1. Các quyền của người sử dụng đất.
- Theo quy định tại Điều 4 của Luật Đất đai năm 2013 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất là những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Người sử dụng đất là những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định, bao gồm:
+ Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự;
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
+ Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
+ Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Đối với người sử dụng đất sẽ có các quyền chung như sau:
+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Cụ thể tùy thuộc vào chủ thể và các điều kiện mà người sử dụng đất có quyền sau đây:
+ Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
+ Quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, tủy thuộc vào đối tượng thuê đất mà có thể lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm: quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề.
- Ngoài quyền thì người sử dụng đất cũng có những nghĩa vụ chung sau:
+ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
+ Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
+ Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.
+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
+ Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
+ Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.
2. Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất?
Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì đối với từng quyền sẽ có các điều kiện quy định cụ thể.
- Đối với thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013.
+ Đất không có tranh chấp: Tranh chấp đất đai là tranh về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp về đất đai thường có các dạng như tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất và tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Khi xảy ra tranh chấp kể cả có đang được giải quyết hay không được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì các quyền này cũng sẽ bị tạm dừng. Việc không có tranh chấp đất đai là một trong các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền giao dịch về đất đai của mình, không có tranh chấp là đã xác định được người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế thi hành ándo cơ quan có thẩm quyền áp dụng nếu trong trường hợp người phải thi hành án có nghĩa vụ tài chính nhưng lại không thực hiện trong khi có đủ điều kiện để thực hiện (nếu tài sản đó là đất đai thì quyền sử dụng đất đó cũng có thể bị kê biên) và việc kê biên để bảo đảm thi hành án này sẽ làm hạn chế quyền của người sử dụng đất. Đó là người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất trong thời gian kê biên để bảo đảm thi hành án.
+ Trong thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn) và có xác định thời hạn. Chỉ khi nào đất còn trong thời hạn sử dụng thì khi đó giấy chứng nhận mới có giá trị pháp lý và người sử dụng đất mới có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất được áp dụng nếu đất sử dụng có thời hạn theo quy định về thời hạn sử dụng đất.
- Lưu ý:
+ Ngoài các điều kiện quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013.
+ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
+ Cũng cần phải lưu ý với những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì kể cả khi người sử dụng đất đủ điều kiện nhưng bên nhận quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không được nhận quyền sử dụng đất thì giao này cũng không thể thực hiện được.
Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi, mọi thắc mắc quý khách hàng vui lòng liên hệ số Hotline 1900.6162 để được tư vấn. Xin chân thành cảm ơn!
