1. Chuyển nhượng là gì?

Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đối tượng của việc chuyển nhượng bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhà ở, công trình xây dựng, vật, các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất đó.

Trong đó, nhà ở là các công trình xây dựng nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà liền kề. Tài sản gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường, hàng rào hay quyền với bất động sản liền kề…

2. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Điều kiện để một thửa đất được chuyển nhượng quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

3. Đất vượt hạn mức có được phép chuyển nhượng, mua bán?

Hạn mức giao đất/ hạn mức công nhận đất ở địa phương là mức giới hạn đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định cho mỗi cá nhân, hộ gia đình. Hạn mức giao đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất áp dụng trong phạm vi địa bàn tỉnh mình nhằm mục đích để xác định được diện tích đất tối đa được giao hoặc được công nhận.

Đất vượt hạn mức thực tế hiểu là phần đất vượt diện tích đất tối đa, giới hạn mà Ủy ban nhân dân quy định. Và việc xác định hạn mức giao đất cũng mang ý nghĩa là căn cứ, cơ sở để tính toán tiền sử dụng đất, các loại thuế phí khác đối với phần đất vượt hạn mức mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

Như trên đã phân tích các điều kiện chung để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối với phần đất vượt hạn mức muốn chuyển nhượng được thì cũng phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện như trên, cụ thể:

3.1 Thứ nhất, diện tích vượt hạn mức đất phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, sổ hồng)

Điều kiện đầu tiên để thửa đất ở/diện tích đất ở vượt hạn mức được quyền chuyển nhượng là thửa đất phải được cấp giấy chứng nhận. Điều này cũng có nghĩa là diện tích đất ở vượt hạn mức mà chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc không được cấp giấy chứng nhận sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng.

Khi một thửa đất tiến hành giao dịch mua bán, điều kiện tiên quyết đầu tiên là thửa đất đó phải có sổ đỏ. Do vậy, phần đất vượt hạn mức phải được công nhận hợp pháp hóa vào Sổ đỏ thì mới đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng.

3.2 Thứ hai, diện tích đất vượt hạn mức phải không có tranh chấp xảy ra (đang bị khiếu nại, khiếu kiện tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền)

Đất đang có tranh chấp là đất mà giữa người sử dụng đất đối với cá nhân, tổ chức khác hoặc với cơ quan nhà nước có xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tranh chấp mục đích sử dụng đất, tranh chấp về bồi thường đất đai như thế nào… Và đương nhiên khi xảy ra tranh chấp, chưa giải quyết triệt để vấn đề xác định ai đúng – ai sai, ai có quyền đối với phần đất đó thì sẽ không thể tiến hành giao dịch được đất đai.

3.3 Thứ ba, diện tích đất vượt hạn mức không bị kê biên bảo đảm thi hành án

Quyền sử dụng đất được tiến hành chuyển nhượng khi không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quyết định/bản án đã có hiệu lực của Toà án. Vì trước sau thì phần đất đó cũng bị xử lý nên chắc chắn không thể tiến hành giao dịch chuyển nhượng cho cá nhân hay tổ chức nào khác.

3.4 Thứ tư, phần đất phải còn thời hạn sử dụng đất

Nếu diện tích đất chuyển nhượng không còn thời hạn sử dụng dụng hay đang nằm trong diện quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm đưa ra hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện đưa ra thì sẽ không tiến hành giao dịch mua bán đất.

Tóm lại, thông qua các căn cứ trên thì khi diện tích đất ở vượt hạn mức đảm bảo các điều kiện để được chuyển nhượng như đã được cấp giấy chứng nhận, không có tranh chấp… thì vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng. Nói cách khác, đất ở trong hoặc ngoài hạn mức đều có thể được mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn các điều kiện luật định.

4. Thủ tục chuyển nhượng đất vượt hạn mức

Như chúng tôi đã phân tích, trình bày ở trên, đất ở vượt hạn mức được quyền chuyển nhượng nếu thỏa mãn đồng thời các điều kiện pháp luật quy định. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vượt hạn mức được thực hiện theo trình tự như sau:

Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng/chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng. Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Các bên trong hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ theo quy định pháp luật như giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp, giấy chứng nhận, giấy tờ chứng minh hôn nhân khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Bước 2: Thực hiện đăng ký sang tên/đăng ký biến động quyền sử dụng đất

Bên có nghĩa vụ thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất, tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ).

Bước 3: Đóng nộp thuế phí và nhận kết quả

Các bên có nghĩa vụ kê khai, đóng nộp thuế phí theo thông báo và nhận kết quả sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, về cơ bản, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vượt hạn mức cũng được thực hiện như chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất thông thường. Bên có nghĩa vụ được đăng ký biến động quyền sử dụng đất sau khi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ theo quy định.

Để tìm hiểu thêm về vấn đề chuyển nhương đất vượt hạn mức, mời quý bạn đọc tham khảo bài viết: Đất vượt hạn mức sử dụng khi mua có cấp sổ đỏ được không?

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến vấn đề: Đất vượt hạn mức có chuyển nhượng được không? Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.