1. Khái niệm đất hộ gia đình

1.1 Đất hộ gia đình là gì?

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Như vậy, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có quan hệ hôn nhân (vợ, chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).

- Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…

1.2 Điều kiện trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Thành viên hộ gia đình sử dụng đất là những người có chung quyền sử dụng đất với nhau và Giấy chứng nhận được cấp sẽ ghi: “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”). Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, cá nhân trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:

- Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng.

- Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…).

- Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như cùng nhau nhận tặng cho chung, nhận thừa kế chung, cùng nhau góp tiền để nhận chuyển nhượng hoặc cùng nhau khai hoang,...

Trên thực tế, việc xác định các thành viên hộ gia đình có quyền chung quyền sử dụng đất hay không chủ yếu dựa vào Giấy chứng nhận được cấp cho hộ gia đình.

2. Chuyển nhượng đất hộ gia đình cần điều kiện gì?

Đất hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tại thời điểm Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình có ai thì những thành viên đó được quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước giao đất theo diện hộ gia đình, tất cả các thành viên có tên trong hộ gia đình tại thời điểm Nhà nước giao đất sẽ được hưởng những phần bằng nhau (tức có quyền lợi ngang nhau) với miếng đất. Nếu đất theo cá nhân thuộc quyền sử dụng của cá nhân mà Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì đất cấp theo diện hộ gia đình thuộc quyền sử dụng của tất cả các thành viên trong hộ. Khi thực hiện các vấn đề phát lý liên quan đến quyền sử dụng của miếng đất, tất cả các thành viên trong hộ đều có quyền quyết định ngang nhau.

Vậy khi thực hiện mua bán đất cấp theo diện hộ gia đình, người dân cần phải đảm bảo những điều kiện như sau:

- Đất cấp theo diện hộ gia đình là đất cấp cho các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm Nhà nước giao đất. Lúc này, tất cả các thành viên trong hộ đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau liên quan đến miếng đất. Ở đây ta hiểu là tính sở hữu và định đoạt. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Ngay cả đối với tài sản là bất động sản, khi muốn thực hiện bất kỳ giao dịch dân sự nào liên quan đến miếng đất, đều phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình.

- Mua bán đất hộ gia đình phải có sự thống nhất thỏa thuận của tất cả các thành viên. Điều kiện về các chủ thể thỏa thuận này phải là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Điều kiện về chủ thể tiến hành này giúp đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch dân sự liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên đây là những điều kiện mà các cá nhân cần đảm bảo khi thực hiện hoạt động mua bán (chuyển nhượng) đất đai theo diện hộ gia đình. Quy định về điều kiện thực hiện giao dịch này giúp đảm bảo một cách toàn diện quyền và lợi ích hợp pháp của người dân (những chủ thể có quyền và nghĩa vụ liên quan đến miếng đất). Đồng thời, đây cũng được xem là cơ sở nền tảng, nhằm hạn chế đến mức tối đa những rủi ro, mâu thuẫn có thể xảy ra trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất của người dân.

3. Hộ gia đình khi có thành viên mất tích chuyển nhượng đất như thế nào?

3.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất một phần thửa đất.

Hiện nay, vướng mắc trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến đất hộ gia đình khi có thành viên mất tích được đề cấp khá nhiều trong thực tiễn đời sống. Vậy khi muốn mua bán đất hộ gia đình, mà thành viên trong hộ mất tích thì được giải quyết như thế nào? Theo quy định tại Điều 68 Bộ luật dân sự 2015, khi một người biệt tích 02 năm liền trở lên, mặc dù đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thông báo, tìm kiếm theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự nhưng vẫn không có tin tức xác thực về việc người đó còn sống hay đã chết thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Tòa án có thể tuyên bố người đó mất tích. Như vậy, một cá nhân được xác định là mất tích hay không phải có quyết định của phía bên Tòa án.

Căn cứ Điều 68 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tuyên bố mất tích như sau:

“1. Khi một người biệt tích 02 năm liền trở lên, mặc dù đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thông báo, tìm kiếm theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự nhưng vẫn không có tin tức xác thực về việc người đó còn sống hay đã chết thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Tòa án có thể tuyên bố người đó mất tích.
Thời hạn 02 năm được tính từ ngày biết được tin tức cuối cùng về người đó; nếu không xác định được ngày có tin tức cuối cùng thì thời hạn này được tính từ ngày đầu tiên của tháng tiếp theo tháng có tin tức cuối cùng; nếu không xác định được ngày, tháng có tin tức cuối cùng thì thời hạn này được tính từ ngày đầu tiên của năm tiếp theo năm có tin tức cuối cùng….”

Căn cứ theo khoản 1, Điều 65 và Điều 69 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Quản lý tài sản của người bị tuyên bố mất tích:

“Điều 65. Quản lý tài sản của người vắng mặt tại nơi cư trú
1. Theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Tòa án giao tài sản của người vắng mặt tại nơi cư trú cho người sau đây quản lý:
a) Đối với tài sản đã được người vắng mặt ủy quyền quản lý thì người được ủy quyền tiếp tục quản lý;
b) Đối với tài sản chung thì do chủ sở hữu chung còn lại quản lý;
c) Đối với tài sản do vợ hoặc chồng đang quản lý thì vợ hoặc chồng tiếp tục quản lý; nếu vợ hoặc chồng chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì con thành niên hoặc cha, mẹ của người vắng mặt quản lý.”

Điều 69. Quản lý tài sản của người bị tuyên bố mất tích:
"Người đang quản lý tài sản của người vắng mặt tại nơi cư trú quy định tại Điều 65 của Bộ luật này tiếp tục quản lý tài sản của người đó khi người đó bị Tòa án tuyên bố mất tích và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 66 và Điều 67 của Bộ luật này….”

Theo quy định trên, khi hộ gia đình có thành viên mất tích bị tòa án tuyên bố mất tích thì gia đình bạn có thể yêu cầu tòa án giao phần quyền sử dụng đất của thành viên cho gia đình bạn quản lý (Theo điểm b, khoản 1 Điều 65 Bộ luật Dân sự 2015). Việc quản lý tài sản này chỉ có ý nghĩa là gia đình bạn thay mặt em trai bạn bảo quản, duy trì tài sản chứ không có quyền sở hữu đối với phần tài sản là phần đất này. Do đó, gia đình bạn chỉ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất một phần một phần thửa đất trên. Đối với phần quyền sử dụng đất thuộc thành viên mất tích thì sẽ do người được tòa án chỉ định thay mặt người đó quản lý.

3.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất toàn bộ thửa đất.

Căn cứ theo khoản 1, Điều 71 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về tuyên bố một người đã chết như sau:

“1. Người có quyền, lợi ích liên quan có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố một người là đã chết trong trường hợp sau đây:
a) Sau 03 năm, kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống;
b) Biệt tích trong chiến tranh sau 05 năm, kể từ ngày chiến tranh kết thúc mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống;
c) Bị tai nạn hoặc thảm họa, thiên tai mà sau 02 năm, kể từ ngày tai nạn hoặc thảm họa, thiên tai đó chấm dứt vẫn không có tin tức xác thực là còn sống, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;
d) Biệt tích 05 năm liền trở lên và không có tin tức xác thực là còn sống; thời hạn này được tính theo quy định tại khoản 1 Điều 68 của Bộ luật này.”

Do đó, nếu thành viên mất tích thuộc một trong các trường hợp nêu trên, bạn có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố người đó đã chết. Theo quy định tại khoản 2, Điều 72 và điểm a, khoản 1, Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quan hệ tài sản của người bị Tòa án tuyên bố chết:

“Điều 72 Quan hệ nhân thân và quan hệ tài sản của người bị Tòa án tuyên bố là đã chết
2. Quan hệ tài sản của người bị Tòa án tuyên bố là đã chết được giải quyết như đối với người đã chết; tài sản của người đó được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế.”

“Điều 651: Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;”

Đối với tài sản của người bị tòa án tuyên bố là đã chết sẽ được giải quyết như đối với người đã chết. Phần quyền sử dụng đất của thành viên mất tích trong thửa đất trên sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: bố, mẹ và bạn.

Vậy nên, để trả lời cho câu hỏi mua bán đất hộ gia đình khi có thành viên mất tích thế nào, thì khi một (hoặc một số) thành viên của hộ gia đình mất tích, các thành viên còn lại trong hộ gia đình không được tự ý thực hiện mua bán đất đai hộ gia đình (bởi không có sự thống nhất, thỏa thuận toàn diện của tất cả các thành viên trong hộ). Lúc này, nếu các thành viên còn lại trong hộ gia đình muốn thực hiện các vấn đề liên quan đến mua bán đất theo hộ gia đình, thì phải có tuyên bố của Tòa án về việc cá nhân vắng mặt đã chết. Bởi theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 71 Bộ luật dân sự 2015, sau 3 năm, kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống, người có quyền, lợi ích liên quan có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố một người là đã chết. Khi chủ thể mất tích được Tòa tuyên bố là mất tích, các thành viên trong gia đình sẽ tiến hành khai nhận di sản thừa kế. Lúc này, các chủ thể được hưởng di sản thừa kế mà đối tượng này để lại sẽ thay họ thực hiện sử dụng, định đoạt mua bán với đất cấp theo diện hộ gia đình.

Có thể thấy, Nhà nước đã quy định khá chặt chẽ, rõ ràng về vấn đề định đoạt tài sản là đất theo diện hộ gia đình khi một hoặc một số thành viên của hộ mất tích. Quy định mà Nhà nước đưa ra mang tính áp dụng chung nhất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các cá nhân với phần tài sản của mình (trong khối tài sản chung). Đây chính là biểu hiện rõ nhất của tính công bằng của pháp luật Việt Nam.

4. Thủ tục chuyển nhượng đất hộ gia đình ra sao?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Lập hợp đồng có công chứng, chứng thực là bước đầu tiên để thực hiện chuyển nhượng đất của hộ gia đình. Trong đó, việc công chứng phải được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng là văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng; việc chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Thông thường, đối với đất cấp cho hộ gia đình, trước khi các bên ký kết hợp đồng, công chứng viên, người có thẩm quyền ký chứng thực hợp đồng chuyển nhượng sẽ yêu cầu bên chuyển quyền xin xác nhận về những người có quyền đối với thửa đất chuyển nhượng. Việc xác nhận được thực hiện tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Sau khi đã xác định được những người có quyền quyết định việc chuyển nhượng, các bên tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất của hộ gia đình theo các bước sau:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực Việc lập hợp đồng có công chứng, chứng thực được thực hiện khi các bên đã có đầy đủ hồ sơ, giấy tờ và đã có sự thống nhất, thỏa thuận về vấn đề chuyển nhượng. Thông thường, hồ sơ gồm: Văn bản xác nhận của văn phòng đăng ký đất đai về những người có quyền đối với phần diện tích đất chuyển nhượng; Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của hai bên; Sổ đỏ/giấy chứng nhận bản gốc đã cấp cho người sử dụng đất; Văn bản ủy quyền (nếu có); Giấy tờ hợp pháp khác theo yêu cầu của công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng;

Bước 2: Sang tên sổ đỏ/đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Sau khi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực, bên có nghĩa vụ đăng ký sang tên thực hiện nộp hồ sơ sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền.

Bước 3: Đóng nộp các khoản chi phí theo quy định pháp luật Theo thông báo đóng nộp các khoản chi phí của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người có yêu cầu sang tên sổ đỏ nộp tiền theo đúng thời hạn, số tiền được ghi nhận trên thông báo.

Bước 4: Nhận kết quả Người nhận kết quả được nhận sổ đỏ đã sang tên hoặc đã được đăng ký biến động sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định.

Như vậy, thủ tục chuyển nhượng đất của hộ gia đình được thực hiện theo trình tự các bước như chúng tôi đã nêu trên. Nếu trong quá trình thực hiện chuyển nhượng, sang tên đất cấp cho hộ gia đình mà có phát sinh tranh chấp thì các bên phải giải quyết xong tranh chấp mới có thể tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên theo quy định.

Trên đây Luật Minh Khuê chia sẻ các bạn nội dung về đất đai: Hộ gia đình có thành viên mất tích chuyển nhượng đất như thế nào? Hy vọng bài viết trên giúp ích các bạn đọc hiểu rõ hơn quy định của nhà nước. Mọi thắc mắc cần bổ sung giải đáp thông tin bạn đọc có thể liên hệ chúng tôi qua số tổng đài trực tuyến 19006162. Đội ngũ luật sư, luật gia, chuyên gia pháp lý của Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai mà Quý khách đang gặp phải, đồng thời có những lời khuyên pháp lý nhanh và chính xác nhất về vấn đề mà Quý khách đang gặp phải. Trân trọng cảm ơn!