Điểm mới Nghị định 71/2024/NĐ-CP về định giá đất theo Luật Đất đai 2024

1. Điểm mới về trình tự định giá đất

Ngày 27 tháng 6 năm 2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về quy định giá đất, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024. Nghị định này giới thiệu các quy định mới về trình tự định giá đất, cụ thể như sau:

- Trình tự và nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh (Điều 4): Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp chủ yếu để xác định giá đất, dựa trên việc so sánh giá của các tài sản đất đai có tính chất tương tự trong cùng khu vực hoặc các khu vực khác có điều kiện tương đồng. Điều 4 của Nghị định quy định chi tiết về trình tự và nội dung của phương pháp này, bao gồm cách lựa chọn các bất động sản so sánh, các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả như vị trí, diện tích, và cơ sở hạ tầng xung quanh, cùng với các bước cần thiết để xác định giá đất chính xác.

- Trình tự và nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập (Điều 5): Phương pháp thu nhập dựa trên việc xác định giá trị đất qua việc phân tích thu nhập mà đất đai có thể tạo ra trong tương lai. Điều 5 nêu rõ quy trình và nội dung của phương pháp này, bao gồm các bước tính toán dựa trên khả năng sinh lời từ việc sử dụng đất, các yếu tố ảnh hưởng đến dòng thu nhập, và các giả định cần thiết để dự báo thu nhập trong tương lai. Phương pháp này thường được áp dụng cho các tài sản đất đai có tiềm năng sinh lời cao như đất cho thuê hoặc đất thương mại.

- Trình tự và nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư (Điều 6): Phương pháp thặng dư xác định giá trị của đất đai bằng cách phân tích giá trị tài sản bất động sản sau khi đã trừ đi chi phí đầu tư cần thiết để phát triển tài sản đó. Điều 6 của Nghị định quy định chi tiết các bước để thực hiện phương pháp này, bao gồm việc đánh giá chi phí đầu tư, tính toán giá trị thặng dư, và xác định mức lợi nhuận dự kiến. Phương pháp này thường được áp dụng trong các dự án phát triển bất động sản lớn hoặc các dự án có sự thay đổi mục đích sử dụng đất.

- Trình tự và nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 7): Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sử dụng các hệ số điều chỉnh để tính toán giá đất dựa trên giá đất hiện hành và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị của đất. Điều 7 của Nghị định quy định chi tiết cách thức xác định và áp dụng các hệ số điều chỉnh, bao gồm các yếu tố như biến động thị trường, điều kiện địa lý, và các yếu tố đặc thù của khu vực. Phương pháp này giúp điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp với các điều kiện thực tế và biến động của thị trường.

Nghị định 71/2024/NĐ-CP cung cấp một khung pháp lý rõ ràng và chi tiết cho việc định giá đất, nhằm đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong các giao dịch đất đai và đáp ứng nhu cầu của thị trường trong bối cảnh kinh tế và xã hội hiện nay.

2. Điểm mới về phương pháp định giá đất

Ngày 27 tháng 6 năm 2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, đưa ra các quy định mới và chi tiết về giá đất. Nghị định này không chỉ cập nhật các phương pháp định giá đất mà còn điều chỉnh các quy trình liên quan đến bảng giá đất, định giá cụ thể, và các điều kiện hành nghề trong lĩnh vực tư vấn định giá đất. Dưới đây là các điểm nổi bật của Nghị định:

- Phương pháp định giá đất (Điều 158 Luật Đất đai năm 2024): Nghị định quy định rõ ràng về các phương pháp định giá đất được áp dụng trong các giao dịch và quyết định liên quan đến giá trị của đất đai. Điều 158 của Nghị định nêu chi tiết các phương pháp định giá, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Mỗi phương pháp được mô tả với các tiêu chí cụ thể và quy trình thực hiện, nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc xác định giá trị của đất đai.

- Xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi bảng giá đất (Điều 159 Luật Đất đai năm 2024): Nghị định quy định các quy trình liên quan đến việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, và bổ sung bảng giá đất. Điều 159 của Nghị định đưa ra các bước và tiêu chí để thực hiện các thay đổi cần thiết trong bảng giá đất, đảm bảo rằng bảng giá phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai theo biến động của thị trường và các yếu tố ảnh hưởng khác.

- Định giá đất cụ thể (Điều 160 Luật Đất đai năm 2024): Nghị định tập trung vào quy trình và tiêu chí để thực hiện định giá đất cụ thể. Điều này bao gồm việc áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để xác định giá trị của các khu đất cụ thể, phục vụ cho các mục đích như đền bù, thu hồi đất, hoặc các giao dịch thương mại liên quan đến đất đai.

- Điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất (Điểm b Khoản 3 Điều 162 Luật Đất đai năm 2024): Nghị định quy định các điều kiện cần thiết để hành nghề tư vấn xác định giá đất, bao gồm yêu cầu về trình độ chuyên môn, kinh nghiệm, và các giấy phép hành nghề. Điều này nhằm đảm bảo rằng các cá nhân và tổ chức tham gia vào lĩnh vực tư vấn định giá đất có đủ năng lực và chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ định giá một cách chính xác và công bằng.

- Áp dụng phương pháp định giá đất trong các trường hợp chuyển tiếp (Điểm c Khoản 2 Điều 257 Luật Đất Đai 2024 Luật Đất đai năm 2024): Nghị định cũng quy định về việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong các trường hợp chuyển tiếp, theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 của Luật Đất đai 2024. Điều này bao gồm các quy trình và tiêu chí đặc thù để xử lý các trường hợp liên quan đến giá đất trong giai đoạn chuyển tiếp từ các quy định cũ sang các quy định mới của Luật Đất đai.

Nghị định 71/2024/NĐ-CP đánh dấu một bước quan trọng trong việc nâng cao tính minh bạch và chính xác trong định giá đất, đồng thời điều chỉnh các quy trình liên quan đến giá đất nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn và thay đổi của thị trường đất đai

3. Một số quy định khác

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 27 tháng 6 năm 2024, quy định chi tiết về việc xác định giá đất. Nghị định này sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. Tuy nhiên, có một số điều khoản cụ thể trong Nghị định sẽ có hiệu lực ngay từ ngày ban hành. Dưới đây là các đối tượng và điều kiện áp dụng chính của Nghị định:

- Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai: Nghị định áp dụng đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý đất đai. Điều này bao gồm các cơ quan có nhiệm vụ xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung bảng giá đất, cũng như các cơ quan có trách nhiệm thẩm định và quyết định giá đất cụ thể. Các cơ quan này sẽ phải tuân thủ các quy định của Nghị định trong quá trình thực hiện các chức năng quản lý và điều hành liên quan đến giá đất.

- Tổ chức và cá nhân tư vấn xác định giá đất: Các tổ chức và cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất cũng thuộc đối tượng áp dụng của Nghị định. Điều này bao gồm các tổ chức tư vấn chuyên nghiệp và các cá nhân hành nghề tư vấn, những người cung cấp dịch vụ liên quan đến việc xác định giá trị của đất đai. Nghị định yêu cầu các tổ chức và cá nhân này phải tuân thủ các tiêu chuẩn và quy trình được quy định để đảm bảo sự chính xác và công bằng trong việc xác định giá đất.

- Các tổ chức và cá nhân khác có liên quan: Nghị định cũng áp dụng cho các tổ chức và cá nhân khác có liên quan đến việc xác định và quyết định giá đất. Điều này có thể bao gồm các tổ chức và cá nhân tham gia vào các hoạt động liên quan đến giá đất, như các nhà đầu tư, chủ sở hữu đất, và các bên liên quan khác trong thị trường bất động sản và quản lý đất đai.

- Hiệu lực của Nghị định:

+ Nghị định 71/2024/NĐ-CP sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Điều này đồng nghĩa với việc các quy định trong Nghị định sẽ được áp dụng cùng thời điểm với Luật Đất đai 2024, trừ một số điều khoản cụ thể.

+ Điều 37 của Nghị định 71/2024/NĐ-CP sẽ có hiệu lực thi hành ngay từ ngày 27 tháng 6 năm 2024, tức là từ ngày Nghị định được ban hành. Điều này có nghĩa là các quy định liên quan đến Điều 37 sẽ được thực hiện sớm hơn để đảm bảo sự kịp thời và đồng bộ trong việc áp dụng các quy định mới về giá đất.

Nghị định 71/2024/NĐ-CP đóng vai trò quan trọng trong việc quy định chi tiết các phương pháp và quy trình xác định giá đất, đồng thời đảm bảo sự thống nhất và minh bạch trong việc áp dụng các quy định liên quan đến giá trị đất đai.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Định giá đất bằng phương pháp thặng dư được áp dụng trong những trường hợp nào? Ưu và nhược điểm của phương pháp này là gì. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.