1. Để tách thửa và làm sổ đỏ thì phải thực hiện những thủ tục gì ?

Thưa luật sư, Vợ tôi có một mảnh đất có sổ đỏ nhưng chỉ có một ngõ vào duy nhất . Hiên vợ tôi muốn bán một nửa mảnh đất đó. Vậy xin hỏi luật sư để tách thửa và làm sổ đỏ thì phải thực hiện những thủ tục gì?
Xin luật sư giúp đỡ và rất cảm ơn.
Người gửi: Quang

Để tách thửa và làm sổ đỏ thì phải thực hiện những thủ tục gì ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thủ tục tách sổ đỏ đối với trường hợp của vợ bạn bao gồm hoạt động ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK (Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy dịnh về hồ sơ địa chính);

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng (có công chứng).

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trước hết, vợ bạn cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng. Sau khi nhận được công văn chấp thuận về việc tách thửa đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền vợ bạn cần tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Sau đó vợ bạn nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất người cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách. Sau khi chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; văn phòng đăng ký kinh doanh sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi gửi đến bạn. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162.

2. Hộ cá nhân thuê đất để làm dự án thuộc diện trả tiền thuê đất hàng năm có được tách thửa không?

Thưa luật sư! Tôi xin luật sư tư vấn giúp tôi một việc: Tôi có thuê đất để làm dự án thuộc diện trả tiền thuê đất hàng năm, đối hộ cá nhân. Diện tích 2678 m, đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay tôi muốn tách đất dự án ra làm hai có được không ạ? Thủ tục như thế nào? Tôi cũng đã đọc được bài tư vấn của luật sư Minh Khuê về việc tách dự án, nhưng tôi không tìm được mẫu văn bản thỏa thuận tách dự án.
Vậy xin Luật sư cho tôi mẫu văn bản thỏa thuận tách dự án luôn ạ ?
Xin chân thành cám ơn luật sư! Kính chúc Luật sư sức khỏe!

Hộ cá nhân thuê đất để làm dự án thuộc diện trả tiền thuê đất hàng năm có được tách thửa không?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội​Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất quy định về quyền của người sử dụng đất như sau:

Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Như vậy, luật không quy định cụ thể về quyền tách đất dự án. Do bạn không nói rõ mảnh đất đó thuộc tỉnh nào nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn có được tách đất không; vì ở mỗi địa phương có quy định về quyền và hạn mức tách đất khác nhau. Bạn có thể tham khảo thêm bài viết: Tư vấn về việc tách gộp thửa đất ?

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê!

3. Xin tách thửa với diện tích nhỏ có thực hiện được không ?

Xin chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có chung vốn với chị dâu mua một miếng đất tổng diện tích là 103m2 , bề ngang 8m , chiều dài một bên là 9m, một bên là 17m( đất bị xéo phần đuôi ), nay 2 chị em muồn xây cất nên phân thành 2 lô với diện tích như sau : lô 1 ( bề ngang 4m, chiều dài một bên là 9m, một bên là 13m = 44m2), lô 2 ( bề ngang 4m chiều dài một bên là 13m, một bên là 17m =59m2).

Cho tôi xin hỏi : với diện tích 2 lô như vậy thì sau này lô có diện tích nhỏ hơn có được tách thửa và cấp số nhà không ? có xin giấy phép xây cất được không? có gì khó khăn trong việc xin xây cất không.

Xin trân thành cảm ơn!

Xin tách thửa với diện tích nhỏ có thực hiện được không ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:j

* Hiện tại Luật đất đai cho phép đồng sở hữu nhà đất, theo đó những người đồng sở hữu cùng đứng tên. Tuy nhiên, cần có bản vẽ và đo đạc chi tiết cho phần đất của mỗi người. Việc đồng sở hữu không có vấn đề gì quá phức tập nếu các chủ thể đồng sở hữu có sự thoả thuận rõ ràng.

* Vì bạn không cung cấp đủ địa chỉ nơi có mảnh đất nên chúng tôi không có căn cứ để tìm quy định về việc diện tích tối thiểu được tách thửa nơi bạn sinh sống. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

- Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Như vậy, để được cấp sổ đỏ thì thửa đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. (Đối với địa phương của bạn thì bạn hãy trực tiếp hỏi về quy định này).

- Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

4. Quy định về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa đất ?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề thắc mắc mong nhận được sự tư vấn từ luật sư. Tôi đang có một lô đất có cả đất ở và đất nông nghiệp, hiện tại tôi đang muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở và tách thửa đối với lô đất này nhưng không biết có đủ điều kiện không ? Mong luật sư tư vấn giúp tôi theo quy định của pháp luật thì để chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa thì cần những điều kiện gì?
Tôi xin cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn:

Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Điều 52, Luật đất đai năm 2013 quy định:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo căn cứ trên thì điều kiện để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Do đó để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất bạn cần liên hệ với UBND cấp huyện để biết được kế hoạch sử dụng đất hàng năm của khu vực đất của mình có nằm trong diện được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không.

Điều kiện tách thửa đất:

Khoản 2, điều 143 Luật đất đai năm 2013 quy định: "Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương."

Theo căn cứ trên thì để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương và UBND cấp tỉnh sẽ quy định diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Do bạn chưa cung cấp thông tin là mảnh đất thuộc địa phận của địa phương nào nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể là mảnh đất có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Để biết về thông tin này bạn đến Ủy ban nhân dân địa phương xin thông tin.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.Rất mong nhận được sự hợp tác!

5. Quy định về diện tích tối thiểu tách thửa ở Nam Định ?

Kính gửi công ty Luật Minh Khuê, tôi có một vấn đề thắc mắc mong nhận được sự tư vấn từ luật sư. Tôi đang làm thủ tục tách thửa 1 mảnh đất thổ cư. Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi diện tích tối thiểu ở tỉnh Nam Định là bao nhiêu? Tôi xin cảm ơn!

Nếu người được chia đất không có đất thổ cư thì khi làm thủ tục tách thửa có được nhà nước cấp đất thổ cư hay không?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo Luật đất đai năm 2013 và điều 5, Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND tỉnh Nam định thì diện tích tối thiểu tách thửa được quy định như sau:

STT

Khu vực

Diện tích tối thiểu
(m2)

Chiều rộng mặt tiền tối thiểu (m)

Chiều sâu tối thiểu so với chỉ giới xây dựng (m)

I

Khu vực I:

1

Khu vực nội thành phố Nam Định, Thị trấn:

1.1

Thửa đất là bộ phận cấu thành dãy phố

30

3,0

5,0

1.2

Thửa đất đơn lẻ, độc lập

45

4,5

5,0

2

Thửa đất trong các khu quy hoạch xây dựng đô thị:

2.1

Đường phố có lộ giới mặt cắt nhỏ hơn 20 m

36

4,0

5,0

2.2

Đường phố có lộ giới mặt cắt lớn hơn 20 m

45

4,5

5,0

II

Khu vực II

45

3,0

7,0

III

Khu vực III

50

4,0

7,0

IV

Khu vực IV

80

4,5

7,0

Trong đó:

- Khu vực I: Các vị trí đất khu vực nội thành phố Nam Định, thị trấn, các vị trí đất trong phạm vi quy hoạch phát triển đô thị.

- Khu vực II: Các vị trí đất thuộc khu trung tâm của các xã.

- Khu vực III: Các vị trí đất thuộc khu dân cư nằm ven các đường Quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, các vị trí tiếp giáp với chợ, bến phà.

- Khu vực IV: Các vị trí đất thuộc các khu vực khác còn lại.

Ngoài ra việc tách thửa cần phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất ở để thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất ở để thực hiện quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Diện tích được phép tách thửa để hình thành thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu tách thửa quy định tại Điều 5 của bản Quy định này.

Các trường hợp sau đây không được tách thửa:

- Không đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu

- Đất ở thuộc các khu đô thị mới, khu tái định cư và các thửa đất ở có quy hoạch chia lô chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Thửa đất nằm trong khu vực đã có thông báo chủ trương thu hồi đất;

- Thửa đất đang có tranh chấp;

- Thửa đất hoặc tài sản gắn liền với thửa đất đó đang bị các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các biện pháp ngăn chặn để thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bản án có hiệu lực của Tòa án;

- Người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất;

- Trường hợp những người được nhận chuyển nhượng, tặng, cho, thừa kế quyền sử dụng cùng một thửa đất; nếu chia tách thửa đất đó cho từng người mà diện tích đất của từng người được chia nhỏ hơn mức quy định tại Điều 5 của quy định này thì không được chia tách thửa đất mà thể hiện đồng chủ sử dụng.

6. Không có đất thổ cư thì có làm thủ tục tách thửa được hay không?

Thưa luật sư, gia đình tôi có một thửa đất. Tòa án chia thửa đất đó cho 8 người trong gia đình tôi thì có 1 phần đất chia cho 5 người không phải là đất thổ cư. Vậy khi làm thủ tục tách thửa thì 5 người đó có được nhà nước cấp đất thổ cư hay không? Gia đình chúng tôi hiện tại có 8 người
Gia đình tôi có 1 thửa đất diện tích 1.828m2 ( Có 200m2 đất thổ cư )
Được Tòa Án tuyên chia làm 4 phần
3 Phần có diện tích : 5 x 25 = 125m2 ( Chia cho 3 người )
1 Phần có diện tích : 13.5 x 49.5 = 669m2 ( Chia cho 5 người )
Trong đó chỉ có 2 phần 5 x 25 = 125m2 là có đất thổ cư mổi phần 100m2
Còn lại 1 phần 5 x 25 và 1 phần 13.5 x 49.5 không có đất thổ cư, mà chỉ có đất nông nghiệp.

Vậy tôi xin được đặt câu hỏi : Phần đất 13.5 x 49.5 của 5 người được chia không có đất thổ cư. Nếu làm thủ tục tách thửa ra riêng cho 5 người thì có được nhà nước cấp thổ cư hay không ? Nếu được thì sẽ được bao nhiêu m2 thổ cư ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Nếu người được chia đất không có đất thổ cư thì khi làm thủ tục tách thửa có được nhà nước cấp đất thổ cư hay không?

Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến :1900.6162

Trả Lời:

Kính chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

Đối với diện tích đất không phải là đất thổ cư mà được chia cho 5 người theo các diện tích đã quyết định, thì khi tách thửa mỗi diện tích đã tách thửa vẫn có mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp. Đối với các diện tích đất nông nghiệp đã được tách thửa cho mỗi người, mà những người này muốn sử dụng với mục đích đất ở thì phải tiến hành thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở đất trước Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chứ không phải là được cấp đất thổ cư như cách hiểu của bạn.

Về diện tích đất thổ cư: Đối với người sử dụng đất, việc xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở với toàn bộ hay một phần diện tích đất đang sử dụng đều được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp nhận. Tuy nhiên, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở còn phải căn cứ vào hạn mức đất ở của từng địa phương do Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định.

Về thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi có thể tư vấn cho bạn như sau: Khi tiến hành thủ tục tách thửa, đối với các thửa đất nông nghiệp có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì kèm theo đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Thủ tục này sẽ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường. Về tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất khi xin chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước, bạn có thể tham khảo thêm trong Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ về tiền sử dụng đất.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê