Trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở, việc thế chấp một phần dự án là giải pháp huy động vốn phổ biến của chủ đầu tư. Tuy nhiên, để bảo đảm an toàn pháp lý và quyền lợi của các bên liên quan, pháp luật quy định rõ những điều kiện mà chủ đầu tư phải đáp ứng khi thực hiện hình thức thế chấp này.
1. Điều kiện chủ đầu tư được thế chấp một phần dự án xây dựng nhà ở?
Theo khoản 1 điều 184 Luật nhà ở 2023, Điều kiện thế chấp một phần dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định như sau:
Điều 184. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
1. Điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp đã giải chấp;
c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.
Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Như vậy, Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần \ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng những điều kiện sau:
- Chủ đầu tư phải có hồ sơ dự án
- Phải có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt
- Đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Lưu ý: Điều kiện thế chấp một phần dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải được thực hiện theo quy định của Luật này; trường hợp thế chấp một phần dự án đầu tư xây dựng nhà ở không đúng với quy định của Luật này thì vô hiệu.
2. Điều kiện được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai?
Theo khoản 1 điều 184 Luật nhà ở 2023, Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
b) Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a nêu trên, nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp đã giải chấp
c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.
Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Tóm lại, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi chủ thể tham gia thế chấp đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo từng trường hợp cụ thể được quy định tại khoản 1 Điều 184 Luật Nhà ở 2023, bao gồm yêu cầu về hồ sơ pháp lý của dự án, tình trạng pháp lý của đất đai, tiến độ xây dựng, quan hệ hợp đồng mua bán và việc không phát sinh tranh chấp, khiếu nại. Các quy định này nhằm bảo đảm tính minh bạch, an toàn pháp lý cho giao dịch thế chấp, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, bên nhận thế chấp cũng như người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Lưu ý: Điều kiện thế chấp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định của Luật này; trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định của Luật này thì vô hiệu.
3. Quyền của bên thế chấp một phần dự án xây dựng nhà ở
Theo khoản 1 điều 4 Thông tư 26/2015/TT-NHNN thì Quyền của bên thế chấp một phần dự án xây dựng nhà ở được quy định như sau:
Thứ nhất, Từ chối các yêu cầu của bên nhận thế chấp không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và quy định của pháp luật
Quy định này khẳng định quyền tự bảo vệ lợi ích hợp pháp của bên thế chấp trong quan hệ bảo đảm. Theo đó, bên nhận thế chấp chỉ được thực hiện các quyền và yêu cầu trong phạm vi đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và phù hợp với quy định của pháp luật. Trường hợp bên nhận thế chấp đưa ra các yêu cầu vượt quá nội dung đã cam kết hoặc trái với quy định pháp luật (như yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm khi nghĩa vụ chưa đến hạn, yêu cầu bổ sung nghĩa vụ không có căn cứ…), bên thế chấp có quyền từ chối thực hiện nhằm tránh việc lạm dụng quyền, bảo đảm sự cân bằng và bình đẳng trong quan hệ hợp đồng.
Thứ hai, Được nhận lại giấy tờ trong hồ sơ thế chấp ngay sau khi thực hiện các nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp theo thỏa thuận hoặc trong trường hợp thay thế biện pháp bảo đảm, thay thế tài sản bảo đảm khi được bên nhận thế chấp đồng ý
Quyền này gắn liền với nguyên tắc chấm dứt biện pháp bảo đảm khi nghĩa vụ được bảo đảm đã được thực hiện xong hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. Việc bên thế chấp được nhận lại toàn bộ giấy tờ trong hồ sơ thế chấp nhằm khôi phục đầy đủ quyền định đoạt đối với tài sản của mình, đồng thời ngăn ngừa rủi ro pháp lý phát sinh từ việc bên nhận thế chấp tiếp tục nắm giữ giấy tờ không còn căn cứ pháp luật. Trong trường hợp thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm, điều kiện “được bên nhận thế chấp đồng ý” thể hiện sự tôn trọng thỏa thuận và quyền lợi của bên nhận thế chấp, bảo đảm an toàn cho nghĩa vụ được bảo đảm.
Thứ ba, Các quyền khác theo thỏa thuận với bên nhận thế chấp và quy định của pháp luật
Quy định này mang tính mở, cho phép các bên linh hoạt thỏa thuận thêm các quyền khác của bên thế chấp trên cơ sở không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Điều này phù hợp với nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận trong pháp luật dân sự. Đồng thời, việc dẫn chiếu đến “quy định của pháp luật” nhằm bảo đảm rằng dù có thỏa thuận mở rộng quyền cho bên thế chấp thì các quyền đó vẫn phải nằm trong khuôn khổ pháp luật hiện hành, tránh việc thỏa thuận làm phương hại đến lợi ích công cộng hoặc quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác.
Tóm lại, các quyền của bên thế chấp được quy định nhằm bảo đảm sự cân bằng lợi ích giữa các bên trong quan hệ thế chấp, giúp bên thế chấp chủ động bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đồng thời bảo đảm việc thực hiện hợp đồng thế chấp đúng thỏa thuận và đúng quy định của pháp luật, qua đó góp phần nâng cao tính an toàn và ổn định của các giao dịch bảo đảm.
Kết luận
Việc cho phép thế chấp một phần dự án xây dựng nhà ở thể hiện sự linh hoạt của pháp luật trong việc hỗ trợ chủ đầu tư huy động vốn, đồng thời vẫn bảo đảm trật tự và an toàn cho thị trường bất động sản. Khi tuân thủ đầy đủ các điều kiện theo quy định, hoạt động thế chấp không chỉ giúp dự án được triển khai đúng tiến độ mà còn góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, thuê mua nhà ở và các chủ thể liên quan.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
