Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2. Luật sư tư vấn:

Chào luật sư! Xin luật sư cho gia đình tôi hỏi. Tôi muốn mua mảnh đất, nhưng không có sổ đỏ, chủ nhà bảo đất phi nông nghiệp và có đóng thuế nhà đất. Vậy luật sư cho hỏi, khi mua tôi cần quan tâm những giấy tờ gì để hợp pháp. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Dẫn chiếu đến Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013:

"3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính."

Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, để xác định được mảnh đất bạn đang định mua thuộc quyền sở hữu của ai thì bạn có thể xem bên bán đó có đủ các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

>> Xem thêm:  Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhất năm 2020

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đứng tên chủ sở hữu là người bán hoặc trường hợp người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 hoặc nhận thừa kế theo khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Hỏi luật sư: Gia đình em có 04 người con trai, 03 người tách khẩu ra ở riêng, còn một mình em chưa tách khẩu. Lô đất nhà ở của của ba mẹ, sổ đỏ đã hết hạn mà ba mẹ đã mất hết, không có di chúc. Nếu bây giờ em làm lại sổ đỏ có cần chữ ký của mấy anh em không? Sổ đỏ làm lại có đứng tên em được không? Mong luật sư giúp em trả lời thắc mắc!

Theo dữ liệu bạn đưa ra thì mảnh đất thổ cư hiện đang đứng tên ba mẹ bạn đã hết hạn sử dụng thì theo đúng quy định tại Điều 170 Luật Đất đai năm 2013, mảnh đất của bố mẹ bạn sẽ được giao lại cho cơ quan nhà nước.

Gia đình tôi có một miếng đất nông nghiệp được gia đình canh tác từ thời ông cha để lại. Hiện giờ, gia đình tôi vẫn khai thác và sử dụng, như giờ có một gia đình người khác vào tranh chấp. Mà gia đình này trước giờ chưa làm gì và trồng gì trên mảnh đất này. Hiện tại gia đình tôi muốn bảo vệ mảnh đất và khởi kiện thì có được không? Xin cảm ơn!

Trong trường hợp, gia đình bạn có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đối với miếng đất này theo Điều 100, Điều 101 Luật đất đai năm 2013 như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật, lúc này bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu khởi kiện người kia để bảo về quyền lợi cho gia đình bạn... Bên cạnh đó, bạn cần có các giấy tờ để chứng minh được việc gia đình bên kia không có căn cứ nào để sử dụng miếng đất này, bạn có thể nhờ các hộ gia đình liền kề xung quanh để nhờ họ làm chứng.

Tôi xin hỏi là gia đình tôi mua người bác mảnh đất, mà làm giấy tay, giờ tôi muốn làm sổ đỏ, nhưng bằng khoán người ta vay ngân hàng là 120 triệu, giờ tôi kêu người ta chuộc về tạm để làm sổ đỏ nhưng họ không chịu. Xin hỏi vậy gia đình tôi có quyền đưa ra pháp luật không ạ? Với lại giấy tay có thân thuộc chứng có hiệu lực không ạ? Xin luật sư nói rõ về chuyện này giúp tôi ạ.

Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn mua đất từ người bác mà chỉ viết tay, bạn biết bằng khoán người ta vay ngân hàng nhưng bạn vẫn mua, tức là bạn chấp nhận rủi ro đối với việc nhận chuyển nhượng này. Giấy tờ viết tay chỉ có thân thuộc chứng thì không có hiệu lực pháp luật. Bởi lẽ, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, do hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và bác bạn chưa được công chứng, chứng thực nên nó chưa có hiệu lực pháp luật, việc quan trọng của bạn bây giờ là hai bên phải thỏa thuận được việc chuộc lại bằng khoán để làm sổ đỏ. Nếu không thỏa thuận được, bạn nên yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng này vô hiệu do vi phạm hình thức, hậu quả khi giao dịch vô hiệu là hai bên sẽ trao trả cho nhau những gì đã nhận: bạn nhận lại số tiền đã đưa cho bên kia, bên kia nhận lại đất.

Chào luật sư, luật sư cho tôi hỏi là: Căn nhà tôi đang ở hiện giờ hồi xưa là 1 cái kho rất rộng. Có chị 7, chị 5, anh 3 và gia đình tôi ở chung. Sau này ai cũng có gia đình nên mẹ tôi chia cái kho ra để tự đứa nào đứa nấy cất nhà. Anh 3 tôi không lấy phần đất đó nên cái kho chia làm 3. Anh 3 về ở nhà vợ. Sau này ông có vợ bé nên không ở với chị 3 nữa. Hiện tại ngày hôm qua 17/04/2017, anh 3 lại nhà chị 5 là nhà sát bên nhà tôi, ông nói là bây giờ 3 chị em tôi phải gom đủ 100 triệu để cho ông trả nợ. Nếu không ông sẽ cắt phần khúc đuôi sau nhà 3 chị em tôi để bán trả nợ. Luật sư cho tôi hỏi là ông có quyền cắt khúc đuôi nhà của chị em tôi không ? Trong khi đó 3 nhà, nhà nào cũng có sổ hồng và bản vẽ đầy đủ. Và nếu ông thưa ra tòa thì bên nào sẽ thắng kiện? Mong luật sư hồi đáp sớm dùm tôi. Tôi chân thành cảm ơn!

Theo như thông tin bạn cung cấp, thì ba gia đình trước đây đều được mẹ chia để tự xây dựng nhà lên để ở. Thời điềm chia đất thì anh 3 không lấy phần đất đó, có nghĩa anh ấy đã từ bỏ quyền lợi của mình. Chính vì vậy, anh 3 bây giờ không có căn cứ gì để đòi lại mảnh đất này. Hơn nữa, ba gia đình chị em bạn hiện nay đều có sổ hồng và bản vẽ đầy đủ, có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này. Chính vì vậy, anh 3 không có quyền cắt khúc đuôi nhà của chị em bạn. Nếu làm đơn khởi kiện ra Tòa án thì anh 3 khó có khả năng thắng kiện.

>> Xem thêm:  Nên lập hợp đồng mua bán nhà như thế nào cho đúng luật ?

Hiện tại nhà em đã xây được 1 tầng có diện tích (4*20m), khi nhà bên cạnh xây lên được 4 tầng thì nhà em mới phát hiện ra là phần cuối đất nhà em xây chưa đủ 4m mà chỉ có 3,96m; không những thế phần không gian ngôi nhà kế bên xây nghiêng sang phần không gian của nhà em. Nhà em đã làm đơn kiện lên UBND phường, UBND đã hòa giải với gia đình 2 bên, nhưng nhà em không đồng ý với giải quyết của UBND phường. Luật sư cho em hỏi là gia đình em nên làm gì tiếp theo, kiện lên cấp nào để được giải quyết 1 cách thỏa đáng, thời gian và trình tự kiện tụng như thế nào ạ. Em xin trân thành cảm ơn.

Căn cứ theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2014 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Như vậy, nếu bạn không đồng ý với quyết định của UBND phường thì bạn có quyền làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại khoản 3 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai:

"3. Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:

a) Hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày;

b) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là không quá 45 ngày;

c) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là không quá 60 ngày;

d) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là không quá 90 ngày;

đ) Cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, Quyết định công nhận hòa giải thành là không quá 30 ngày."

>> Xem thêm:  Không trúng thầu đấu giá quyền sử dụng đất có được trả lại tiền đặt cọc không ?

Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án là khoảng 04 tháng đến 06 tháng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Giải quyết các tranh chấp về lối đi chung và quyền trổ cửa ?