1. Giải chấp sổ đỏ, xóa thế chấp sổ đổ được hiểu là gì?

Giải chấp sổ đỏ, hay xóa thế chấp sổ đỏ, là việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm, giải trừ thế chấp đối với tài sản là quyền sử dụng nhà ở, đất ở cùng tài sản khác gắn liền với đất khi tài sản đã chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm cho khoản nợ. Khi người nợ đã trả hết nợ, họ cần phải thực hiện thủ tục giải chấp sổ đỏ, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tài sản của mình không bị ảnh hưởng bởi biện pháp bảo đảm trước đó. Quá trình này bao gồm nhiều bước thực hiện tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, nhưng chủ yếu là thực hiện các thủ tục liên quan đến giải chấp sổ đỏ và xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai.

Việc giải chấp sổ đỏ hay xóa thế chấp sổ đỏ có nghĩa là việc xóa đăng ký biện pháp bảo đảm, giải trừ thế chấp tài sản gắn liền với đất, bao gồm quyền sử dụng nhà ở, đất ở và tài sản khác gắn liền với đất, khi tài sản này đã không còn nữa làm bảo đảm cho khoản nợ. Để thực hiện thủ tục này, người dân phải trả hết nợ và tiến hành các thủ tục giải chấp sổ đỏ hoặc xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

>> Xem thêm: Mẫu Giấy ủy quyền xóa thế chấp mới nhất  

 

2. Điều kiện để giải chấp sổ đỏ, xóa thế chấp sổ đỏ

Theo quy định tại Điều 19 của Thông tư 07/2019/TT-BTP, việc xóa đăng ký thế chấp được thực hiện trong 2 trường hợp như sau:

- Bên thế chấp đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ và đến hạn trả nợ gốc. Thời hạn thế chấp được thỏa thuận trước đó giữa các bên, thông thường là 3 năm đối với hộ gia đình hoặc cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nếu bên thế chấp đã trả đủ nợ gốc và lãi thì có quyền xóa đăng ký thế chấp.

- Bên thỏa thuận trả nợ trước thời hạn đã được ghi nhận trong hợp đồng thế chấp. Đây là trường hợp khá phổ biến, khi người thế chấp có khả năng trả nợ trước thời hạn. Sau khi tất toán nợ, bên thế chấp có quyền xóa đăng ký thế chấp theo quy định.

Việc giải chấp sổ đỏ hay xóa thế chấp sổ đỏ đều có ý nghĩa giải phóng tài sản của người thế chấp sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, giúp họ sử dụng lại tài sản một cách tự do. Để xóa đăng ký theo quy định, người yêu cầu phải nộp các giấy tờ quy định và một trong các giấy tờ sau đây (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu):

- Văn bản giải chấp; văn bản thanh lý hợp đồng thế chấp; hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc văn bản khác chứng minh việc xử lý xong toàn bộ tài sản thế chấp;

- Căn cứ chứng minh việc tài sản bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ hoặc quyết định phá dỡ, tịch thu tài sản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp thế chấp, tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Tùy từng trường hợp cụ thể, giấy tờ trong các điểm trên có thể được sử dụng để thay thế cho giấy tờ theo quy định. 

>> Xem thêm: Thủ tục xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) quyền sử dụng đất?

 

3. Giải chấp sổ đỏ, xóa thế chấp sổ đỏ thì cần phải làm gì?

3.1. Cần chuẩn bị những hồ sơ gì để giải chấp sổ đỏ, xóa thế chấp sổ đỏ

Để giải chấp sổ đỏ, bộ hồ sơ cần bao gồm các tài liệu sau:

- Phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp: Mẫu số 04/XĐK (01 bản chính).

- Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận thế chấp. Trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên thế chấp, cần có 01 bản chính hoặc 1 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu.

- Sổ đỏ (bản chính).

- Văn bản ủy quyền (nếu có) (gồm bản chính hoặc bản sao chứng thực hoặc bản sao không chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

Nếu trước đó đã đăng ký thế chấp và cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong quyền sử dụng đất, bộ hồ sơ cần bao gồm:

- Phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp (bản chính).

- Sổ đỏ (bản chính).

- Văn bản xác nhận kết quả xử lý quyền sử dụng đất của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại. Trong trường hợp này, cần có 01 bản chính hoặc 01 bản sao chứng thực hoặc 01 bản sao kèm bản chính để đối chiếu.

- Văn bản ủy quyền (nếu có).

 

3.2. Trình tự  giải chấp sổ đỏ, xóa thế chấp sổ đỏ

Bước 1: Gửi hồ sơ

Để giải quyết vấn đề về giải chấp sổ đỏ, có hai cơ quan chịu trách nhiệm. Đó là chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai tại cấp huyện, cùng với bộ phận một cửa của địa phương. Sau khi nhận được hồ sơ, cơ quan sẽ tiếp nhận và xử lý nó.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không đáp ứng các yêu cầu đăng ký, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ từ chối đăng ký và gửi thông báo từ chối đăng ký bằng văn bản. Họ sẽ chuyển hồ sơ đăng ký cùng văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại cho người yêu cầu đăng ký. Các nhân viên sẽ hướng dẫn người yêu cầu cách thực hiện đăng ký đúng quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Sau khi xác nhận rằng hồ sơ đầy đủ và đáp ứng các yêu cầu đăng ký, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành giải quyết yêu cầu của người yêu cầu. Các nhân viên sẽ ghi nội dung xóa đăng ký vào sổ địa chính và giấy chứng nhận trong thời gian:

- Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

- Không quá 13 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn.

Bước 4: Kiểm tra thông tin giải chấp

Sau khi hoàn thành giải quyết yêu cầu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin giải chấp trên trang bổ sung của sổ đỏ. Thông tin về xóa đăng ký thế chấp sẽ được ghi như sau:

"Trường hợp xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì ghi “Xóa nội dung đăng ký thế chấp ngày …/.../... (ghi ngày đã đăng ký thế chấp trước đây) theo hồ sơ số... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)".

Bước 5: Trả kết quả cho người yêu cầu

Sau khi hoàn tất các thủ tục xóa đăng ký thế chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả kết quả cho người yêu cầu bằng văn bản hoặc qua đường bưu điện.

Nếu hồ sơ đăng ký được chấp thuận, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi Giấy chứng nhận cho người yêu cầu. Nếu hồ sơ đăng ký bị từ chối, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi văn bản từ chối và hướng dẫn người yêu cầu thực hiện đúng quy định.

Bước 6: Thanh toán phí

Người yêu cầu sẽ phải thanh toán các phí liên quan đến thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Các khoản phí bao gồm phí xóa đăng ký thế chấp, phí cấp Giấy chứng nhận, phí lưu trữ sổ đỏ và các khoản phí khác (nếu có). Sau khi thanh toán đầy đủ các khoản phí, người yêu cầu sẽ nhận được Giấy chứng nhận và sổ đỏ đã được cập nhật nội dung xóa đăng ký thế chấp. Để thực hiện đúng và thuận tiện trong quá trình xóa đăng ký thế chấp sổ đỏ, người yêu cầu cần chú ý các quy định về thời hạn, hồ sơ và các khoản phí liên quan.

>> Xem thêm: Giải chấp là gì? Giải chấp ngân hàng là gì? Hậu quả giải chấp không đúng hạn

 

4. Sau khi giải chấp, xóa thế chấp thì nội dung ghi trên sổ đỏ có thay đổi không?

Theo khoản 2 Điều 20 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trang bổ sung của Giấy chứng nhận sẽ phải hiển thị thông tin về những thay đổi nội dung đã đăng ký hoặc việc xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này có nghĩa là trang bổ sung sẽ cần phải chi tiết và đầy đủ thông tin về việc xóa đăng ký thế chấp. 

Theo khoản 5 Điều 18 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, khi xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, hoặc tài sản gắn liền với đất được hình thành trong tương lai, cần ghi rõ nội dung như sau: "Xóa nội dung đăng ký thế chấp ngày .../.../... (ghi ngày đã đăng ký thế chấp trước đây) theo hồ sơ số... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)", đồng thời được đóng dấu đỏ bởi cơ quan đăng ký đất đai.

Tóm lại, thông tin về việc xóa đăng ký thế chấp sẽ được ghi rõ trên trang bổ sung của Giấy chứng nhận và cần có đóng dấu đỏ của cơ quan đăng ký đất đai để đảm bảo tính chính xác và pháp lý.

Quý khách có thể tham khảo bài viết sau đây của công ty Luật Minh Khuê: Thế chấp sổ đỏ mang tên người khác để vay tiền có được không?

Trên đây là nội dung tư vấn mà công ty Luật Minh Khuê muốn gửi tới quý khách hàng. Nếu quý khách hàng có bất kỳ vướng mắc hay câu hỏi pháp lý khác thì vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý khách hàng!