1. Khái niệm, cách hiểu về giải chấp

1.1. Giải chấp là gì?

Giải chấp (còn được gọi là xoá thế chấp) là một hình thức giải trừ tài sản đảm bảo dùng để thế chấp vay vốn ra khỏi tổ chức cho vay. Điều này đồng nghĩa với việc các khoản vay đã được thanh toán đầy đủ, tất cả các điều khoản của khoản vay đó đã được thoả mãn và người cho vay sẽ không còn quyền cầm giữ tài sản đó nữa. Nói cách khác, người đi vay đã hoàn trả đầy đủ khoản vay của họ cho người vay theo đúng thoả thuận (bao gồm cả gốc, lãi, các khoản thanh toán yêu cầu khác của người cho vay).

 

1.2. Giải chấp ngân hàng là gì?

Giải chấp ngân hàng (hay còn gọi là xoá thế chấp ngân hàng) là việc thanh toán hết khoản vay ngân hàng để lấy được tài sản ra. Khi giải chấp tài sản đảm bảo cũng đồng nghĩa với việc chấm dứt nghĩa vụ với ngân hàng.

 

2. Khi nào cần phải giải chấp tài sản?

Giải chấp tài sản là một thủ tục bắt buộc với mọi khoản vay có thế chấp để có thể kết thúc hợp đồng giữa bên vay và bên cho vay. Tuỳ thuộc vào các điều khoản được thoả thuận giữa các bên, thời hạn giải chấp với mỗi hợp đồng sẽ là khác nhau. Tuy nhiên, hiểu một cách khái quát nhất thì cần phải giải chấp khi đến thời hạn cuối cùng để tất toán khoản vay tránh trường hợp nợ xấu hay bị thanh lý tài sản.

Tuy nhiên, có một số trường hợp có thể giải chấp trược hạn hoặc đúng hạn nếu bên vay có đủ điều kiện thanh toán khoản vay trước thời hạn. Cụ thể:

- Giải chấp tài sản (nhà, đất, ô tô...) để giao dịch mua bán, tặng cho, phân chia tài sản thừa kế...

- Để gia hạn đất, chuyển mục đích sử dụng, hoàn công...

- Chuyển ngân hàng vay khoản mới để duy trì khoản vay hoặc vay thêm

- Giải chấp để sang tên vay khoản mới (vay ba bên mua tài sản)

- Hoán đổi tài sản có giá trị tương đương để đảm bảo cho khoản vay

 

3. Phân biệt giải chấp và đáo hạn

- Giống nhau: cả hai hình thức này đều là việc thanh toán nợ gốc cho ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khi tới hạn trả nợ cho khoản vay thế chấp tài sản

- Khác nhau:

+ Giải chấp khi thanh toán hết dư nợ của khoản vay (giải chấp tài sản) tức là tài sản được giải chấp thì sẽ không còn nghĩa vụ bảo đảm cho khoản nợ thế chấp. Khi giải chấp tài sản thì ngân hàng có thể cho vay lại hoặc không cho vay lại nếu như mục đích giải chấp là để tặng cho, mua bán hay chuyển mục đích, gia hạn...

+ Đáo hạn có nghĩa là việc làm mới lại khoản vay trước đó khi đến thời hạn phải trả hết nợ cho ngân hàng. Việc này nhằm mục đích kéo dài thời gian thanh toán nợ để tránh nợ xấu hay ngân hàng thanh lý tài sản. Khi đáo hạn thì cần phải qua bước giải chấp tài sản (hoặc nếu để nguyên thì tài sản đó vẫn sẽ là tài sản đảm bảo cho khoản vay thì chỉ cần làm lại hồ sơ vay và bắt buộc ngân hàng cũ hoặc ngân hàng mới duyệt khoản vay đó, và việc giải chấp thì không cần thiết).

 

4. Hậu quả của việc không giải chấp đúng thời hạn

4.1. Hậu quả đối với người vay

Khi đến thời hạn giải chấp, việc người vay cố tình không thực hiện sẽ dẫn đến một số hậu quả xấu như sau:

- Khoản nợ bị chuyển thành nợ quá hạn

- Bị ghi lại thông tin trên CIC - Trung tâm Thông tin tín dụng Quốc gia Việt Nam. Điều này sẽ khiến người vay bị xếp vào diện lý lịch "xấu" và sẽ rất khó để sau này có thể tiếp tục vay tiền ở các ngân hàng.

- Bị phạt quá hạn theo các chính sách của ngân hàng

- Bên cạnh đó, người vay có thể sẽ liên tục bị ngân hàng gọi điện hay gửi thông báo về việc nhắc thanh toán nợ. Điều này gây ra những khó chịu, phiền phức trong cuộc sống của bạn.

 

4.2. Hậu quả đối với ngân hàng cho vay

- Ảnh hưởng tới uy tín, năng lực cho vay của cán bộ, nhân viên tín dụng ngân hàng cho vay

- Phải đem tài sản mà khách hàng thế chấp khi vay để định giá lại và phát mại

- Ngân hàng nhà nước sẽ buộc phải trích dự phòng cho khoản vay dẫn tới làm giảm thu nhập của ngân hàng. Trong trường hợp mà tí lệ quá cao ngân hàng nhà nước sẽ tiến hành kiểm soát đặc biệt.

 

5. Thủ tục giải chấp ngân hàng như thế nào?

5.1. Điều kiện để được giải chấp

Theo điều 21, Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm thì bên thế chấp sẽ được xoá đăng ký thế chấp trong các trường hợp sau:

- Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xoá đăng ký biện pháp bảo đảm khi có một trong các căn cứ sau đây:

+ Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm

+ Huỷ bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác

+ Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác

+ Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm

+ Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn biền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Có bản án, quyết định của Toà án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc huỷ bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu

+ Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật

+ Xoá đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật

+ Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm

+ Theo thoả thuận của các bên

- Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, khi đăng ký biện pháp bảo đảm tiếp theo, người yêu cầu đăng ký không phải xoá đăng ký với biện pháp bảo đảm đã đăng ký trước đó

 

5.2. Giải chấp (xoá đăng kí biện pháp bảo đảm) bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ)

a. Hồ sơ giải chấp

Căn cứ điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định về hồ sơ xoá thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như sau:

- Phiếu yêu cầu xoá đăng ký (01 bản chính)

- Văn bản đồng ý xoá đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) hoăc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) trong trường hợp phiếu yêu cầu xoá đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm

- Bản chính Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận

- Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được uỷ quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu)

Với trường hợp xoá đăng ký thế chấp khi mà Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản baro đảm thì người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ xoá đăng kí thế chấp gồm có:

- Phiếu yêu cầu xoá đăng ký (01 bản chính)

- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 

- Văn bản xác nhận kết quả xử lý tài sản bảo đảm của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại (01 bản chính hoặc 01 Bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu)

- Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng kí là người được uỷ quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu.

b. Thủ tục giải chấp

Điều 48, Nghị định 102/2017/NĐ-CP có quy định về thủ tục xoá đăng ký thế chấp được thực hiện như sau:

- Nộp hồ sơ:

+ Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa liên thông thì nộp tại bộ phận một cửa

+ Đối với địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai (đối với tổ chức) hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (nếu là hộ gia đình, cá nhân)

- Tiếp nhận hồ sơ

- Giải quyết yêu cầu

Thời gian để thực hiện thủ tục này sẽ không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 13 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

Bài viết trên đây của Luật Minh Khuê về Giải chấp là gì? và những thông tin liên quan. Trong quá trình tìm hiểu, nếu có câu hỏi về vấn đề giải chấp hoặc cần trợ giúp về mặt pháp lý hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline: 1900.6162 để được giải đáp kịp thời. Trân thành cảm ơn!