1. Đất đang tranh chấp thì có quyền thay đổi hiện trạng không ?

Thưa luật sư , xin hỏi: Đất đang tranh chấp, chờ tòa giải quyết, nhưng vì nóng lòng (bên tranh chấp với nhà tôi đã cắm trụ đá và trồng nhiều cây chuối để làm ranh giới) vì bức xúc nên tôi đã tiến hành: nhổ trụ đá (ba trụ và mang vào phần đất nhà tôi để) và chặt 1 số cây chuối, tổng ước tính khoảng 3 triệu đồng.
Hỏi hành động trên của tôi có vi phạm và bị xử lý gì không ? Tôi phải hành động như thế nào nếu bên tranh chấp với nhà tôi tiếp tục cắm trụ ở đó ?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Khuê. Căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau :

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015

Điều 163. Bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.

2. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường.

Điều 164. Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.

2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Bạn không cung cấp rõ thông tin về việc mảnh đất trước khi xảy ra tranh chấp có hiện trạng sử dụng ra sao ?(tức gia đình nào là gia đình thực tế chiếm hữu, sử dụng). Nếu gia đình bạn đang trực tiếp sử dụng và xảy ra tranh chấp với bên tranh chấp kia thì gia đình bạn vẫn được tiếp tục sử dụng cho đến khi phán quyết của tòa án có hiệu lực. Trong thời gian này, bên tranh chấp kia mà có hành vi trồng nhiều cây chuối, cắm trụ đá làm mốc giới tức là đang xâm phạm tới quyền tài sản của gia đình bạn, bạn có quyền tự mình bảo vệ quyền tài sản của mình bằng việc nhổ trụ đá và chặt chuối. Nếu bên tranh chấp mới là người đang sử dụng trực tiếp mảnh đất bị tranh chấp này, thì bên này có quyền tiếp tục sử dụng cho đến khi phán quyết của tòa án có hiệu lực pháp luật. Việc bạn chặt cây và nhổ trụ là vi phạm pháp luật, bạn có thể bị buộc trả lại ba trụ đá và bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 111 Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015

Điều 111. Quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

1. Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện vụ án quy định tại Điều 187 của Bộ luật này có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 114 của Bộ luật này để tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ tính mạng, sức khỏe, tài sản, thu thập chứng cứ, bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được, đảm bảo cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án.

2. Trong trường hợp do tình thế khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngay chứng cứ, ngăn chặn hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 114 của Bộ luật này đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Tòa án đó.

3. Tòa án chỉ tự mình ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời trong trường hợp quy định tại Điều 135 của Bộ luật này.

Theo quy định tại Điều 110 Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011:

"Điều 110. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp

Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó".

Trong trường hợp bạn cho rằng bên kia tiến hành trồng cây, cắm cọc khi mà chưa có phán quyết của Tòa án gây ảnh hưởng đến hiện trạng mảnh đất đang tranh chấp, để ngăn chặn hành động này của bên hộ gia đình kia, bạn có thể gửi đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đến Tòa án đề nghị thực hiện biện pháp: "Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp."

Theo quy định tại khoản 8 Điều 102 BLTTDS. Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý, người yêu cầu Toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về yêu cầu của mình. Trong trường hợp yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không đúng mà gây thiệt hại cho người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc cho người thứ ba thì phải bồi thường. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 120 BLTTDS, người yêu cầu Toà án áp dụng một trong các biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại các khoản 6, 7, 8, 10 và 11 Điều 102 của Bộ luật này phải gửi một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá do Toà án ấn định nhưng phải tương đương với nghĩa vụ tài sản mà người có nghĩa vụ phải thực hiện để bảo vệ lợi ích của người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và ngăn ngừa sự lạm dụng quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời từ phía người có quyền yêu cầu.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục cấp sổ hồng và vấn đề xin cấp phép xây dựng ?

2. Thủ tục xin phép đầu tư cho nhà đầu tư chưa có đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê! Cháu là T sinh viên năm 3 ngành kinh doanh BĐS. Nhóm cháu đang làm đề tài là: dư án đầu tư khu biệt thự 20ha tại quận 2. Đề yêu cầu là trình bày các bước, thủ tục xin phép để được đầu tư và thủ tục đất đai, các luật và nghị định có liên quan... biết rằng NĐT chưa có đất. Nhóm cháu đang gặp khó khăn khi không biết phải làm thế nào ?
Rất mong luật sư có thể dành chút thời gian đọc qua và giúp cháu ạ ! Cháu xin cảm ơn, chúc luật sư nhiều sức khỏe và may mắn trong cược sống!

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

1. Thủ tục xin giấy phép đầu tư

- Đối với dự án đầu tư phải đăng ký đầu tư

Khoản 1 Điều 36 và Khoản 1 Điều 23 Luật đầu tư số 67/2014/QH13 năm 2014Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư quy định chỉ các dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài và của các tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ từ 51% vốn điều lệ trở lên hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

"Điều 36. Trường hợp thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

1. Các trường hợp phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

a) Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài;

b) Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 23 của Luật này."

"Điều 23. Thực hiện hoạt động đầu tư của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

1. Tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hợp đồng BCC thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ từ 51% vốn điều lệ trở lên hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài đối với tổ chức kinh tế là công ty hợp danh;

b) Có tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ từ 51% vốn điều lệ trở lên;

c) Có nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ từ 51 % vốn điều lệ trở lên."

- Đối với dự án đầu tư trong nước không phải đăng ký đầu tư

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 36 và Khoản 2 Điều 23 Luật đầu tư 2014, nhà đầu tư không phải đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư trong nước; đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế và dự án đầu tư của tổ chức kinh tế ngoài trường hợp phải đăng ký đầu tư

"Điều 36. Trường hợp thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

2. Các trường hợp không phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư:

a) Dự án đầu tư của nhà đầu tư trong nước;

b) Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 2 Điều 23 của Luật này;

c) Đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế."

Như vậy chỉ những dự án của nhà đầu tư nước ngoài và của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật đầu tư năm 2014 mới bắt buộc phải có giấy chứng nhận đăng kí đầu tư. Tuy nhiên những dự án thuộc trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (Khoản 2 Điều 36) vẫn có thể thực hiện thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nếu nhà đầu tư có nhu cầu.

Điều 37 Luật đầu tư 2014 quy định thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư như sau:

"Điều 37. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

1. Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại các điều 30, 31 và 32 của Luật này, cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định chủ trương đầu tư.

2. Đối với dự án đầu tư không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại các điều 30, 31 và 32 của Luật này, nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định sau đây:

a) Nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật này cho cơ quan đăng ký đầu tư;

b) Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đầu tư cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; trường hợp từ chối phải thông báo bằng văn bản cho nhà đầu tư và nêu rõ lý do."

Như vậy, Để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì nhà đầu tư nộp hồ sơ cho cơ quan đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật, khi nhận đủ hồ sơ thì cơ quan đăng ký đầu tư sẽ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho nhà đầu tư sau 15 ngày. Trường hợp dự án thuộc trường hợp phải quyết định chủ trương đầu tư thì Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ được cấp sau 5 ngày làm việc kể từ khi cơ quan đăng ký đầu tư nhận được văn bản chấp thuận đầu tư và như thế nhà đầu tư chi phải nộp hồ sơ 1 lần nếu thuộc trường hợp phải giải quyết định chủ trương đầu tư và phải có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Quy định này đã tạo thuận lợi cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư.

- Về thủ tục đăng ký đầu tư

Thủ tục đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư trong nước được quy định tại Điều 45 Luật đầu tư 2014 như sau:

"Điều 45. Thủ tục đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư trong nước

1. Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư dưới mười lăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư không phải làm thủ tục đăng ký đầu tư.

2. Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư từ mười lăm tỷ đồng Việt Nam đến dưới ba trăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư theo mẫu tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh.

Trường hợp nhà đầu tư có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư.

3. Nội dung đăng ký đầu tư bao gồm:

a) Tư cách pháp lý của nhà đầu tư;

b) Mục tiêu, quy mô và địa điểm thực hiện dự án đầu tư;

c) Vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án;

d) Nhu cầu sử dụng đất và cam kết về bảo vệ môi trường;

đ) Kiến nghị ưu đãi đầu tư (nếu có).

4. Nhà đầu tư đăng ký đầu tư trước khi thực hiện dự án đầu tư."

Thủ tục đăng ký đầu tư đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài được quy định tại Điều 46 Luật đầu tư 2014 như sau:

"Điều 46. Thủ tục đăng ký đầu tư đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài

1. Đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài có quy mô vốn đầu tư dưới ba trăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư.

2. Hồ sơ đăng ký đầu tư bao gồm:

a) Văn bản về các nội dung quy định tại khoản 3 Điều 45 của Luật này;

b) Báo cáo năng lực tài chính của nhà đầu tư;

c) Hợp đồng liên doanh hoặc hợp đồng BCC, Điều lệ doanh nghiệp (nếu có).

3. Cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư trong thời hạn mười lăm ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đăng ký đầu tư hợp lệ."

2. Thủ tục xin giao đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh:

Căn cứ tại Điều 3,Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương như sau:

"Điều 3. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

1. Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu tư gồm:

a) Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư.

Trường hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì không phải nộp kèm bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư nhưng phải nộp bản sao quyết định đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Trường hợp dự án sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản thì phải có giấy phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

c) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;

d) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất.

2. Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm:

a) Giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm d Khoản 1 Điều này;

b) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

c) Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáo thì phải có báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.

3. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trường lập gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này.

Trường hợp dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội và Khoản 2 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao theo quy định tại Khoản 2 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 13 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

c) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư này."

Theo đó, để được cơ quan nhà nước giao đất có thu tiền để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, anh cần thực hiện các thủ tục sau:

– Nộp 01 bộ hồ sơ tời Sở tài nguyên và Môi trường, bao gồm:

+, Đơn xin giao đất;

+, Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư.

+, Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;

+, Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

– Sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên và Môi trường gồm:

+, Các giấy tờ trên;

Trường hợp dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai.

+, Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất;

+, Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất;

Đây là trình tự, thủ tục anh có thể được cơ quan có thẩm quyền xem xét, ra quyết định giao đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở của mình.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua eail: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

3. Tư vấn về việc đòi lại tiền đặt cọc khi mua bán đất đai ?

Gia đình tôi có đặt cọc 1 khoản tiền 200 triệu đồng để mua 1 mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) và chỉ ghi giấy viết tay biên nhận với chủ đất với điều khoản là khi làm được giấy chứng nhận quyền sở dụng đất và công chứng hợp đồng mua bán sang cho tôi thì tôi sẽ thanh toán nốt tiền còn lại của mảnh đất. Tuy nhiên khi thực hiện các bước làm GCNQSDĐ thì mới biết đất đó chưa đủ điều kiện làm GCNQSDĐ do vậy tôi yêu cầu nhận lại tiền nhưng bên bán cho rằng đó là tiền đặt cọc và tôi đã bị mất số tiền đó do không tiến hành giao dịch nữa.
Theo luật sư thì tôi có thể lấy lại số tiền đó được không ? Tôi cần phải làm gì để lấy lại được số tiền đó ?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: P.A

Tư vấn về việc đòi lại tiền đặt cọc khi mua bán đất đai ?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Việc chủ đất không cung cấp đầy đủ các thông tin về thửa đất mà vẫn làm hợp đồng giao kết , nhận tiền đặt cọc phía bên gia đình bạn như vậy được coi là hành vi lừa dối.

Theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng do bị lừa dối là vô hiệu:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Do đó bạn có thể làm khởi kiện tại tòa án nơi có đất để yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. Bởi vì bên bán đã không trung thực khi che các thông tin về thửa đất trong quá trình chào mời thửa đất trên (tất nhiên, bạn phải có căn cứ để chứng minh được ) thì Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng đặt cọc đã giao kết là vô hiệu do bị bên bán lừa dối. Và khi ấy theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Tức việc mua bán đất trong trường hợp này coi như chưa phát sinh giữa 2 bên, bên bán sẽ bị buộc hoàn trả cho bạn số tiền đã nhận khi tòa tuyên giao dịch đã được hai bên ký kết bị vô hiệu.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

4. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ?

Xin luật sư giải thích hộ tôi một số vấn đề sau. Xin cảm ơn luật sư trước ạ. Những trường hợp trên là đúng hay sai và giải thích căn cứ theo luật đất đai.

1. Mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được phép uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là cơ quan NN có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ.

4. Thẩm quyền thu hồi đất và thẩm quyền trưng dụng đất được pháp luật quy định giống nhau ?

Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

- Khẳng định 1: Sai, Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

- Khẳng định 2: Sai, Cơ quan có thẩm quyền cụ thể là UBND cấp tỉnh được phép uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp là cơ quan tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ."

- - Khẳng định 3: Sai, Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình bày ở trên. Thẩm quyền giao đất cho thuê đất theo quy định tại Điều 59 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền."

- Khẳng định 4: Sai, Thẩm quyền thu hồi đất và thẩm quyền trưng dụng đất được pháp luật quy định là khác nhau: Thẩm quyền thu hồi đất quy định tại Điều 66, còn thẩm quyền trưng dụng đất quy định tại Điều 77 Luật đất đai năm 2013.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

5. Trả lại phần đất đã bị cấp sai cho người khác ?

Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: tôi xây nhà năm 2005, đến năm 2014 tôi có cắt đất cho cháu tôi 5m sát bên cạnh nhà tôi. Nhưng do địa chính chỉ đo khúc đầu, khúc đuôi đủ 5m còn ở giữa thì không đo. Đến khi cháu tôi nó bán đất cho người khác, thì chủ mới nói ở giữa không đủ 5m (chỉ có 4m8 thôi) do phần bếp bên hông nhà tôi lòi ra 20 phân.
Vậy tôi có phải đập phần thừa đó ra để trả lại đất cho chủ mới không?
Mong luật sư giải đáp giúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: N.H.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 1900.6162

Trả lời:

Theo Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Như vậy, việc tặng cho quyền sử dụng đất của bạn là hoàn toàn hợp pháp.

Khi tặng cho quyền sử dụng đất, bạn phải tuân theo các quy định về tặng cho bất động sản tại Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể là tặng cho bất động sản tại Điều 465 và Điều 467:

Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

iều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Vì thế, khi bạn cắt đất cho cháu 5m thì quyền sử dụng phần đất đó sẽ thuộc về cháu bạn. Đến khi cháu bạn bán đất cho người khác sẽ phát sinh nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất của cháu bạn cùng với phần đất cháu bạn được nhận từ bạn cho người nhận chuyển nhượng.

Tuy nhiên, như bạn đã đề cập, do địa chính chỉ đo khúc đầu và khúc đuôi đủ 5m, khúc giữa không đo. Đây là sai sót của người có thẩm quyền đo đạc. Nhưng khi sai sót được phát hiện, người có quyền đối với phần đất ấy yêu cầu đòi lại phần đất đáng nhẽ ra thuộc sở hữu của họ là điều đương nhiên. Nói cách khác, bạn phải đập phần thừa mà nhà bạn lấn sang để trả cho người chủ mới.

Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi ở địa chỉ trụ sở Công ty luật Minh Khuê hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc gọi điện để được tư vấn qua tổng đài 1900.6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất