Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu khi nào?

Tại Điều 53, Hiến pháp 2013 có quy định:

Quyền sử dụng đất là công cụ pháp lý do Nhà nước sáng tạo ra, là quyền phái sinh. Quyền này hiện thực hóa quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước trao lại cho nhân dân quyền được khai thác và sử dụng đất đai, môt loại tài nguyên đặc biệt của quốc gia. Quyền sử dụng đất đai là quyền sử dụng một thứ tài sản không thuộc quyền sở hữu của một trong các bên tham gia quan hệ mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện. Do đó, quyền sử dụng đất được xem xét như một loại tài sản đặc thù, đươc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013.

Như vậy, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng là nhằm không xâm phạm vào sở hữu toàn dân về đất đai.

Trong Bộ luật dân sự năm 2015, Khoản 1 Điều 105 quy định “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền về tài sản”. Tại Chương 7 Điều 115 của BLDS 2015, quyền tài sản được nêu như sau:

Như vậy, theo Bộ luật dân sự 2015, quyền sử dụng đất chính là quyền về tài sản và quyền này theo Bộ luật dân sự 2015 là một dạng tài sản. Cũng theo Điều 430, Chương 16 Bộ luật dân sự 2015, “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. Trong Bộ luật dân sự 2015, không quy định rõ và cụ thể Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Xét từ các quy định của Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng và hợp đồng mua bán quyền tài sản, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đồng với Hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể hơn là Hợp đồng mua bán quyền tài sản.

Tại Khoản 1 Điều 450, 500 của Bộ luật dân sự 2015 thì:

Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một trong các loại hợp đồng về quyền sử dụng đất. Đồng thời, hợp đồng này cũng là hợp đồng mua bán về quyền tài sản trong đó bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu (ở đây là quyền sở hữu về quyền sử dụng đất) cho bên mua, bên mua phải trả một số tiền cho bên bán theo như thỏa thuận. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xem là vô hiệu khi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng tham gia giao kết và thực hiện không đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự bao gồm: người tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật; Quyền sử dụng đất là đối tượng giao kết trong hợp đồng nhưng không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật và trái với đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch bị ép buộc và bị lừa dối; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ các yêu cầu của pháp luật về hình thức như công chứng, chứng thực…Từ phân tích trên có thể hiểu, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ theo điều kiện về hình thức và nội dụng mà pháp luật quy định đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

 

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 bao gồm: không đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham gia giao dịch; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội; chủ thể tham gia giao dịch không tự nguyện, hình thức giao dịch không đúng với quy định của pháp luật… Khi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, các bên tham gia giao dịch đều phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định, có thể gây bất lợi về cả vật chất và tinh thần cũng như không đạt được mục đích đã xác định. Trong trường hợp nếu các bên trong hợp đồng chưa thực hiện giao dịch thì sẽ không thực hiện được giao dịch nữa. Ngược lại, nếu các bên trong hợp đồng đang thực hiện hợp đồng thì phải chấm dứt việc thực hiện hợp đồng đó để quay lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận do thực hiện theo hợp đồng.

 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại ở tất cả các hình thức: vi phạm điều kiện về năng lực hành vi của chủ thể; do nhầm lẫn, do đe dọa, lừa dối; do nội dung mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; do vi phạm hình thức. Trong mỗi loại hình, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn diễn ra một cách hết sức phong phú với những tính chất và mức độ khác nhau. Không những thế, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn đa dạng về mức độ và phạm vi vô hiệu. Các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu tồn tại cả trường hợp vô hiệu toàn bộ hợp đồng và vô hiệu từng phần của hợp đồng. Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu. Đó là do những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự đặc thù trong các yếu tố cấu thành quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

 

Đặc điểm thứ ba là sự phức tạp của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtvô hiệu. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tính chất và vai trò đặc biệt quan trọng như đã phân tích ở trên nên hệ thống pháp luật điều chỉnh khá phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật. Có thể thấy, những quy định về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi nhận trực tiếp tại các văn bản luật khác nhau (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành). Nội dung các Luật này quy định cụ thể về điều kiện đối với quyền sử dụng đất (QSDĐ) được đưa vào giao dịch, quy định về quyền của người sử dụng đất, điều kiện hình thức đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục thực hiện những quy định đó. Những quy định này xác định những điều kiện cụ thể để các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu. Ngoài những quy định tại văn bản pháp luật liên quan đến đất đai và BLDS, tùy từng trường hợp cụ thể mà quá trình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chịu sự điều chỉnh của các quy định ở những luật khác như: Luật Công chứng, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Hôn nhân và gia đình… Khi không đáp ứng những quy định của pháp luật, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành vô hiệu. Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được quy định ở nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau với mức độ hiệu lực pháp lý khác nhau. Sự chặt chẽ và phức tạp về mặt quy định đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến quá trình áp dụng pháp luật đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khá phức tạp do tính chất pháp lý đặc thù của quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân khi tham gia vào đời sống kinh tế - xã hội. Việc thay đổi tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất tác động mạnh đến quyền lợi của các bên liên quan. Hiện nay, pháp luật về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu còn tồn tại những hạn chế, chưa thực sự phù hợp với thực tiễn. Bên cạnh đó, pháp luật về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không ổn định, dễ thay đổi nếu xét theo lịch sử vấn đề. Vì thế, vấn đề phức tạp hiện nay khi giải quyết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là giải quyết những vấn đề đang tồn tại do lịch sử để lại. Để áp dụng pháp luật đối với những trường hợp này, các nhà tư pháp không chỉ khó khăn khi lựa chọn quy định pháp luật đồng thời còn phải giải quyết vấn đề sao cho phù hợp với thực tiễn, để từ đó, tránh trường hợp gây xáo trộn lớn trong xã hội. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu cho thấy có nhiều trường hợp giải quyết kéo dài thời gian và đi qua nhiều cấp xét xử. Quá trình áp dụng luật và thu thập chứng cứ gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là những trường hợp giao dịch diễn ra cách đây đã lâu, qua nhiều đời chủ. Kết quả giải quyết tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích của các bên trong tranh chấp. Do đó, các bên thường theo đuổi lợi ích của mình theo mọi cách nhằm tránh các thiệt hại do tranh chấp đem lại. Đối với những trường hợp rơi vào thời điểm pháp luật đã có sự thay đổi hoặc quy định của pháp luật không rõ ràng sẽ dẫn tới quá trình giải quyết càng khó khăn hơn. Do đó, quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu rất phức tạp, bởi vì, quá trình giải quyết không chỉ là những tranh chấp đang diễn ra mà còn phải tính tới yếu tố lịch sử để lại và những đặc thù khác của quyền sử dụng đất trong giao dịch.