Quy định về sử dụng đất tôn giáo theo Luật đất đai 2024

Khác với nhiều loại đất phi nông nghiệp khác, đất tôn giáo không hướng tới mục tiêu kinh doanh hay sinh lợi, mà chủ yếu phục vụ hoạt động tín ngưỡng, tôn giáo hợp pháp của các tổ chức tôn giáo được Nhà nước công nhận. Chính vì vậy, pháp luật đất đai không chỉ quy định rõ loại đất, hình thức giao đất, thời hạn sử dụng, mà còn đặt ra những nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ riêng nhằm bảo đảm việc sử dụng đất tôn giáo đúng mục đích, phù hợp quy hoạch, không bị thương mại hóa hoặc lợi dụng trái pháp luật. Việc thiếu hiểu biết hoặc hiểu không đúng các quy định này có thể dẫn đến những hệ lụy pháp lý phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức tôn giáo cũng như trật tự quản lý đất đai.

1. Đất tôn giáo là gì? Đất tôn giáo bao gồm các loại đất nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 213 Luật Đất đai 2024, đất tôn giáo được xác định là một loại đất riêng biệt trong nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm các thành phần cấu thành cụ thể sau đây:   

- Đất xây dựng cơ sở tôn giáo: Đây là hạt nhân cốt lõi của khái niệm đất tôn giáo, bao gồm diện tích đất được sử dụng để xây dựng các công trình thờ tự, hành lễ chính thức. Các công trình này bao gồm: chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh đường, thánh thất, niệm phật đường. Ngoài ra, khái niệm này còn mở rộng đến các công trình mang tính chất đào tạo và tu hành như tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo.

- Đất xây dựng trụ sở của tổ chức tôn giáo: Bao gồm đất xây dựng nơi làm việc của cơ quan lãnh đạo, điều hành của tổ chức tôn giáo được Nhà nước công nhận (ví dụ: Trụ sở Hội đồng Trị sự Giáo hội Phật giáo Việt Nam, Trụ sở Hội đồng Giám mục...).

- Đất xây dựng trụ sở của tổ chức tôn giáo trực thuộc: Đây là điểm mới quan trọng và là sự bổ sung mang tính kỹ thuật pháp lý cao của Luật 2024. Trước đây, khái niệm "tổ chức tôn giáo trực thuộc" chưa được nhấn mạnh trong Luật Đất đai, dẫn đến vướng mắc khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đơn vị cấp cơ sở. Việc luật hóa đối tượng này xác nhận tư cách chủ thể sử dụng đất độc lập của các tổ chức tôn giáo trực thuộc, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phân cấp quản lý và thực hiện các giao dịch dân sự, hành chính liên quan đến đất đai.   

- Đất xây dựng công trình tôn giáo hợp pháp khác: Đây là quy định mang tính "quét" nhằm bao quát các công trình phụ trợ nằm trong khuôn viên hoặc gắn liền với hoạt động tôn giáo được pháp luật công nhận nhưng chưa được liệt kê cụ thể (như tháp, bia, tượng đài tôn giáo, nhà khách hành hương nằm trong cơ sở tôn giáo).

Đất tôn giáo thuộc nhóm đất phi nông nghiệp (quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024). Đặc điểm pháp lý quan trọng nhất của loại đất này là chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài (khoản 8 Điều 171 Luật Đất đai 2024).   

Việc xác định thời hạn sử dụng là "ổn định lâu dài" thay vì "có thời hạn" xuất phát từ bản chất của hoạt động tôn giáo là hoạt động tinh thần, tâm linh tồn tại qua nhiều thế hệ, gắn liền với lịch sử và văn hóa cộng đồng. Các công trình tôn giáo thường có tuổi thọ hàng trăm năm, do đó, chế độ sử dụng đất phải tương thích với tính chất bền vững này. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, tính chất "ổn định lâu dài" này chủ yếu áp dụng cho phần đất phục vụ mục đích thờ tự thuần túy (sẽ được phân tích kỹ hơn ở phần hình thức giao đất).

Một điểm cần lưu ý trong định nghĩa tại Điều 213 là sự tách bạch tương đối giữa "cơ sở tôn giáo" (nơi thờ tự) và "trụ sở" (nơi làm việc). Mặc dù trên thực tế, tại nhiều cơ sở tôn giáo (như chùa, nhà xứ), nơi thờ tự và nơi làm việc/sinh hoạt của chức sắc thường nằm chung trên một khuôn viên, nhưng việc phân loại này có ý nghĩa quan trọng khi xác định hạn mức giao đất và nghĩa vụ tài chính trong trường hợp sử dụng đa mục đích.

2. Hình thức Nhà nước giao và quản lý đất tôn giáo

1.1. Cơ chế Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Đây là hình thức thể hiện chính sách ưu đãi đặc biệt của Nhà nước đối với hoạt động tôn giáo, coi hoạt động này là nhu cầu tinh thần chính đáng của nhân dân, không mang tính chất kinh doanh.

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng cơ sở tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.   

Trong hình thức này, giá trị quyền sử dụng đất không được tính thành tiền và tổ chức tôn giáo không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền sử dụng đất). Điều này giúp giảm gánh nặng tài chính cho các tổ chức tôn giáo, vốn hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn đóng góp tự nguyện (cúng dường, công đức) của tín đồ.   

Do được Nhà nước giao đất "miễn phí", quyền năng của chủ thể sử dụng đất bị hạn chế nghiêm ngặt. Theo khoản 2 Điều 32 Luật Đất đai 2024, tổ chức tôn giáo sử dụng đất theo hình thức này không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm ngăn chặn việc thương mại hóa đất tôn giáo hoặc biến tướng đất công cộng thành tài sản tư nhân.   

2.2. Cơ chế Cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm

Luật Đất đai 2024 mở rộng phạm vi quản lý bằng cách áp dụng cơ chế thuê đất đối với các diện tích đất tôn giáo không thuộc phạm vi "thờ tự thuần túy". Khoản 3 Điều 213 Luật Đất đai 2024.

Căn cứ khoản 3 Điều 213 Luật Đất đai 2024, Các tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 213 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, đây là các quỹ đất được sử dụng vào mục đích hoạt động xã hội hóa như giáo dục (trường học), y tế (phòng khám từ thiện), nhân đạo (trung tâm bảo trợ xã hội) hoặc đất nông nghiệp, lâm nghiệp do cơ sở tôn giáo quản lý, canh tác.   

Tổ chức tôn giáo chuyển sang vị thế của người thuê đất, phải ký hợp đồng thuê đất và nộp tiền thuê đất hằng năm cho Nhà nước. Cơ chế này tạo sự bình đẳng giữa tổ chức tôn giáo và các tổ chức kinh tế, xã hội khác khi cùng sử dụng nguồn lực đất đai quốc gia.   

2.3. Thẩm quyền giao đất và Hạn mức sử dụng đất

Để tránh tình trạng giao đất tràn lan hoặc thiếu thống nhất, Luật Đất đai 2024 tiếp tục phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương.

Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định diện tích đất giao cho tổ chức tôn giáo. Việc giao đất phải dựa trên hai yếu tố:

• Nhu cầu thực tế về hoạt động tôn giáo: Được xác định thông qua số lượng tín đồ, quy mô lễ hội, yêu cầu về không gian thờ tự và sinh hoạt tôn giáo.
• Khả năng quỹ đất của địa phương: Phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
• Quy định về hạn mức: Khoản 4 Điều 213 giao cho UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho tổ chức tôn giáo.

Tại Thành phố Đà Nẵng, ngay sau khi Luật có hiệu lực, địa phương này đã ban hành quy định hạn mức giao đất mới cho cơ sở tôn giáo không vượt quá 3.000 m2. Đối với các trường hợp đặc thù có nhu cầu lớn hơn (ví dụ xây dựng học viện phật giáo, trung tâm hành hương lớn), UBND thành phố sẽ xem xét quyết định từng trường hợp cụ thể dựa trên quy hoạch chuyên ngành. Điều này cho thấy sự linh hoạt nhưng chặt chẽ trong khâu quản lý thực tế.   

2.4. Quy trình Cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

Vấn đề pháp lý hóa quyền sử dụng đất (cấp Sổ đỏ) cho đất tôn giáo là một nội dung trọng tâm trong công tác quản lý nhà nước hiện nay. Đất tôn giáo đang sử dụng nếu đáp ứng đủ điều kiện (không tranh chấp, sử dụng ổn định, đúng quy hoạch) sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Chủ thể đứng tên: Giấy chứng nhận được cấp cho Tổ chức tôn giáo hoặc Tổ chức tôn giáo trực thuộc, tuyệt đối không cấp cho cá nhân (chức sắc, nhà tu hành). Quy định này nhằm triệt tiêu nguy cơ biến tài sản chung của giáo hội thành tài sản thừa kế riêng của cá nhân, vốn là nguyên nhân của nhiều tranh chấp đất đai tôn giáo trong quá khứ.   

Đối với đất đang sử dụng mà chưa có giấy tờ, tổ chức tôn giáo phải tự rà soát, kê khai hiện trạng (diện tích đang dùng, diện tích cho mượn, diện tích bị lấn chiếm) và báo cáo UBND cấp tỉnh. UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào thực tế để quyết định diện tích được cấp Giấy chứng nhận (đối với đất thờ tự) hoặc chuyển sang thuê đất (đối với đất sản xuất kinh doanh), hoặc thu hồi (nếu không sử dụng).

3. Có được sử dụng đất tôn giáo vào mục đích khác không?

Dưới thời điểm áp dụng Luật Đất đai 2013, nguyên tắc sử dụng đất "đúng mục đích" được hiểu khá cứng nhắc, khiến việc các cơ sở tôn giáo tổ chức các hoạt động dịch vụ hỗ trợ (như bãi xe, căng tin, bán đồ lưu niệm) thường rơi vào vùng xám pháp lý hoặc bị coi là sử dụng đất sai mục đích.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã có bước đột phá khi chính thức cho phép sử dụng đất tôn giáo vào mục đích khác thông qua cơ chế "sử dụng đất kết hợp đa mục đích". Không phải là chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoàn toàn, mà là sử dụng kết hợp. Mục đích chính vẫn phải là đất tôn giáo, các mục đích khác chỉ là phụ trợ và phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt.

Quy định này xuất phát từ thực tiễn khách quan: các cơ sở tôn giáo hiện nay không chỉ là nơi thờ tự mà còn là các điểm du lịch tâm linh, văn hóa, thu hút đông đảo du khách. Nhu cầu về dịch vụ ăn uống, lưu trú ngắn hạn, bán hàng lưu niệm là nhu cầu thực tế. Việc hợp pháp hóa hoạt động này giúp Nhà nước quản lý tốt hơn và thu được ngân sách, đồng thời giúp cơ sở tôn giáo có nguồn thu hợp pháp để tái đầu tư, tôn tạo di tích.

4. Sử dụng đất tôn giáo kết hợp với thương mại, dịch vụ phải bảo đảm các yêu cầu gì?

Việc sử dụng đất kết hợp được quy định tại khoản 5 Điều 213 (cho phép đất tôn giáo kết hợp thương mại, dịch vụ) và các nguyên tắc chung tại khoản 2 Điều 218 Luật Đất đai 2024.

Tổ chức tôn giáo khi sử dụng đất kết hợp thương mại, dịch vụ phải đảm bảo 05 nguyên tắc sau đây:   

• Không làm thay đổi loại đất chính: Mục đích sử dụng đất chủ đạo vẫn phải là đất tôn giáo. Hoạt động thương mại, dịch vụ chỉ là thứ yếu, phục vụ cho hoạt động tôn giáo hoặc du khách đến thăm quan.
• Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính: Các công trình xây dựng cho mục đích thương mại, dịch vụ phải có tính chất dễ tháo dỡ, không được kiên cố hóa đến mức làm biến dạng hoàn toàn địa hình, khiến đất không thể quay lại phục vụ hoạt động tôn giáo khi cần thiết.
• Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh: Đặc biệt quan trọng đối với các cơ sở tôn giáo nằm ở vùng biên giới, hải đảo hoặc vị trí chiến lược.
• Bảo vệ môi trường và cảnh quan: Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học. Việc kinh doanh không được phá vỡ không gian thanh tịnh, tôn nghiêm của cơ sở tôn giáo.
• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính: Đây là yêu cầu quan trọng nhất về mặt kinh tế. Đối với phần diện tích đất sử dụng kết hợp vào mục đích thương mại, dịch vụ, tổ chức tôn giáo phải nộp tiền thuê đất hằng năm.

5. So sánh đất tôn giáo và đất tín ngưỡng

Điểm giống nhau cơ bản giữa đất tôn giáo và đất tín ngưỡng:

• Đều thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
• Thời hạn sử dụng đất: Ổn định lâu dài.
• Đều được phép sử dụng kết hợp đa mục đích (thương mại, dịch vụ).
• Đều được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (đối với phần diện tích cốt lõi).

Dưới đây là bảng phân biệt giữa đất tôn giáo và đất tín ngưỡng theo Luật đất đai 2024:

Điểm phức tạp nhất nằm ở khái niệm "Chùa". Theo tư duy thông thường, chùa thuộc về Phật giáo (Tôn giáo). Tuy nhiên, Nghị định 102/2024/NĐ-CP (khoản 8 Điều 5) đã tinh tế phân loại:

• Nếu chùa thuộc sự quản lý của Giáo hội Phật giáo Việt Nam (có quyết định bổ nhiệm trụ trì, nằm trong danh bộ giáo hội) -> Là Đất Tôn giáo.
• Nếu chùa là chùa làng, am thờ do dân làng tự lập, tự quản, chưa gia nhập giáo hội -> Được xếp vào Đất Tín ngưỡng.
• Sự phân định này ảnh hưởng trực tiếp đến việc ai là người có quyền đại diện thực hiện các thủ tục pháp lý về đất đai (Ban Trị sự hay Trưởng thôn/Ban quản lý di tích).

6. Câu hỏi thường gặp

6.1. Đất tôn giáo có được thế chấp để vay vốn ngân hàng không?

Trả lời: Về nguyên tắc là KHÔNG, nếu đó là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 32 Luật Đất đai 2024 quy định tổ chức tôn giáo được giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.   

 Đất tôn giáo trong trường hợp này được coi là tài sản công cộng phục vụ nhu cầu tâm linh chung, không phải tài sản thương mại. Việc cấm thế chấp nhằm ngăn chặn rủi ro đất tôn giáo bị phát mại (siết nợ) chuyển sang tay tư nhân, gây bất ổn xã hội.

Ngoại lệ: Đối với đất do tổ chức tôn giáo thuê và trả tiền thuê đất hằng năm, quyền thế chấp có thể được mở rộng hơn nhưng thường chỉ giới hạn ở việc thế chấp tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng) mà tổ chức đã đầu tư bằng vốn riêng, chứ không phải quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế các ngân hàng rất e ngại nhận thế chấp loại tài sản đặc thù này do tính thanh khoản thấp và nhạy cảm.

6.2. Sổ đỏ đất nhà thờ, đất chùa sẽ đứng tên ai? Cá nhân linh mục/trụ trì hay tổ chức?

Trả lời: Sổ đỏ (Giấy chứng nhận QSDĐ) sẽ đứng tên Tổ chức tôn giáo hoặc Tổ chức tôn giáo trực thuộc, không đứng tên cá nhân.

Luật định danh chủ thể sử dụng đất là "tổ chức". Việc cá nhân (dù là người đứng đầu cơ sở) đứng tên trên Sổ đỏ đất tôn giáo đã gây ra nhiều hệ lụy trong quá khứ (tranh chấp thừa kế khi vị đó qua đời, nhập nhằng giữa tài sản riêng và tài sản chung). Quy định mới yêu cầu rõ ràng tên trên Sổ đỏ phải là tên pháp nhân của cơ sở (ví dụ: "Chùa A", "Giáo xứ B") để đảm bảo tính bền vững và kế thừa của tài sản tôn giáo.

6.3. Xin giấy phép xây dựng công trình tôn giáo cần lưu ý giấy tờ gì đặc biệt?

Trả lời: Ngoài hồ sơ thiết kế và giấy tờ đất đai, điểm đặc biệt quan trọng là phải có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước về tôn giáo.

Theo quy định về xây dựng và tôn giáo, hồ sơ xin phép xây dựng công trình tôn giáo bắt buộc phải có:   

• Văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan chuyên môn về tín ngưỡng, tôn giáo thuộc UBND cấp tỉnh.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (Sổ đỏ mang tên tổ chức). Điều này nhằm đảm bảo công trình xây dựng phù hợp với nhu cầu sinh hoạt tôn giáo đã đăng ký và không vi phạm quy hoạch kiến trúc.

6.4. Đất nhà thờ họ có được chuyển nhượng, mua bán không?

Trả lời: KHÔNG.

Căn cứ: Điều 212 Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan đến đất tín ngưỡng do cộng đồng dân cư sử dụng.

Giải thích: Đất tín ngưỡng (nhà thờ họ, từ đường) thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dòng họ. Pháp luật cấm việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối với đất này. Người đại diện dòng họ chỉ có quyền quản lý, tu bổ, không có quyền bán đất của tổ tiên.

Kết luận

Luật Đất đai 2024 đã tiếp tục khẳng định quan điểm nhất quán của Nhà nước trong việc tôn trọng và bảo đảm quyền tự do tín ngưỡng, tôn giáo, đồng thời tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với đất đai nói chung và đất tôn giáo nói riêng. Thông qua việc xác định rõ đất tôn giáo là một loại đất phi nông nghiệp đặc thù, được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất và sử dụng ổn định lâu dài, pháp luật đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng để các tổ chức tôn giáo yên tâm hoạt động, phát huy giá trị văn hóa – tinh thần tích cực trong đời sống xã hội.

Tuy nhiên, đi kèm với các quyền được bảo đảm là những nghĩa vụ và giới hạn pháp lý chặt chẽ. Việc sử dụng đất tôn giáo phải tuyệt đối tuân thủ nguyên tắc đúng mục đích, phù hợp quy hoạch và không được biến tướng thành hoạt động kinh doanh, thương mại trái phép. Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ các hành vi bị cấm, đồng thời đặt ra cơ chế quản lý, kiểm soát nhằm ngăn ngừa tình trạng lạm dụng đất tôn giáo, gây ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai và lợi ích chung của xã hội.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.