1. Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà không có sổ đỏ

Thưa luật sư, xin hỏi: Không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi Nhà nước thu hồi đất có được bồi thường đất không? Cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện để được Nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi đất như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;

Dựa vào quy định này, để được bồi thường về đất hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng các điều kiện:

- Đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê hằng năm (trường hợp của bạn là đất ở được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nên đáp ứng điều kiện này)

- Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (trường hợp này, nhà bạn không có Giấy chứng nhận; nên sẽ phải xem xét có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không,):

Theo quy định pháp luật đất đai, khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định có một trong các giấy tờ theo điều 100 Luật đất đai năm 2013; theo điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì được cấp Giấy chứng nhận, một số loại giấy tờ đó là:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980...

Bạn có thể căn cứ theo những quy định trên để kiểm tra lại giấy tờ về đất đai để xem có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận hay không.

Nếu như, trong tất cả các loại giấy tờ trên gia đình bạn đều không có, bạn có thể vận dụng quy định tại điều 101 Luật đất đai để yêu cầu UBND xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không tranh chấp để đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Khi đủ điều kiện trên, gia đình bạn sẽ được bồi thường như sau:

Bồi thường khi thu hồi đất ở theo điều 79 Luật đất đai như sau:

Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở...

Bồi thường về tài sản trên đất:

Điều 89: Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền cưỡng chế của UBND cấp xã đối với công trình xây dựng trái phép ?

2. Được hỗ trợ như thế nào khi bị thu hồi đât trồng lúa ?

Luật sư tư vấn:

Luật Đất đai 2013 quy định về hỗ trợ chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi thu hồi đất đó là

“Điều 84. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.

Trường hợp người được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh.”

Như bạn trình bày, gia đình bạn bị thu hồi 500m2 đất trồng lúa, khi đó sẽ được Nhà nước bồi thường, nếu không có đất nông nghiệp khác thì sẽ được bồi thường bằng tiền, ngoài ra còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tìm kiếm việc làm được cụ thể, chi tiết tại Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

Điều 6. Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp do cán bộ, công chức, viên chức (đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) đang sử dụng đất

1. Cán bộ, công chức, viên chức (đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) không thuộc đối tượng quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP nhưng đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất nhưng không được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, không được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.

2. Hộ gia đình vừa có nhân khẩu là cán bộ, công chức, viên chức (đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) vừa có nhân khẩu không phải là cán bộ, công chức, viên chức nhưng đang sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình đó thì nhân khẩu không phải là cán bộ, công chức, viên chức được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.”

Như vậy, theo quy định chỉ có cán bộ, công chức, viên chức mới không không được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, không được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ được bồi thường về đất . Với nhân khẩu trong gia đình bạn là lao động làm trong cơ quan nhà nước được ký hợp đồng 6 tháng và được đóng Bảo hiểm xã hội theo quy định, thì không được coi là cán bộ, công chức, viên chức nên vẫn được hưởng hỗ trợ chuyển nghề, tìm kiếm việc làm như bình thường. Việc gia đình bạn có 4 nhân khẩu nhưng chủ được chi trả hỗ trợ cho 3 nhân khẩu như bạn trình bày là vi phạm quy định pháp luật. Bạn có thể gửi đơn khiếu nại lên chủ tịch Ủy ban nhân dân xã để được xem xét, đảm bảo quyền lợi.

>> Xem thêm:  Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất ? Hướng dẫn chính sách đền bù khi bị thu hồi đất đai ?

3. Thủ tục đền bù và xác nhận quyền sở hữu đất khi bị thu hồi ?

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi có câu hỏi sau xin được nhờ giải đáp: Năm 1996 nhà tôi có thuê (thầu) diện tích hơn 1000m2 ao của xã trong thời gian 20 năm. Trong hợp đồng đại diện xã là thôn phía cuối hợp đồng có xác nhận đóng dấu của chủ tịch xã. Gia đình tôi đã tiến hành nạo vét đắp bờ, và thả cá giống để làm kinh tế. Năm 2000 thôn dưới sự chỉ đạo của xã tiến hành thanh lý hợp đồng với gia đình tôi do diện tích ao thầu nằm trong dự án san lấp chia lô để bán. Gia đình tôi và thôn đã lập văn bản đền bù với số tiền là 74 triệu đồng. Năm 2006 khu đất được bán đấu giá, thôn có hứa sau khi thực hiện bán đấu giá sẽ trả lại tiền cho gia đình tôi.
Tuy nhiên gia đình tôi vẫn không được trả lại và tiếp tục làm văn bản ghi nợ số tiến đã tính lãi là 171 triệu. Do không có tiền trả thôn đã tiến hành đền bù cho gia đình tôi mảnh đất với diện tích là 208 m2, có xác nhận của cán bộ thôn. Gia đình tôi đã chấp nhận việc đền bù này. Năm 2015 khu đất đền bù của gia đình tôi thuộc dự án đất kẹt bán đấu thầu. Gia đình có làm khiếu nại giải quyết thủ tục đến bù và xác nhận quyền sở hữu đất nên UBND xã. Tuy nhiên chủ tịch hiện tại của xã xác nhận văn bản đền bù là sai thẩm quyền và nói về thôn tự giải quyết.
Hiện nay cán bộ thôn đều là người mới và họ không hợp tác trong thủ tục đền bù này. Gia đình tôi hiện chưa biết phải làm thế nào ?
Nhờ luật Minh Khuê giải đáp giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tên khách hàng: Khánh Linh

Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Như vậy, căn cứ theo quy định pháp luật trên thì việc thu hồi, đền bù của thôn là sai quy định.

Trong trường hợp này, bạn làm đơn khiếu nại nên UBND xã về hành vi sai trái thu hồi diện tích hơn 1000m2 ao mà gia đình bạn đã thuê của xã, và không đền bù theo cam kết. Nếu xã không giải quyết thì bạn hãy làm đơn gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bạn cư trú để Tòa xử lý theo thủ tục tố tụng dân sự.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

4. Chính sách khi nhà nước thu hồi lại đất thì công ty thuê lâu dài ?

Kính chào Luật Minh Khuê Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Công ty của chúng tôi được Nhà nước cho thuê đất với diện tích khá lớn, một số diện tích chưa sử dụng đến nên đã liên kết với nhiều hộ dân trong khu vực để trồng cây lâu năm.
Sau 6 năm tiến hành dự án liên kết đấy, công ty rà soát lại toàn bộ các hợp đồng liên kết của các hộ dân, thì phát hiện 04 hộ dân đang sử dụng đất do công ty thuê của Nhà nước nhưng không có hợp đồng. Từ 06 năm nay 04 hộ dân đó vẫn nộp sản lượng như các hộ dân thuê khoán khác. Bây giờ công ty muốn thu hôi lại diện tích đất mà 04 hộ trên đang sử dụng thì họ yêu cầu bồi thường quá cao, không đạt được thỏa thuận trong thương lượng.
Vậy tôi xin hỏi như vậy trường hợp của công ty tôi và 04 hộ dân trên đã được xem như có hợp đồng hay chưa? Bây giờ muốn thu hồi lại đất thì công ty tôi phải bồi thường hợp đồng hay chỉ cần hỗ trợ?
Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này. Kính thư !
Người gửi: Hạnh Dương

Đăng ký mua và sử dụng đất của xã có được nhận bồi thường khi bị thu hồi ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy theo quy định của pháp luật thì hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất cần được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.Do bạn không nêu rõ trường hợp của mình nên:

TH1: Hợp đồng cho thuê lại đảm bảo về mặt hình thức theo quy định thì công ty bạn phải thực hiện nội dung trong hợp đồng

TH2: Hợp đồng cho thuê lại không đảm bảo về mặt hình thức:

Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Căn cứ Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Căn cứ Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy nếu hợp đồng không đảm bảo về mặt hình thức thì theo quy định nếu các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì một trong hai bên hoặc cả 2 bên có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng. Thời hạn yêu cầu Tòa á tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức là 2 năm kể từ ngày giao dịch được xác lập.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;

>> Xem thêm:  Nghĩa vụ nộp thuế khi xây dựng nhà ở tư nhân theo quy định mới 2020 ?

5. Đăng ký mua và sử dụng đất của xã có được nhận bồi thường khi bị thu hồi ?

Chào luật sư công ty luật Minh Khuê. Gia đình tôi có 5 nhân khẩu, bố, mẹ và 3 người con, mức giao đất ở địa phương tôi mỗi nhân khẩu là 2 sào bắc bộ. Tháng 10 năm 1993 nhà nước có giao đất cho gia đình tôi nhưng chỉ giao cho 3 nhân khẩu là 3 anh em tôi còn bố mẹ tôi lúc đó là công nhân không được giao, tổng lại ba người được 6 sào.
Bố tôi đã bỏ tiền ra mua thêm 1 sào 12 thước quỹ đất của địa phương để canh tác. Hiện giờ tôi vẫn còn giữ phiếu thu tiền ( 210.000đ) hồi năm 1993 nhưng trên phiếu chỉ ghi là " thu tiền nhận ruộng" nhưng lại không ghi rõ là bao nhiêu m2. Hiện tại địa phương chuẩn bị có dự án đi qua khu vực đất ruộng nhà tôi đang canh tác. Ubnd xã họp, đo lại diện tích đất và định làm sổ đỏ cho nhân dân ở địa phương tôi ở. Nhưng về phần nhà tôi ubnd chỉ đồng ý làm sổ đỏ cho diện tích là 6 sào do chia lại ruộng đất năm 1993. Còn phần diện tích 1 sào 12 thước gia đình tôi mua ubnd xã đòi lại vì đó là quỹ đất của địa phương, mà có đền bù thì chỉ ở mức thấp thôi không làm sổ đỏ vào phần đất ấy.
Vậy tôi xin hỏi ubnd xã làm như vậy có đúng luật đất đai không ?
Chân thành cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Về việc cơ quan có thẩm quyền chỉ giao đất cho 3 nhân khẩu trong gia đình bạn trong khi bố và mẹ của bạn vẫn còn ở độ tuổi lao động, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự vngoài ra có quy định mức giao đất ở địa phương bạn là mỗi nhân khẩu đều được nhận 2 sào bắc bộ thì cơ quan có thẩm quyền đã làm sai quy định của pháp luật.

Việc bố bạn đã mua thêm 1 sào 12 thước, có giấy xác nhận đã thu tiền thì bố bạn vẫn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều 100 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Trong trường hợp bố của bạn mua lại đất trong quỹ đất của xã để canh tác sau ngày 15/10/1993 thì vẫn có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều 101 Luật Đất đai 2013 như sau: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Điều 82. Luật đất đai 2013 quy đinh về Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất như sau:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.

Như vậy, trong trường hợp nhà nước có quyết định thu hồi phần đất bố bạn đã mua để canh tác thì sẽ không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất theo quy định tại điều 76 Luật Đất đai như sau:

"Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về thu hồi và đền bù nhà đất, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn cách tính thuế xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật