Tác giả:: Mục lục bài viết
Giải đáp 12 vướng mắc thường gặp về quyền sử dụng đất của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao
Vướng mắc 1:
Hiện có 02 quan điểm về thẩm quyền của Tòa án khi giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (1) Tòa án nơi có bất động sản; (2) Tòa án nơi cư trú của bị đơn. Quan điểm nào là đúng?
Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao về vấn đề thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng trong Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015. Cụ thể, đối với tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc theo sự lựa chọn của nguyên đơn, tức là Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện, như quy định tại điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015.
Đối với những trường hợp tranh chấp liên quan đến bất động sản, thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về Tòa án nơi có bất động sản, căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015. Điều này có nghĩa là Tòa án nơi bất động sản có vị trí sẽ chịu trách nhiệm giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản hoặc các vấn đề liên quan đến bất động sản đó.
Vướng mắc 2:
Trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án không phải xem xét, xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo phần, bản án chỉ tuyên quyền sử dụng đất thuộc về ai nhưng quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành thủ tục định giá quyền sử dụng đất. Việc định giá này của Tòa án có đúng không?
Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao về việc giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sở hữu tài sản, bao gồm quyền sử dụng đất, có thể thấy rõ rằng Tòa án khi xử lý các vụ án loại này cần phải tiến hành một bước quan trọng là định giá tài sản. Đây là một biện pháp thu thập tài liệu, chứng cứ cần thiết để làm cơ sở cho việc giải quyết vụ án một cách khách quan và chính xác. Việc định giá tài sản sẽ giúp Tòa án xác định giá trị thực của tài sản tranh chấp, từ đó đưa ra quyết định hợp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng của các bên liên quan.
Bên cạnh đó, định giá tài sản còn có tác dụng quan trọng trong việc xác định nghĩa vụ chịu án phí dân sự của các đương sự. Bởi lẽ, mức án phí phải đóng phụ thuộc vào giá trị tài sản tranh chấp, do đó việc xác định chính xác giá trị tài sản thông qua việc định giá là rất quan trọng không chỉ đối với bản án cuối cùng mà còn đối với nghĩa vụ tài chính của các bên trong vụ án. Do đó, có thể khẳng định rằng việc Tòa án tiến hành định giá tài sản là một bước đi cần thiết, không thể thiếu trong quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là tranh chấp quyền sử dụng đất.
Vướng mắc 3:
Việc định giá tài sản hiện nay có vướng mắc trong việc xác định giá thị trường đối với quyền sử dụng đất. Hội đồng định giá thường áp dụng Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành với giá thấp hơn giá giao dịch trên thị trường, làm ảnh hưởng đến lợi ích của đương sự nhận tài sản bằng giá trị
Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao về vấn đề định giá tài sản trong tố tụng dân sự, đặc biệt là trong các vụ án tranh chấp quyền sở hữu tài sản như đất đai, đã chỉ rõ một số quy định pháp lý quan trọng. Theo Khoản 5 Điều 104 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015, việc định giá lại tài sản có thể được thực hiện trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án. Điều này có nghĩa là, nếu trong quá trình giải quyết vụ án, kết quả định giá ban đầu không phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản trên thị trường, thì Tòa án có quyền yêu cầu thực hiện định giá lại để bảo đảm tính chính xác và công bằng. Thực tế, giá trị tài sản có thể thay đổi theo thời gian và sự biến động của thị trường, do đó việc định giá lại là một điều kiện cần thiết để đảm bảo quyền lợi của các đương sự.
Ngoài ra, theo Khoản 2 Điều 2 Thông tư liên tịch 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC, việc định giá tài sản trong tố tụng dân sự phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường tại thời điểm giải quyết vụ án. Nếu Tòa án sử dụng Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, nhưng mức giá này thấp hơn rõ rệt so với giá giao dịch thực tế trên thị trường và các đương sự không đồng ý với mức giá này, thì Tòa án cần phải tiến hành định giá lại tài sản. Việc áp dụng giá thị trường thực tế là rất quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản, đặc biệt là đối với các vụ án tranh chấp đất đai, khi mà sự chênh lệch giữa giá đất theo bảng giá và giá thực tế có thể ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên.
Theo Khoản 4 Điều 4 Luật Giá 2023, "Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ được hình thành trên cơ sở cung, cầu và do các yếu tố thị trường quyết định trong một khoảng thời gian, không gian xác định." Để xác định giá thị trường của tài sản, các cơ quan tố tụng có thể tham khảo các quy định và hướng dẫn tại các Thông tư và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, chẳng hạn như Thông tư 116/2018/TT-BTC, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02, số 08 và số 11, trong đó quy định cụ thể về các phương pháp xác định giá trị thị trường của tài sản, từ đó làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Các tài liệu này sẽ cung cấp cho Tòa án những nguyên tắc và phương pháp khảo sát, thu thập thông tin về giá trị thị trường, đảm bảo tính chính xác và khách quan trong quá trình định giá tài sản.
Đối với lĩnh vực đất đai, Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 đã đưa ra các cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Điều này giúp việc định giá đất đai trở nên công bằng và phù hợp với thực tế thị trường. Luật Đất đai 2024 cũng đã cụ thể hóa các chủ trương này tại Mục 2 (Giá đất) từ Điều 158 đến Điều 162, nhằm tạo ra khung pháp lý rõ ràng và đồng bộ để xác định giá đất trong các vụ án tranh chấp đất đai. Các quy định này đều hướng đến việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự và bảo đảm tính khách quan trong việc giải quyết các vụ tranh chấp tài sản, đặc biệt là đất đai.
Tóm lại, việc định giá tài sản trong tố tụng dân sự, đặc biệt là đất đai, không chỉ là một thủ tục pháp lý quan trọng mà còn đóng vai trò quyết định trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia tố tụng. Các quy định về giá thị trường, phương pháp định giá và việc xác định giá trị thực tế của tài sản là những yếu tố không thể thiếu để bảo đảm tính công bằng và minh bạch trong quá trình xét xử các vụ án tranh chấp tài sản.
Vướng mắc 4:
Trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất không có yêu cầu giải quyết tài sản trên đất thì Tòa án có thể giao cho một bên quản lý, sử dụng toàn bộ tài sản trên đất và tuyên các đương sự có quyền khởi kiện bằng vụ án khác không? Trường hợp đương sự không hợp tác nên không thể xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản được thì giải quyết như thế nào?
Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao trong các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến việc giải quyết tài sản trên đất đã chỉ rõ những quy định cần thiết để bảo đảm tính khả thi và công bằng trong quá trình xét xử. Đặc biệt, trong các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất mà không có yêu cầu giải quyết tài sản trên đất, Tòa án sẽ phải quyết định từng trường hợp cụ thể nhưng luôn phải bảo đảm rằng bản án có thể thi hành được. Các bên đương sự cần phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền thực hiện các quyền lợi hợp pháp của mình đối với đất đai trên thực tế. Nếu Tòa án quyết định giao đất cho một bên và giao toàn bộ tài sản trên đất cho bên kia, mà các bên lại không thiện chí, hoặc không thực hiện các thỏa thuận một cách đúng đắn, dẫn đến việc cần khởi kiện lại thông qua một vụ án khác, thì đó là dấu hiệu cho thấy Tòa án chưa giải quyết vụ án một cách toàn diện và triệt để. Điều này sẽ không đáp ứng được các yêu cầu thực tế của các đương sự, làm ảnh hưởng đến việc thực thi các quyền lợi hợp pháp của họ.
Ngoài ra, trong trường hợp đương sự không hợp tác, không thể thực hiện việc xem xét, thẩm định tại chỗ đối với nhà, đất tranh chấp, Tòa án vẫn có thể áp dụng các phương pháp khác để thu thập chứng cứ. Một số phương pháp này có thể bao gồm việc khảo sát các thửa đất, nhà giáp ranh để quan sát và đo vẽ các ranh giới, mốc tiếp giáp với nhà đất tranh chấp; hoặc sử dụng công nghệ hiện đại như flycam (thiết bị bay không người lái) để khảo sát hiện trạng địa hình, đo vẽ, quay phim hoặc chụp ảnh, từ đó giúp xác định rõ ràng tình hình thực tế của đất đai và tài sản tranh chấp. Bên cạnh đó, Tòa án cũng có thể sử dụng các hồ sơ, tài liệu liên quan đến nhà đất tranh chấp qua các thời kỳ do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các đương sự khác cung cấp, để làm căn cứ cho việc đánh giá và ra quyết định.
Đặc biệt, Tòa án có quyền xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cản trở hoạt động xác minh, thu thập chứng cứ của cơ quan nhà nước và người có thẩm quyền. Theo điểm b khoản 3 Điều 18 Pháp lệnh xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cản trở hoạt động tố tụng 2022, mức phạt có thể dao động từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng. Mức xử phạt này nhằm răn đe và ngăn chặn các hành vi không hợp tác hoặc gây cản trở quá trình tố tụng, bảo đảm sự minh bạch và công bằng trong quá trình giải quyết vụ án.
Về vấn đề định giá đất và tài sản trên đất trong trường hợp không thể thẩm định trực tiếp tại hiện trường, việc xác định giá trị tài sản có thể được thực hiện dựa trên các thông tin có sẵn về vị trí, diện tích, loại đất, nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất, thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tòa án cũng có thể sử dụng hồ sơ, tài liệu liên quan đến đất đai, xây dựng từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các đương sự cung cấp. Nếu có sự thừa nhận hoặc không phản đối của bên đối phương về lời khai của đương sự liên quan đến tài sản trên đất, thì thông tin này cũng có thể được sử dụng để làm cơ sở cho việc định giá tài sản. Tất cả các phương pháp này đều nhằm đảm bảo rằng việc định giá tài sản, đặc biệt là đất đai, được thực hiện một cách chính xác và hợp lý, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các đương sự trong vụ án.
Tóm lại, trong các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, Tòa án cần phải áp dụng các biện pháp linh hoạt và phù hợp để giải quyết triệt để các tranh chấp, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên, đồng thời cũng phải bảo vệ tính khả thi và công bằng trong việc thực thi các bản án. Các phương pháp xác minh, thu thập chứng cứ và định giá tài sản phải được thực hiện một cách nghiêm túc, minh bạch, đồng thời tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật để bảo đảm sự công bằng trong việc giải quyết các vụ tranh chấp.
Vướng mắc 5:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B bị Tòa án tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đang thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng. Vậy giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trong trường hợp Ngân hàng là người thứ ba ngay tình như thế nào?
Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao về vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt là trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đã làm rõ một số quy định quan trọng. Cụ thể, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, nhưng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đã được xác lập kể từ ngày 01/01/2017, và Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình, thì sẽ áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ Luật Dân sự 2015. Theo đó, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp này không bị vô hiệu. Điều này có nghĩa là, dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, quyền sử dụng đất đang trong quá trình thế chấp vẫn không thể bị đòi lại. Tuy nhiên, chủ sở hữu tài sản vẫn có quyền khởi kiện, yêu cầu các bên có lỗi dẫn đến việc giao dịch thế chấp được xác lập phải hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại.
Cụ thể hơn, nếu có lỗi từ một trong các bên trong việc xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, chủ sở hữu quyền sử dụng đất có thể yêu cầu các bên có liên quan hoàn trả lại giá trị quyền sử dụng đất đã bị thế chấp, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại do giao dịch vô hiệu gây ra. Quy định này giúp bảo vệ quyền lợi của người sở hữu đất đai, đồng thời cũng khuyến khích các bên tham gia giao dịch phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017, thì việc giải quyết sẽ phụ thuộc vào các quy định của Bộ Luật Dân sự có hiệu lực tại thời điểm hợp đồng đó được ký kết. Điều này có nghĩa là, nếu hợp đồng thế chấp đã được lập trước thời điểm Bộ Luật Dân sự 2015 có hiệu lực, các bên phải áp dụng các quy định của Bộ Luật Dân sự cũ để giải quyết tranh chấp hoặc yêu cầu liên quan đến giao dịch thế chấp đó. Điều này làm rõ việc áp dụng luật có hiệu lực tại thời điểm xác lập giao dịch, nhằm bảo đảm sự công bằng và hợp lý trong việc giải quyết các vụ tranh chấp liên quan đến đất đai và tài sản.
Tóm lại, đối với các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, việc giải quyết sẽ được điều chỉnh bởi các quy định cụ thể trong Bộ Luật Dân sự 2015, đặc biệt là khi có sự tham gia của Ngân hàng hoặc các bên thứ ba ngay tình. Các bên tham gia giao dịch cần hiểu rõ các quy định này để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời cũng phải chịu trách nhiệm trong việc thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến giao dịch đất đai, từ đó góp phần xây dựng một hệ thống pháp lý minh bạch và công bằng.
Vướng mắc 6:
Trường hợp người nhận đặt cọc là người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do đất chưa được đấu giá, chưa được tách thửa...) hoặc là người môi giới thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không?
Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao về vấn đề hợp đồng đặt cọc trong giao dịch dân sự, đặc biệt là trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, đã làm rõ các quy định pháp lý liên quan đến hợp đồng đặt cọc và các điều kiện để hợp đồng này có hiệu lực. Theo Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là một thỏa thuận giữa các bên nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng dân sự khác. Tuy nhiên, quy định về hợp đồng đặt cọc không chỉ có trong Bộ Luật Dân sự mà còn được hướng dẫn bởi Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP và Án lệ 25/2018/AL, trong đó đề cập đến trách nhiệm chịu phạt cọc và cách thức xử lý khi có vi phạm.
Một trong những nguyên tắc cơ bản để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực là phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện về giao dịch dân sự, như quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, trong đó yêu cầu hợp đồng phải đảm bảo các yếu tố về chủ thể, mục đích, nội dung và hình thức. Hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện này, cụ thể là khi có đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ Luật Dân sự 2015, tức là giao dịch không hợp pháp và không thể thực hiện được trên thực tế. Việc vô hiệu của hợp đồng đặt cọc do không đáp ứng các yêu cầu về hợp pháp hóa giao dịch là một yếu tố quan trọng, bảo đảm rằng các giao dịch dân sự chỉ được thực hiện trong khuôn khổ pháp luật.
Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc đã được xác lập hợp pháp nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng, một bên vi phạm nghĩa vụ cam kết, thì hợp đồng có thể bị hủy bỏ căn cứ vào Điều 423 Bộ Luật Dân sự 2015. Điều này có nghĩa là nếu một bên không thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng, bên còn lại có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và đòi lại tài sản hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.
Đặc biệt, trong giao dịch đặt cọc liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, người nhận đặt cọc phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Điều này đồng nghĩa với việc người nhận đặt cọc phải là chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng đất, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuộc các trường hợp có quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu người nhận đặt cọc không phải là chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng đất, thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị coi là vô hiệu vì vi phạm điều kiện về chủ thể hợp đồng.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể, nếu có đủ tài liệu và chứng cứ chứng minh người nhận đặt cọc là người được chủ sở hữu đất ủy quyền hợp pháp hoặc là người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chẳng hạn như đã ký hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp hoặc dù hợp đồng chưa tuân thủ đầy đủ về hình thức nhưng các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ như thanh toán tiền, giao đất), thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc sẽ được xác nhận là có hiệu lực và các bên sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận ban đầu, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan.
Tóm lại, hợp đồng đặt cọc trong giao dịch quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện pháp lý về chủ thể, nội dung và hình thức hợp đồng. Việc xác định tính hợp pháp của hợp đồng đặt cọc và các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia sẽ phụ thuộc vào việc các bên có tuân thủ đúng quy định của pháp luật hay không, và Tòa án sẽ căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có sẵn để đưa ra phán quyết công bằng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các đương sự.
Vướng mắc 7:
Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc đã trả đủ tiền mua đất nhưng chưa làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp này hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không, có công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao về vấn đề hợp đồng đặt cọc và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã làm rõ một số điểm quan trọng liên quan đến tính hợp pháp của hợp đồng và các quy định về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ Luật Dân sự 2015 và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải có công chứng hoặc chứng thực để bảo đảm tính hợp pháp. Điều này có nghĩa là, dù các bên đã thỏa thuận và thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền cho việc mua bán đất, nếu không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, và không đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền, thì giao dịch này sẽ không được công nhận theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai và được ghi vào Sổ địa chính. Nếu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện các thủ tục đăng ký cần thiết này, thì giao dịch đó sẽ không có giá trị pháp lý và không được công nhận. Do vậy, trong trường hợp bên đặt cọc đã trả đủ tiền nhưng chưa thực hiện các thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không có hiệu lực và không được pháp luật bảo vệ.
Về mặt hợp đồng đặt cọc, số tiền mà bên đặt cọc đã giao cho bên nhận đặt cọc sẽ được coi là số tiền đặt cọc theo thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, để xác định hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu hay không, cần phải xem xét cụ thể nội dung sự việc tranh chấp và căn cứ vào các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Theo Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng đặt cọc vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, chẳng hạn như thiếu chủ thể, nội dung hoặc hình thức hợp đồng không hợp pháp, hoặc vi phạm các điều kiện về đối tượng của hợp đồng, thì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu. Cũng theo Điều 408 Bộ Luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng đặt cọc liên quan đến đối tượng không thể thực hiện được, ví dụ như không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất do chưa thực hiện đủ các thủ tục pháp lý yêu cầu, thì hợp đồng cũng sẽ bị vô hiệu.
Vì vậy, trong trường hợp trên, nếu hợp đồng đặt cọc không đáp ứng các yêu cầu về tính hợp pháp của giao dịch dân sự, hoặc không thể thực hiện được do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công nhận, thì hợp đồng này có thể bị coi là vô hiệu, và các bên có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng hoặc đòi lại số tiền đã đặt cọc. Việc xác định tính vô hiệu của hợp đồng đặt cọc sẽ phụ thuộc vào các yếu tố cụ thể của vụ án và các chứng cứ có sẵn liên quan đến việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tóm lại, trong trường hợp bên đặt cọc đã trả đủ tiền nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Đồng thời, hợp đồng đặt cọc cũng có thể bị vô hiệu nếu vi phạm các điều kiện về giao dịch dân sự, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên.
Vướng mắc 8:
Trường hợp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay, người nhận chuyển nhượng đã làm nhà trước thời điểm có quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất được hình thành từ trước ngày văn bản của UBND cấp tỉnh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành không?
Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao về quy định liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã làm rõ một số điểm quan trọng. Cụ thể, theo Khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đối với những thửa đất được hình thành trước khi các văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành, nếu thửa đất đó có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng thửa đất vẫn đáp ứng đủ các điều kiện khác để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì người đang sử dụng đất vẫn có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều này có nghĩa là, mặc dù thửa đất không đạt diện tích tối thiểu theo quy định về tách thửa của địa phương, nếu thửa đất đó có đủ các điều kiện khác về pháp lý và thực tế để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Các điều kiện này có thể bao gồm việc thửa đất không vi phạm quy hoạch, đất không thuộc diện tranh chấp, không có tranh cãi về quyền sở hữu hoặc sử dụng, và chủ sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, chẳng hạn như việc đóng thuế đất đầy đủ.
Điều này thể hiện sự linh hoạt của pháp luật trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện để họ có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngay cả khi thửa đất đó không đạt diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này góp phần tạo ra sự minh bạch trong quản lý đất đai, đồng thời cũng đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất khi họ có nhu cầu hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của mình.
Tóm lại, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định về tách thửa nhưng đáp ứng đủ các điều kiện khác là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và giao dịch đất đai.
Vướng mắc 9:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không bảo đảm diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất nông nghiệp nhưng đất thuộc quy hoạch đất ở và đủ diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở. Trong hợp đồng có điều kiện bên chuyển nhượng phải thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có được công nhận không?
Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện đã làm rõ một số vấn đề quan trọng về bản chất và hiệu lực của hợp đồng này. Cụ thể, theo quy định tại Khoản 6 Điều 402 Bộ Luật Dân sự 2015, hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện của nó phụ thuộc vào sự phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên thỏa thuận có điều kiện, thì hợp đồng này chỉ có hiệu lực khi điều kiện được các bên đưa ra thực tế xảy ra.
Trong trường hợp cụ thể nêu trên, dù hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng hợp đồng này có một điều kiện quan trọng để thực hiện, đó là phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Đây là một điều kiện tiên quyết mà các bên đã thỏa thuận để hợp đồng có hiệu lực pháp lý. Tuy nhiên, vì điều kiện này chưa được thực hiện – tức là chưa có sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở – nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này chưa có hiệu lực pháp luật.
Khi một bên yêu cầu giải quyết tranh chấp về hợp đồng trong trường hợp điều kiện chưa xảy ra, Tòa án sẽ xem xét và đưa ra quyết định hủy bỏ hợp đồng nếu điều kiện không thể thực hiện hoặc chưa thực hiện được. Trái lại, nếu điều kiện đã được thực hiện, tức là mục đích sử dụng đất đã được chuyển sang đất thổ cư như thỏa thuận, thì hợp đồng sẽ có hiệu lực và Tòa án sẽ công nhận giá trị của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc này dựa trên nguyên tắc rằng, hợp đồng có điều kiện chỉ có giá trị khi điều kiện được thỏa thuận giữa các bên được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật.
Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện là loại hợp đồng có tính chất phụ thuộc vào một sự kiện nhất định để có hiệu lực. Trong trường hợp này, nếu điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa xảy ra, hợp đồng chưa có giá trị pháp lý và có thể bị hủy bỏ khi có tranh chấp. Nếu điều kiện đã được thực hiện, Tòa án sẽ công nhận hợp đồng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
Vướng mắc 10:
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ diện tích tối thiểu dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì xác định lỗi của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng như thế nào?
Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao về vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu đã làm rõ một số điểm quan trọng liên quan đến trách nhiệm và lỗi của các bên trong giao dịch này. Theo quy định của pháp luật, diện tích đất tối thiểu là một yêu cầu bắt buộc mà các bên tham gia hợp đồng phải tuân thủ. Điều này có nghĩa là, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết nhưng thửa đất không đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của pháp luật, hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu. Đây là một quy phạm pháp luật mang tính bắt buộc và các bên tham gia giao dịch phải tuân thủ để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng.
Tuy nhiên, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do không đủ diện tích tối thiểu, trách nhiệm và lỗi của mỗi bên phải được xác định một cách cụ thể và chi tiết. Việc xác định mức độ lỗi của mỗi bên sẽ tùy thuộc vào các tình tiết cụ thể của vụ việc, chẳng hạn như: bên bán có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ cung cấp thông tin về diện tích đất, thông báo về việc thửa đất không đáp ứng tiêu chuẩn diện tích tối thiểu hay không; bên mua có biết hoặc có thể biết về hạn chế này nhưng vẫn quyết định ký hợp đồng hay không. Trong một số trường hợp, nếu bên bán cố tình giấu diếm thông tin hoặc không thông báo đầy đủ về tình trạng pháp lý của thửa đất, thì lỗi có thể nghiêng về phía bên bán. Ngược lại, nếu bên mua biết rõ về diện tích đất không đạt yêu cầu nhưng vẫn chấp nhận giao dịch, thì lỗi có thể thuộc về bên mua.
Do đó, khi giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do không đủ diện tích tối thiểu, Tòa án cần căn cứ vào các yếu tố cụ thể của vụ án, bao gồm các chứng cứ, lời khai của các bên và các tình tiết khác để xác định mức độ lỗi của từng bên. Nếu cả hai bên đều có lỗi trong việc không tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu, thì lỗi sẽ được chia sẻ giữa các bên. Tuy nhiên, nếu một bên có hành vi gian dối hoặc không thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin, mức độ lỗi có thể nghiêng về phía bên đó.
Tóm lại, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do không đủ diện tích tối thiểu là do lỗi của cả hai bên, nhưng để xác định trách nhiệm và mức độ lỗi của mỗi bên, cần phải căn cứ vào các tình tiết cụ thể của từng vụ việc. Việc này nhằm đảm bảo công bằng trong việc giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
Vướng mắc 11:
Trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản khác và không có lối đi trong khi Bộ Luật dân sự 2015 chỉ quy định quyền về lối đi đối với bất động sản “liền kề” thì giải quyết thế nào?
Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao đã làm rõ quy định về quyền yêu cầu mở lối đi đối với bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác, cụ thể là theo Khoản 1 Điều 254 Bộ Luật Dân sự 2015. Quy định này bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, tức là những thửa đất không có lối đi ra đường công cộng, gây khó khăn cho việc sử dụng và khai thác tài sản của họ. Theo đó, nếu chủ sở hữu bất động sản không thể tiếp cận đường công cộng vì bị bao quanh bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác, họ có quyền yêu cầu các chủ sở hữu các bất động sản liền kề mở cho mình một lối đi hợp lý.
Khái niệm "bất động sản liền kề" trong quy định này không chỉ giới hạn ở các bất động sản ngay cạnh, sát cạnh với bất động sản bị vây bọc, mà còn được hiểu rộng hơn là các bất động sản vây bọc xung quanh. Điều này có nghĩa là trong trường hợp bất động sản bị vây bọc không có lối đi ra đường công cộng, chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu mở lối đi qua các bất động sản khác, không nhất thiết phải là bất động sản ngay sát cạnh mà có thể là những bất động sản ở vị trí xa hơn nhưng vẫn có thể tạo ra lối đi hợp lý.
Lối đi phải được xác định sao cho thuận tiện và hợp lý nhất, tức là việc mở lối đi không chỉ căn cứ vào vị trí của bất động sản mà còn phải xem xét các yếu tố như tính khả thi, sự thuận tiện cho việc di chuyển, cũng như không làm ảnh hưởng quá lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong trường hợp này, việc "thuận tiện và hợp lý" có thể được hiểu là lối đi phải được xác định sao cho không làm cản trở hoặc ảnh hưởng tiêu cực đến mục đích sử dụng của bất động sản liền kề.
Điều này cho thấy pháp luật dân sự hiện hành đã rất chú trọng đến việc bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản trong những trường hợp bị vây bọc, đồng thời cũng đảm bảo sự công bằng và hợp lý trong việc mở lối đi, tránh xung đột quyền lợi giữa các chủ sở hữu bất động sản. Nếu không thể thương lượng hoặc đạt được sự đồng thuận về lối đi, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu giải quyết thông qua cơ quan có thẩm quyền, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình được bảo vệ và việc sử dụng tài sản không bị hạn chế quá mức.
Tóm lại, quy định tại Điều 254 Bộ Luật Dân sự 2015 đã tạo ra một cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản trong trường hợp không có lối đi ra đường công cộng, đồng thời cũng tạo điều kiện để các bên liên quan giải quyết tranh chấp một cách công bằng và hợp lý.
Vướng mắc 12:
Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau này, người nhận chuyển nhượng đất phát hiện diện tích đất thực tế bị thiếu so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước đó, người chuyển nhượng đã thống nhất về ranh, mốc giới đất với các chủ sử dụng đất liền kề. Trường hợp này, người nhận chuyển nhượng có đòi được diện tích đất bị thiếu không?
Trường hợp này, các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng trọn thửa; đất đã có ranh, mốc giới rõ ràng; ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề; khi chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng không thực hiện đo đạc lại nên yêu cầu đòi diện tích đất bị thiếu so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng sẽ không được chấp nhận. Chủ sử dụng đất có quyền đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế (khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013; điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).
Xem thêm bài viết: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhanh nhất 2024
Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.
