Trong điều kiện quỹ đất trên mặt ngày càng hạn hẹp, đặc biệt tại các đô thị lớn, việc phát triển và khai thác không gian ngầm đã trở thành xu hướng tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật, giao thông, thương mại và dịch vụ. Đất xây dựng công trình ngầm không chỉ góp phần sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả mà còn giúp tổ chức không gian đô thị hiện đại, đồng bộ và bền vững. Tuy nhiên, do đặc thù nằm dưới bề mặt đất và có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều loại đất khác nhau, việc xác định loại đất xây dựng công trình ngầm cũng như quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với loại đất này luôn là vấn đề được quan tâm. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan sẽ giúp bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, chủ đầu tư công trình ngầm, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
1. Đất xây dựng công trình ngầm gồm loại đất nào?
Căn cứ khoản 1 Điều 216 Luật Đất đai 2024, đất xây dựng công trình ngầm được xác định là loại đất đặc thù, bao gồm: "...đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm và không gian dưới lòng đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất."
Đất trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành và khai thác công trình ngầm lẫn không gian dưới lòng đất dùng để xây dựng các công trình độc lập trong lòng đất, mà không phải là phần ngầm trực tiếp của công trình xây dựng trên mặt đất. Quy định này vừa làm rõ phạm vi sử dụng đất phục vụ các công trình ngầm, vừa phân định rạch ròi giữa không gian mặt đất và lòng đất trong việc lập quy hoạch, đầu tư, quản lý và khai thác công trình.
Ngoài việc phân định rõ ràng giữa mặt đất và không gian dưới lòng đất, quy định này còn phản ánh tầm quan trọng chiến lược của việc sử dụng không gian ngầm trong phát triển hạ tầng hiện đại, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi quỹ đất mặt bằng hạn hẹp. Việc xác định đất xây dựng công trình ngầm giúp tối ưu hóa diện tích sử dụng, đồng thời bảo đảm rằng các công trình này được thiết kế, thi công và vận hành theo các tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn và bền vững. Hơn nữa, cơ chế pháp lý rõ ràng còn tạo thuận lợi cho việc cấp phép, quản lý, bồi thường khi ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của các chủ thể liên quan, từ đó cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và cộng đồng. Như vậy, đất xây dựng công trình ngầm không chỉ là công cụ pháp lý để quản lý không gian dưới lòng đất, mà còn là yếu tố quan trọng trong chiến lược phát triển hạ tầng thông minh, an toàn và hiệu quả.
Như vậy, đất xây dựng công trình ngầm không chỉ phục vụ mục đích vận hành, khai thác, mà còn tạo cơ sở pháp lý vững chắc để quản lý, bảo đảm an toàn, hiệu quả và bền vững trong việc phát triển các công trình ngầm, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể liên quan.
2. Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất xây dựng công trình ngầm
Theo khoản 6 điều 216 Luật đất đai 2024, Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất xây dựng công trình ngầm là bước quan trọng nhằm xác lập rõ ràng quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, đồng thời tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho quản lý, khai thác và vận hành công trình. Quy định này không chỉ bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư mà còn giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất, phòng ngừa tranh chấp và nâng cao hiệu quả đầu tư vào các công trình ngầm, vốn đòi hỏi nguồn lực lớn và kỹ thuật cao.
- Chủ đầu tư dự án xây dựng công trình ngầm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm và được thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này
Điều này khẳng định rằng phần đất trên mặt đất, dù phục vụ cho một công trình ngầm, vẫn được pháp luật bảo hộ quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư. Việc cấp Giấy chứng nhận giúp chủ đầu tư thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm quản lý, khai thác, bảo trì và xử lý các vấn đề liên quan đến diện tích đất này. Đồng thời, quy định này tạo cơ sở pháp lý để chủ đầu tư thực hiện các dự án một cách minh bạch, an toàn, phù hợp với quy hoạch xây dựng và các quy định về quản lý đất đai.
- Chủ đầu tư dự án xây dựng công trình ngầm được chứng nhận quyền sở hữu đối với công trình ngầm dưới mặt đất và thực hiện quyền của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Phần này làm rõ rằng không gian dưới lòng đất, nơi đặt công trình ngầm, cũng được bảo hộ quyền sở hữu đối với chủ đầu tư. Quyền sở hữu này bao gồm khả năng khai thác, sử dụng, quản lý và bảo trì công trình, đồng thời thực hiện các quyền pháp lý khác theo quy định của pháp luật. Việc xác lập quyền sở hữu giúp bảo đảm đầu tư vào công trình ngầm có hiệu quả, giảm rủi ro tranh chấp và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động vận hành, bảo trì và phát triển bền vững trong dài hạn.
Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với công trình ngầm không chỉ bảo đảm quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ đầu tư trên mặt đất và dưới lòng đất, mà còn tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho quản lý, khai thác, vận hành và phát triển bền vững các công trình ngầm, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư và bảo vệ lợi ích công cộng.
3. Việc sử dụng đất xây dựng công trình ngầm phải đảm bảo các yêu cầu nào?
Theo khoản 4 Luật đất đai 2024, Việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm là một nội dung quan trọng trong quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa và nhu cầu phát triển hạ tầng ngày càng gia tăng. Hoạt động này không chỉ tác động trực tiếp đến không gian ngầm mà còn có mối liên hệ chặt chẽ với việc sử dụng đất trên bề mặt, đến lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và người sử dụng đất.
Do đó, pháp luật đặt ra những yêu cầu cụ thể nhằm bảo đảm việc xây dựng công trình ngầm được thực hiện một cách thống nhất, an toàn, đúng định hướng phát triển, đồng thời hài hòa giữa mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội với yêu cầu bảo vệ quốc phòng, an ninh, môi trường và các giá trị văn hóa, lịch sử. Các yêu cầu này là cơ sở pháp lý quan trọng để tổ chức, cá nhân tuân thủ khi thực hiện dự án xây dựng công trình ngầm. Cụ thể như sau:
- Bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, phát triển bền vững, bảo vệ di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh
Quy định này thể hiện yêu cầu mang tính nguyên tắc cao nhất trong việc sử dụng đất xây dựng công trình ngầm, theo đó mọi hoạt động xây dựng đều không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia về quốc phòng, an ninh, không gây tác động tiêu cực đến môi trường sinh thái, đồng thời phải hướng tới mục tiêu phát triển bền vững lâu dài. Bên cạnh đó, việc bảo vệ di tích lịch sử – văn hóa và danh lam thắng cảnh nhằm gìn giữ các giá trị truyền thống, văn hóa và cảnh quan tự nhiên có ý nghĩa đặc biệt đối với xã hội.
- Phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị
Yêu cầu này nhằm bảo đảm việc xây dựng công trình ngầm được thực hiện trong khuôn khổ các quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, qua đó bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất giữa không gian ngầm và không gian trên mặt đất, tránh tình trạng xây dựng tùy tiện, gây ảnh hưởng đến trật tự, mỹ quan và định hướng phát triển chung của đô thị và khu vực xây dựng.
- Bồi thường theo quy định của pháp luật đối với trường hợp gây thiệt hại đến việc sử dụng đất của người sử dụng đất trên bề mặt của công trình ngầm;
Quy định này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trên bề mặt, bảo đảm rằng khi việc xây dựng công trình ngầm gây ra thiệt hại hoặc làm hạn chế khả năng sử dụng đất thì người bị ảnh hưởng sẽ được bồi thường theo đúng quy định của pháp luật, qua đó bảo đảm công bằng và hài hòa lợi ích giữa các chủ thể.
- Việc xây dựng công trình ngầm phải được thực hiện theo dự án đầu tư hoặc hạng mục của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật
Nội dung này khẳng định việc xây dựng công trình ngầm không được thực hiện một cách tự phát mà phải gắn với dự án đầu tư cụ thể, được lập, thẩm định và phê duyệt theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, nhằm bảo đảm tính hợp pháp, tính khả thi và hiệu quả của hoạt động đầu tư xây dựng.
-Tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng
Yêu cầu này nhấn mạnh trách nhiệm của chủ đầu tư và các chủ thể liên quan trong việc chấp hành đầy đủ các quy định pháp luật về xây dựng, từ khâu khảo sát, thiết kế, thi công đến nghiệm thu và đưa công trình vào sử dụng, nhằm bảo đảm an toàn, chất lượng công trình và trật tự trong hoạt động xây dựng.
Tóm lại, việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu nêu trên, qua đó bảo đảm sự thống nhất giữa phát triển hạ tầng, bảo vệ lợi ích chung của xã hội và tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật.
Kết luận
Đất xây dựng công trình ngầm là một bộ phận đặc thù trong hệ thống các loại đất theo pháp luật đất đai, gắn liền với yêu cầu khai thác không gian dưới mặt đất một cách hợp lý và an toàn. Các quy định về việc xác định loại đất, quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận đối với công trình ngầm đã từng bước được hoàn thiện nhằm phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế – xã hội và xu hướng đô thị hóa hiện nay. Việc tuân thủ đúng các quy định này không chỉ bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan mà còn góp phần sử dụng tài nguyên đất đai hiệu quả, hạn chế tranh chấp, tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho việc phát triển các công trình ngầm trong tương lai. Đây chính là yếu tố quan trọng hướng tới mục tiêu phát triển đô thị hiện đại, bền vững và đồng bộ.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
