1. Tách thửa đất được hiểu là như thế nào?
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể về định nghĩa "tách thửa". Tuy nhiên, trên thực tế, tách thửa có thể được hiểu là một thủ tục pháp lý nhằm phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành nhiều phần riêng biệt, tạo ra các thửa đất mới. Thủ tục này thường liên quan đến việc chia tách một thửa đất lớn thành các thửa đất nhỏ hơn, nhằm mục đích thuận tiện cho việc sử dụng, chuyển nhượng hoặc để đáp ứng nhu cầu phân chia quyền sở hữu.
Khi thực hiện tách thửa, chủ sở hữu đất sẽ phải thực hiện các bước thủ tục theo quy định của pháp luật, từ việc đo đạc, xác định ranh giới các thửa đất mới, đến việc làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi hoàn thành thủ tục tách thửa, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ban đầu, sẽ được cấp mới thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất đã được tách ra. Đây là một bước quan trọng trong quá trình quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam, giúp đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong việc sở hữu và sử dụng đất đai.
2. Điều kiện tách thửa đất theo Luật mới như thế nào?
Căn cứ theo các quy định tại khoản 1 Điều 45 và khoản 1, khoản 2 Điều 220 của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, để thực hiện thủ tục tách thửa nhằm chuyển nhượng hoặc tặng cho một phần thửa đất cho con, cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý sau đây.
Đầu tiên, chủ sở hữu đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, bao gồm Sổ đỏ hoặc Sổ hồng, để xác nhận quyền sở hữu của mình đối với thửa đất đó. Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng, tức là chưa hết thời gian quyền sử dụng đất đã được cấp. Thêm vào đó, đất phải không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, và không bị áp dụng bất kỳ biện pháp khẩn cấp tạm thời nào từ cơ quan có thẩm quyền.
Trong trường hợp thửa đất có tranh chấp, nhưng có thể xác định rõ phạm vi diện tích và ranh giới đang tranh chấp, thì phần diện tích đất không có tranh chấp và có ranh giới rõ ràng vẫn có thể tách thửa, miễn là đảm bảo không vi phạm các quy định về pháp lý liên quan. Việc tách thửa cũng phải đảm bảo các yếu tố cơ bản như có lối đi cho thửa đất mới, phải được kết nối với hệ thống đường giao thông công cộng hiện có, đồng thời đảm bảo các yêu cầu về cấp thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác một cách hợp lý.
Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi cho các thửa đất khác trong cùng khu vực, khi thực hiện thủ tục tách thửa, không cần phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đối với diện tích đất này. Điều này giúp đơn giản hóa thủ tục và giảm bớt các chi phí không cần thiết cho người sử dụng đất. Cuối cùng, khi tách thửa, diện tích của thửa đất tách ra cũng phải đáp ứng các điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu, theo quy định của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, nhằm đảm bảo tính hợp lý và khả thi của thửa đất sau khi được tách ra.
3. Diện tích tách thửa đất ở tại tỉnh Đắk Nông từ ngày 24/10/2024
Ngày 14/10/2024, Ủy ban Nhân dân tỉnh Đắk Nông đã ban hành Quyết định số 28/2024/QĐ-UBND quy định các tiêu chí liên quan đến hạn mức giao đất, hạn mức công nhận đất ở, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, cũng như các điều kiện, diện tích đất tối thiểu đối với việc tách thửa và hợp thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Quyết định này nhằm quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai, đồng thời đảm bảo tính hợp lý và hiệu quả trong việc phát triển các khu dân cư và nông thôn.
Cụ thể, đối với đất ở tại đô thị, diện tích thửa đất sau khi tách phải đạt ít nhất 50 m2, và kích thước cạnh tiếp giáp với đường giao thông, lối đi hoặc các công trình công cộng như kênh, mương phải không nhỏ hơn 04 mét. Chiều sâu của thửa đất cũng phải đảm bảo không nhỏ hơn 04 mét. Đối với đất ở tại nông thôn, diện tích thửa đất phải đạt ít nhất 100 m2, với kích thước cạnh tiếp giáp với đường giao thông, lối đi hoặc các tuyến kênh, mương không nhỏ hơn 05 mét và chiều sâu của thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
Trong trường hợp thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở và đất khác, khi thực hiện tách thửa, các thửa đất có đất ở phải đảm bảo diện tích và kích thước tối thiểu như quy định nêu trên. Phần diện tích đất khác sẽ được tách cùng với đất ở, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý trong việc sử dụng đất.
Ngoài ra, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, việc tách thửa đất sẽ được thực hiện. Diện tích và kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng phải bằng hoặc lớn hơn các yêu cầu tối thiểu đã được quy định, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất để hợp thửa với thửa đất liền kề. Đối với thửa đất còn lại, nếu không đủ điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ được tồn tại theo diện tích thực tế, tuy nhiên nếu đủ điều kiện để chuyển mục đích, diện tích còn lại cũng phải đạt hoặc vượt mức diện tích tối thiểu như quy định. Quyết định này sẽ góp phần làm rõ các quy trình và tiêu chí trong việc tách thửa, hợp thửa, và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đắk Nông, đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.
Lưu ý rằng, ngoài việc đảm bảo diện tích và kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi tách theo quy định tại Quyết định 28/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đắk Nông, việc tách thửa đất ở tại tỉnh Đắk Nông còn phải tuân thủ một số nguyên tắc và điều kiện khác được quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 220 của Luật Đất đai 2024. Đầu tiên, thửa đất phải chưa có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất từ cơ quan có thẩm quyền. Điều này nhằm đảm bảo rằng thửa đất không thuộc diện bị thu hồi hoặc đang có tranh chấp pháp lý, tránh gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.
Thứ hai, các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo các điều kiện về diện tích và kích thước theo quy định tại Điều 10 của Quy định này, kèm theo Quyết định 28/2024/QĐ-UBND. Ngoài ra, thửa đất ở không được nằm trong các dự án đã được Nhà nước giao đất theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt. Điều này giúp ngăn ngừa tình trạng tách thửa không phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, đảm bảo tính đồng bộ và phát triển bền vững cho các khu dân cư.
Thửa đất hình thành sau khi tách phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông hoặc tuyến kênh, mương có bờ kết hợp làm đường giao thông, hoặc tiếp giáp với lối đi, nhằm đảm bảo giao thông thuận tiện và tiếp cận các dịch vụ cơ bản cho cư dân sau khi thửa đất được tách.
Ngoài ra, có một số trường hợp không áp dụng quy định tách thửa đất ở như: tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất hoặc giảm diện tích do sạt lở tự nhiên; tách thửa đất khi chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo các dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; và các trường hợp tách thửa khi chuyển nhượng, tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, tình nghĩa. Các trường hợp này được miễn các quy định về tách thửa nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho những mục đích đặc biệt như bảo vệ quyền lợi cho các đối tượng khó khăn hoặc phục vụ các dự án đầu tư công cộng.
Quyết định 28/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đắk Nông không chỉ đưa ra các quy định mới về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh mà còn thay thế và bãi bỏ một số quyết định trước đây. Cụ thể, Quyết định này thay thế Quyết định 22/2021/QĐ-UBND, Quyết định quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Đắk Nông. Đồng thời, Quyết định 28/2024/QĐ-UBND cũng thay thế Quyết định 19/2023/QĐ-UBND về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất; điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất, vốn được ban hành kèm theo Quyết định 22/2021/QĐ-UBND trước đó.
Ngoài ra, Quyết định 28/2024/QĐ-UBND cũng thay thế luôn Quyết định 14/2018/QĐ-UBND về việc quy định diện tích đất giao cho các tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc trên địa bàn tỉnh Đắk Nông. Việc thay thế các quyết định này là cần thiết để điều chỉnh và hoàn thiện các quy định về quản lý đất đai, bảo đảm phù hợp với các yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội mới của tỉnh Đắk Nông, đồng thời tạo cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho các giao dịch về đất đai, tách thửa và hợp thửa trong khuôn khổ quản lý đất đai của tỉnh.
Xem thêm bài viết: Thủ tục tách thửa đất để bán mất bao lâu? Nộp các khoản thuế nào?
Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp.
