bị vô hiệu. Bên mua có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối. Trong trường hợp việc đặt cọc bị Tòa án tuyên vô hiệu thì bên mua sẽ lấy lại được khoản tiền cọc.

- Người mua cần nắm rõ quyền sử dụng: Như đã phân tích ở trên, nếu mua phải đất nằm trong quy hoạch có thể tồn tại cơ hội đó là quy hoạch có thể thay đổi theo thời gian tùy vào tình hình sử dụng đất tại địa phương nhằm đảm bảo phù hợp với thực tiễn, cho nên trong thời gian nữa biết đâu quy hoạch liên qaun đến mảnh đất cũng có thể bị dỡ bỏ hoặc có thay đổi. Người mua cần phải nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình như đã nêu ở mục 3 bài viết. Luật Xây dựng sử đổi năm 2020 khoản 33 Điều 1 có quy định, sau 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp Giấy phép xây dựng có hạn.

Trên đây là phần tư vấn của Luật Minh Khuê về Đất quy hoạch và mua bán đất quy hoạch sẽ ra sao. Nếu có vướng mắc liên quan đến lĩnh vực trên hãy gọi: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài trực tuyến.