1. Thế nào là đất đồng sở hữu?

 “Đất đồng sở hữu” là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất (bài viết này áp dụng đối với cá nhân có chung quyền sử dụng đất mà không phải là vợ chồng hoặc các thành viên trong gia đình sử dụng đất).

Tuy nhiên, Hiến pháp và Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất không có "quyền sở hữu" đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

2.Không đăng kí kết hôn có được đồng sở hữu quyền sử dụng đất không ?

Thưa luật sư, em thuộc cộng đồng LGBT đã tổ chức đám cưới nay chúng em có mua một mảnh đất để làm ăn mà hai đứa cùng muốn đứng tên sổ đỏ thì có được không ạ ?

Luật sư trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Minh Khuê. Câu hỏi của bạn được đội ngũ luật sư của chúng tôi biên tập và trả lời bạn như sau :

Cả hai chủ thể hoàn toàn có thể đứng tên đồng sở hữu trên sổ đỏ, dù chưa đăng ký kết hôn, thông qua việc cả hai có quyền thỏa thuận để cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Căn cứ Điều 207 Bộ luật Dân sự, sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể với tài sản, gồm: Sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Cũng tại Bộ luật Dân sự, có sở hữu chung của cộng đồng như sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn… hay sở hữu chung của các thành viên trong gia đình; của vợ, chồng; trong nhà chung cư hoặc sở hữu chung hỗn hợp…

Như vậy, nếu hai người không có quan hệ hôn nhân vẫn hoàn toàn có quyền cùng sở hữu tài sản và được xác lập theo thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán.

Về việc cấp Sổ đỏ, khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai quy định :

"Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện."

Từ quy định này có thể thấy, hai người không phải vợ, chồng hoàn toàn có quyền cùng đứng tên trên Sổ đỏ. Khi đó, Sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người này và sẽ cấp cho mỗi người một Sổ đỏ.

Nếu những người cùng sở hữu chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở… có yêu cầu thì hoàn toàn được cấp chung một Sổ đỏ và trao cho người đại diện.

- Quy định về ghi tên: Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

- Cách thể hiện tên trên Giấy chứng nhận: Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định rõ về cách ghi tên những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

+ Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".

+ Thửa đất có nhiều cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp 01 Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó.

Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

+ Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này".

- Số lượng Giấy chứng nhận được cấp: Sẽ cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận (thông tin trên các Giấy chứng nhận giống nhau), trừ trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Như vậy, không đăng kí kết hôn vẫn có thể đồng sở hữu quyền sở hữu đất.

3. Quy định nhập tài sản riêng vào tài sản chung

Căn cứ theo khoản 1 điều 44 Luật hôn nhân và gia định 2014 quy định :

"Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung." 

Việc nhập  tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ, chồng quy định tại Khoản 1, Điều 46, Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau:

Điều 46. Nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung
1. Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng.
2. Tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đó.
3. Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Như vậy, bạn hoàn toàn có quyền định đoạt tài sản riêng của mình và có thể nhập mảnh đất đó vào khối tài sản chung của vợ, chồng. Theo quy định của pháp luật, việc nhập tài sản riêng vào tài sản chung phải được thực hiện do hai vợ chồng thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Sau khi có văn bản thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung, vợ chồng bạn tiến hành đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản để sang tên cho cả vợ chồng bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

4. Thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung vợ chồng

Việc nhập tài sản riêng của một bên vào khối tài sản chung của vợ chồng phải được lập thành văn bản, có chữ ký của hai vợ chồng.

Đến đây, thủ tục nhập tài sản riêng của mỗi bên vào tài sản chung đã hoàn tất.

Tuy nhiên, đối với những tài sản mà theo quy định phải được công chứng hoặc chứng thực khi tham gia giao dịch thì phải thực hiện việc công chứng/chứng thực theo quy định đó.

Căn cứ vào Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng năm 2014, hai vợ chồng có thể tự mình hoặc yêu cầu công chứng viên của văn phòng công chứng soạn thảo văn bản thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

Việc công chứng văn bản thỏa thuận này được thực hiện tại trụ sở của văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có bất động sản.

Khi tiến hành công chứng văn bản thỏa thuận, hồ sơ gồm có các giấy tờ sau:

  • Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch.
  • Dự thảo văn bản thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung vợ chồng.
  • Bản sao giấy tờ tuỳ thân của người yêu cầu công chứng.
  • Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đang thỏa thuận.
  • Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

Sau khi tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ hoàn toàn đầy đủ, hợp lệ, tổ chức hành nghề công chứng tiến hành công chứng văn bản thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung vợ chồng.

5.Quyền, nghĩa vụ về tài sản giữa vợ, chồng với người thứ ba

 

Khoản 2 Điều 40 Luật HNGĐ 2014 khẳng định: “Thỏa thuận của vợ chồng quy định tại khoản 1 Điều này không làm thay đổi quyền, nghĩa vụ về tài sản được xác lập trước đó giữa vợ, chồng với người thứ ba.” Điều này có nghĩa là, trước khi thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, vợ, chồng có quyền tài sản, nghĩa vụ tài sản như thế nào với chủ thể thứ ba khác thì sau việc phân chia, những quyền và nghĩa vụ đó vẫn giữ nguyên không thay đổi. Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, giá trị pháp lý của thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân sẽ không làm ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của quyền, nghĩa vụ tài sản giữa vợ, chồng với bên thứ ba đã phát sinh trước thời điểm thỏa thuận phân chia có hiệu lực.

Khi giao dịch tài sản với vợ, chồng, bên thứ ba không có nghĩa vụ phải dự đoán vợ chồng sẽ tiến hành phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân dẫn đến những thay đổi về khả năng thực hiện quyền, nghĩa vụ tài sản. Pháp luật một mặt đảm bảo vợ, chồng có quyền tự do định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung của mình (vợ, chồng không cần sự đồng ý hay giám sát từ bên thứ ba mà mình có nghĩa vụ tài sản để tiến hành chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân); mặt khác yêu cầu vợ, chồng không gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba do việc phân chia tài sản chung. Bởi lẽ, theo nguyên tắc chung, chủ sở hữu tự do thực hiện quyền đối với tài sản trong khuôn khổ pháp luật và không xâm phạm đến lợi ích của chủ thể khác. Khi tiến hành chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, giá trị tài sản mà mỗi bên vợ, chồng sở hữu đã thay đổi, từ đó gián tiếp ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài sản với bên thứ ba. Trách nhiệm của vợ, chồng khi phân chia tài sản chung là phải đảm bảo khả năng thanh toán cho những người mà mình có nghĩa vụ tài sản.

Như vậy, việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân đã cơ cấu lại thành phần thực tế tài sản chung – riêng của vợ chồng. Cụ thể, khối tài sản riêng của mỗi bên sẽ tăng lên tức thời vì có thêm các tài sản được chia và tiếp tục tăng nhanh hơn nhờ hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trước đó và tài sản được chia. Song song đó, khối tài sản chung không chỉ bị giảm đi ở hiện tại mà trong tương lai cũng bị hạn chế khả năng phát triển do mất đi nguồn bổ sung đáng kể từ hoa lợi, lợi tức. Chế độ tài sản của vợ chồng vẫn là chế độ tài sản pháp định, chỉ khác là những quy định đặc biệt được áp dụng làm thay đổi hình thức sở hữu của một số loại tài sản, thay vì nhập vào tài sản chung thì bây giờ thuộc sở hữu riêng của một bên. Đồng thời, việc chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân sẽ không làm thay đổi quyền, nghĩa vụ tài sản của vợ, chồng đối với bên thứ ba phát sinh trước khi tiến hành phân chia.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

     Rất mong nhận được sự hợp tác!

     Trân trọng./.

     Bộ phận Tư vấn Pháp luật Công ty Luật Minh Khuê.