Đất sử dụng để chỉnh trang đô thị gồm những loại nào?

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhiều khu vực nội thành, nội thị đã và đang bộc lộ rõ những hạn chế về hạ tầng kỹ thuật, không gian sống và mỹ quan đô thị. Trước yêu cầu phát triển bền vững, chỉnh trang đô thị trở thành một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Nhà nước nhằm cải tạo, nâng cấp các khu đô thị hiện hữu, bảo đảm hài hòa giữa lợi ích công cộng, quyền lợi của người sử dụng đất và mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội lâu dài.

 Luật Đất đai 2024 đã có những quy định cụ thể, làm rõ phạm vi và loại đất được sử dụng để chỉnh trang đô thị. Việc nắm vững các quy định này không chỉ giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, mà còn góp phần bảo đảm tính minh bạch, đồng bộ trong công tác quản lý và sử dụng đất đai ở đô thị. 

1. Đất sử dụng để chỉnh trang đô thị gồm những loại nào?

Căn cứ Khoản 1 Điều 198 Luật Đất đai 2024 (Luật 2024), quỹ đất sử dụng để chỉnh trang được chia thành hai nhóm lớn tương ứng với hai khu vực địa lý hành chính: Khu vực Đô thị và Khu vực Dân cư nông thôn.   

Đây là quỹ đất nằm trong các khu vực đã hình thành ổn định về cấu trúc dân cư và hạ tầng. Đặc điểm của loại đất này là mật độ xây dựng cao, quỹ đất trống khan hiếm, hệ thống hạ tầng thường xuyên quá tải hoặc xuống cấp, và đan xen nhiều hình thức sở hữu đất đai phức tạp. 

Các dự án trên loại đất này thường bao gồm:

• Cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, hư hỏng, nguy hiểm (theo quy định của Luật Nhà ở).
• Di dời nhà ở trên và ven kênh rạch để cải tạo môi trường và cảnh quan đô thị.
• Mở rộng hẻm, đường giao thông trong các khu dân cư tự phát để đảm bảo phòng cháy chữa cháy và giao thông tĩnh.
• Chuyển đổi công năng các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm, trụ sở cơ quan cũ phải di dời ra khỏi nội đô.

Việc chỉnh trang trên loại đất này đối mặt với thách thức lớn nhất là chi phí giải phóng mặt bằng cực cao do áp dụng nguyên tắc giá thị trường, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng về hiệu quả đầu tư công.

1.2. Đất được quy hoạch để mở rộng đô thị

Đây là các khu vực nằm ở vùng ven, tiếp giáp với nội đô hiện hữu, hoặc các khu vực được định hướng phát triển thành các trung tâm đô thị mới trong đồ án Quy hoạch chung. Về hiện trạng, đất này có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài hoặc đất chưa sử dụng.

Việc đưa loại đất này vào nhóm "đất chỉnh trang" cho phép Nhà nước chủ động tạo quỹ đất sạch, đầu tư hạ tầng khung để kết nối khu vực cũ và mới. Điều này giúp ngăn chặn tình trạng "vết dầu loang" (urban sprawl) tự phát, đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật ngay từ đầu. Khác với "phát triển đô thị mới" đơn thuần vì mục đích thương mại, đất quy hoạch mở rộng đô thị trong Điều 198 mang hàm ý phục vụ giãn dân, giảm tải áp lực cho nội đô và hoàn thiện cấu trúc đô thị. 

1.3. Đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có

Tương tự như đô thị, đây là đất trong các làng xã truyền thống. Mục tiêu chỉnh trang là "cứng hóa" đường làng ngõ xóm, xây dựng hệ thống thoát nước thải, và cải tạo cảnh quan, giữ gìn bản sắc văn hóa làng xã.

1.4. Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

Đây là điểm nhấn quan trọng của Luật Đất đai 2024. Đất công ích (thường gọi là đất 5%) là quỹ đất do UBND cấp xã quản lý, sử dụng cho các nhu cầu công cộng của địa phương.

Luật cho phép sử dụng linh hoạt quỹ đất này để xây dựng các công trình hạ tầng, công trình văn hóa thể thao phục vụ cộng đồng, hoặc dùng để bồi thường, hoán đổi cho người dân khi cần lấy đất làm đường giao thông. Việc luật hóa rõ ràng loại đất này trong Điều 198 giúp địa phương tháo gỡ vướng mắc trong việc huy động nguồn lực tại chỗ để chỉnh trang nông thôn. 

1.5. Đất được quy hoạch để mở rộng khu dân cư nông thôn

Phục vụ nhu cầu tách hộ, giãn dân tự nhiên của khu vực nông thôn, đảm bảo quy hoạch các điểm dân cư tập trung, hạn chế việc xây dựng nhà ở phân tán trên đất sản xuất nông nghiệp, gây khó khăn cho việc cấp điện, nước và quản lý hành chính.

2. Quy định về sử dụng đất để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn

2.1. Phù hợp quy hoạch

Khoản 2 Điều 198 Luật Đất đai 2024 quy định: "Việc sử dụng đất để chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành."

Tính đồng bộ của hệ thống quy hoạch: Quy định này ràng buộc mọi dự án chỉnh trang không được thực hiện một cách tùy tiện hay cục bộ ("quy hoạch treo", "điều chỉnh quy hoạch cục bộ" theo lợi ích nhóm). Dự án phải đảm bảo sự thống nhất giữa ba loại quy hoạch chính: Quy hoạch sử dụng đất, Quy hoạch xây dựng, và Quy hoạch đô thị.

Hàng rào kỹ thuật về chất lượng sống: Việc bắt buộc tuân thủ "quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng" là chốt chặn quan trọng. Ví dụ, khi chỉnh trang một khu dân cư cũ, chủ đầu tư không được phép tăng mật độ xây dựng quá mức làm phá vỡ cấu trúc hạ tầng, mà phải đảm bảo tỷ lệ đất dành cho giao thông, cây xanh, phòng cháy chữa cháy theo Quy chuẩn Việt Nam (QCVN 01:2021/BXD về Quy hoạch xây dựng).

2.2. Cơ chế thu hồi đất và tiếp cận đất đai

Khoản 3 Điều 198 Luật đất đai 2024 quy định: "Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn trong các trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này."

Sự dẫn chiếu này tạo ra một cơ chế "sàng lọc" nghiêm ngặt. Khác với Luật đất đai 2013, Luật 2024 liệt kê cụ thể 31 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 79. Đối với chỉnh trang đô thị, các trường hợp được phép thu hồi đất bao gồm:

• Dự án hạ tầng công cộng: Xây dựng đường giao thông, hệ thống thoát nước, công viên, quảng trường, bãi đỗ xe công cộng.
• Dự án an sinh xã hội: Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; khu tái định cư; nhà ở xã hội.
• Dự án vùng phụ cận: Thu hồi đất vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển để thực hiện dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn.   

Nếu dự án chỉnh trang thuộc danh mục Điều 79 Luật 2024: Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất, áp dụng giá bồi thường do Nhà nước quy định (tiệm cận giá thị trường).

Nếu dự án mang danh nghĩa "chỉnh trang" nhưng thực chất là dự án thương mại không thuộc Điều 79 Luật 2024: Chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật 2024. Nhà nước không can thiệp bằng biện pháp hành chính. Đây là bước tiến lớn trong việc bảo vệ quyền tài sản của công dân.

2.3. Cộng đồng tự thực hiện

Mặc dù vai trò của Nhà nước là chủ đạo trong các dự án lớn, Luật Đất đai 2024 vẫn kế thừa và khuyến khích cơ chế "Nhà nước và nhân dân cùng làm", đặc biệt trong chỉnh trang khu dân cư nông thôn và các hẻm phố đô thị.

Hiến đất và Góp đất: Cộng đồng dân cư có thể tự nguyện góp quyền sử dụng đất, kinh phí để chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung (như mở rộng đường hẻm). Trong trường hợp này, Nhà nước hỗ trợ về thủ tục pháp lý (chỉnh lý biến động đất đai miễn phí), vật liệu xây dựng hoặc kỹ thuật.

Thỏa thuận nội bộ: Việc bồi thường, hỗ trợ đối với phần đất bị ảnh hưởng trong các dự án do cộng đồng tự thực hiện sẽ do cộng đồng dân cư và người sử dụng đất tự thỏa thuận, dựa trên quy chế dân chủ ở cơ sở.

3. Ý nghĩa của việc xác định đúng loại đất chỉnh trang đô thị

Việc xác định một khu đất có thuộc diện "đất chỉnh trang đô thị" theo Điều 198 Luật 2024 và nằm trong danh mục Điều 79 Luật 2024 hay không sẽ quyết định việc Nhà nước có ra quyết định thu hồi đất hay không. Sự phân định chính xác giúp tránh tình trạng lạm quyền, thu hồi đất sai quy định dẫn đến khiếu kiện hành chính kéo dài, gây mất ổn định an ninh trật tự.

Đối với đất chỉnh trang (thu hồi), giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường nhưng qua hội đồng thẩm định nhà nước. Điều này giúp kiểm soát chi phí đầu vào của dự án công cộng, tránh tình trạng giá đất bị đẩy lên ảo, khiến dự án hạ tầng không thể triển khai. Khi Nhà nước đầu tư chỉnh trang hạ tầng (mở đường), giá trị đất đai tại khu vực đó và vùng phụ cận sẽ tăng lên. Việc quy hoạch trước "đất mở rộng đô thị" và "vùng phụ cận" cho phép Nhà nước thu hồi phần giá trị gia tăng này (thông qua đấu giá quyền sử dụng đất sau khi làm đường) để tái đầu tư cho xã hội, thay vì để lợi ích này rơi vào tay một số cá nhân đầu cơ.

Người dân trong khu vực quy hoạch chỉnh trang cần được biết rõ đất của mình thuộc loại nào (giải tỏa trắng hay chỉnh trang tại chỗ). Việc công khai minh bạch loại đất giúp người dân an tâm đầu tư sửa chữa nhà cửa hoặc chuẩn bị phương án di dời, tránh tình trạng "quy hoạch treo" làm tê liệt đời sống người dân. Việc xác định đúng quỹ đất chỉnh trang cho phép triển khai các dự án nhà ở xã hội, tái định cư tại chỗ, giúp người dân thu nhập thấp có cơ hội cải thiện chỗ ở ngay tại nơi họ sinh sống, giữ gìn được các mối quan hệ xã hội và sinh kế

Kết luận

Có thể khẳng định rằng, đất sử dụng để chỉnh trang đô thị không phải là một loại đất riêng biệt trong hệ thống phân loại đất đai, mà là tập hợp các loại đất được sử dụng cho mục đích chỉnh trang theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, đất chỉnh trang đô thị chủ yếu bao gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có và đất được quy hoạch để mở rộng đô thị, nhằm phục vụ việc cải tạo, nâng cấp, tái thiết và hoàn thiện không gian đô thị.

Trong thực tiễn, các loại đất thường được sử dụng để chỉnh trang đô thị có thể là đất ở đô thị, đất xây dựng công trình công cộng, đất giao thông, đất hạ tầng kỹ thuật, đất cây xanh – không gian công cộng và trong một số trường hợp là đất thương mại, dịch vụ. Việc sử dụng các loại đất này phải tuân thủ chặt chẽ quy hoạch đô thị, bảo đảm hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất và yêu cầu phát triển đô thị bền vững.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.