Vậy liệu tôi có quyền làm thủ tục chuyển từ đất ao sang đất ở lâu dài không? Nếu có thì thủ tục và trình tự sẽ như thế nào? Tôi sẽ phải đóng thuế bao nhiêu mỗi năm và lệ phí cho việc làm thủ tục chuyển đổi là bao nhiêu?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từchuyên mục tư vấn pháp luật đất đai công ty Luật Minh Khuê
>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến gọi:1900.6162
Trả lời:
Chào bạn,Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
I. Cơ sở pháp lý:
Nghị định 43/2014/NĐ_CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
Nghị định 45/2014/NĐ_CP quy định về thu tiền sử dụng đất
II. Nội dung tư vấn :
Theo quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật Đất đai: "Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó."
Theo như thông tin mà bạn cung cấp, diện tích đất là 360 m2 trong đó ghi rõ 180 m2 là đất ở lâu dài và 180 m2 là ao có thời hạn sử dụng 20 năm. Do đó, diện tích đất vườn, ao của gia đình bạn không thuộc diện tích đất ở. Để được công nhận là đất ở trong trường hợp này, bạn phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất là đất vườn ao và nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ_CP.
Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ_CP: "Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."
Như vậy, trong trường hợp của bạn, để chuyển đổi từ đất ao sang đất ở lâu dài, bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Bạn căn cứ vào giá đất của UBND tỉnh cung cấp để tính số tiền cần nộp khi tiến hành thủ tục chuyêmr mục đích sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 69 Nghị địn 43/2014/NĐ_CP:
"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."
Thành phần hồ sơ, bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất;
- Trích lục và biên vẽ thửa đất bản đồ địa chính;
- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai nộp tiền sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất có mức thu là 0,5 % giá tính lệ phí trước bạ nơi UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành. Sau khi được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở lâu dài, việc đóng thuế đối với phần đất này được thực hiện như đất ở.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.
