Mục lục bài viết

Cơ quan thuế ngày càng siết chặt quản lý dữ liệu giao dịch, kết nối thông tin với ngân hàng, công chứng và cơ quan đăng ký đất đai, việc “lách luật” bằng cách ghi giá thấp trên hợp đồng gần như không còn an toàn như trước. Nhiều trường hợp đã bị phát hiện, truy thu hàng trăm triệu đồng tiền thuế, kèm theo các khoản phạt và tiền chậm nộp đáng kể. Thậm chí, có những vụ việc nghiêm trọng còn bị xử lý hình sự theo quy định của pháp luật hiện hành. Vậy cụ thể, kê khai giá bán nhà đất sai giá sẽ bị xử phạt như thế nào? Mức phạt ra sao, khi nào bị truy thu, khi nào bị coi là trốn thuế và có thể bị đi tù? 

1. Kê khai giá bán nhà thấp hơn thực tế có phải là hành vi vi phạm pháp luật?

Hiện nay thì xảy ra rất nhiều những trường hợp như là người bán và người mua có thỏa thuận với nhau về việc là ghi giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn so với thực tế hai bê mua bán với nhau. Hành vi này nhằm là trốn thuế và với mong muốn là sẽ phải đóng thuế và phí, lệ phí ở mức là thấp hơn.

Việc ghi giá chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế là tình trạng khá phổ biến nhằm giảm số tiền thuế phải nộp. Tuy nhiên, đây là hành vi vi phạm pháp luật. Theo quy định tại Điều 18 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định dựa trên giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Điều này có nghĩa là cơ quan thuế sẽ căn cứ vào giá hợp đồng để tính thuế.  

Việc hai bên trong hợp đồng khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thực tế sẽ dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp. Đây là hành vi trốn thuế theo quy định tại khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 và là hành vi bị nghiêm cấm. Trong trường hợp các bên cố tình ghi giá thấp hơn thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế, hành vi này dẫn đến việc khai sai làm thiếu số tiền thuế phải nộp. Theo khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019, đây được xác định là hành vi trốn thuế và thuộc nhóm hành vi bị nghiêm cấm.

Nói một cách dễ hiểu, dù hai bên tự thỏa thuận giá thực tế cao hơn nhưng lại ghi thấp trên hợp đồng thì vẫn bị coi là gian lận thuế, không phải là “mẹo hợp pháp” như nhiều người vẫn nghĩ. Như vậy thì việc hai bên khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thực tế thì sẽ dẫn đến là thiếu số tiền thuế phải nộp đây là hành vi trốn thuế.

Nếu hành vi này bị phát hiện nhưng chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm, người vi phạm sẽ bị xử lý theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP với hành vi khai sai dẫn đến thiếu thuế hoặc trốn thuế. Nghiêm trọng hơn, nếu có đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm (ví dụ: số tiền trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên hoặc tái phạm), cá nhân có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), với mức phạt tiền lớn hoặc phạt tù tùy theo mức độ vi phạm.

2. Xử phạt hành chính đối với hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế

Hành vi kê khai giá trên hợp đồng mua bán nhà, đất thấp hơn giá thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật về quản lý thuế, với mức xử phạt phụ thuộc vào tính chất vi phạm là khai sai hay trốn thuế.

Nếu việc ghi giá thấp hơn thực tế làm giảm số thuế phải nộp nhưng chưa đủ yếu tố cấu thành hành vi trốn thuế, thì bị xử lý về hành vi khai sai dẫn đến thiếu số thuế phải nộp theo Điều 16 Nghị định 125/2020/NĐ-CP. Cụ thể, mức phạt là 20% số thuế thiếu, đồng thời người vi phạm phải:

  • Nộp đủ số thuế còn thiếu;
  • Nộp tiền chậm nộp tính theo mức 0,03%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp.

Trong trường hợp cơ quan thuế xác định người nộp thuế cố ý gian dối (ví dụ: thỏa thuận “hai giá”, che giấu giá trị thực, lập chứng từ không đúng thực tế…) nhằm giảm nghĩa vụ thuế, thì hành vi này bị coi là trốn thuế theo Điều 17 và Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 và bị xử phạt theo Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP với mức nặng hơn, cụ thể:

  • Phạt tiền từ 1 đến 3 lần số thuế trốn, tùy theo tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ;
  • Buộc nộp đủ số thuế trốn;
  • Buộc nộp tiền chậm nộp.

Ngoài ra, trong quá trình xử lý, nếu phát hiện giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng không phù hợp với giá thị trường, cơ quan thuế có quyền ấn định lại giá tính thuế theo Điều 50 Luật Quản lý thuế 2019, làm căn cứ để truy thu và tính mức xử phạt.

Trong trường hợp đã hết thời hiệu xử phạt, người vi phạm có thể không bị phạt hành chính nữa, nhưng vẫn phải nộp đủ tiền thuế và tiền chậm nộp theo quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

3. Xử lý hình sự đối với hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế

Nếu hành vi trốn thuế có giá trị lớn hoặc có yếu tố nghiêm trọng, người vi phạm có thể bị xử lý hình sự theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017, 2025 (BLHS). Quy định này không chỉ xem xét số tiền trốn thuế mà còn đánh giá cả yếu tố tái phạm, tổ chức thực hiện và mức độ nguy hiểm của hành vi.

việc các bên thỏa thuận ghi “giá thấp” trong hợp đồng nhằm giảm số thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ phải nộp được xem là hành vi gian dối trong kê khai thuế. Nếu hành vi này dẫn đến việc không nộp hoặc nộp thiếu số thuế đáng lẽ phải nộp, thì có thể bị coi là trốn thuế theo Điều 200 BLHS.

Trốn thuế bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế đáp ứng đủ điều kiện sau: 

  • Người thực hiện hành vi trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng trở lên; hoặc
  • Dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà còn vi phạm.

 Về khung hình phạt, Điều 200 BLHS quy định:

  • Khung cơ bản: phạt tiền từ khoảng 100 triệu đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm;
  • Khung tăng nặng (khi số tiền trốn thuế lớn, phạm tội có tổ chức, tái phạm nguy hiểm…): phạt tiền từ 500 triệu đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm;
  • Khung đặc biệt nghiêm trọng (số tiền rất lớn): có thể bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm

Ngoài hình phạt chính, người phạm tội còn có thể bị áp dụng hình phạt bổ sung như phạt tiền từ 20 triệu đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định trong thời gian từ 1 năm đến 5 năm, hoặc bị tịch thu một phần hay toàn bộ tài sản. 

Đối với pháp nhân thương mại (ví dụ: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có hành vi kê khai giá thấp để trốn thuế), cũng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với mức phạt tiền lên tới 10 tỷ đồng, thậm chí bị đình chỉ hoạt động.

 Trong thực tiễn, cơ quan tiến hành tố tụng sẽ căn cứ vào nhiều yếu tố để đánh giá hành vi có phải là trốn thuế hay không, như: mức độ chênh lệch giữa giá kê khai và giá thực tế, phương thức thanh toán, chứng từ, ý thức chủ quan của các bên. Nếu xác định có sự cố ý che giấu doanh thu, lập hồ sơ không đúng thực tế để giảm thuế, thì rất dễ bị xử lý theo hướng hình sự.

Tuy nhiên, pháp luật cũng ghi nhận yếu tố tự nguyện khắc phục hậu quả. Nếu người vi phạm chủ động khai bổ sung, nộp đủ số thuế thiếu và tiền chậm nộp trước khi bị phát hiện hoặc trước khi bị khởi tố, thì đây là tình tiết quan trọng để tránh bị truy cứu hoặc được giảm nhẹ trách nhiệm hình sự theo quy định.

4. Kê khai giá bán nhà, đất thấp hơn thực tế có bị phát hiện không?

Việc kê khai giá bán nhà, đất thấp hơn giá giao dịch thực tế không phải là “an toàn” và hoàn toàn có thể bị phát hiện theo các cơ chế quản lý hiện hành của pháp luật Việt Nam. Dưới góc độ pháp lý, hành vi này tiềm ẩn nhiều rủi ro bị truy thu thuế, xử phạt hành chính, thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Cơ quan thuế hiện nay có nhiều công cụ để phát hiện việc “kê khai hai giá”. Cụ thể, dữ liệu được liên thông giữa cơ quan thuế – văn phòng công chứng – cơ quan đăng ký đất đai – ngân hàng. Khi thực hiện giao dịch, các bên thường thanh toán qua ngân hàng, và dòng tiền thực tế có thể bị đối chiếu với giá ghi trong hợp đồng. Ngoài ra, cơ quan thuế còn so sánh với giá thị trường, dữ liệu giao dịch khu vực, hồ sơ trước đó của thửa đất để phát hiện dấu hiệu bất thường. Trong nhiều địa phương, việc áp dụng cơ sở dữ liệu giá đất và phân tích rủi ro đã giúp phát hiện hàng loạt trường hợp kê khai giá thấp bất hợp lý.

Về chế tài, nếu bị phát hiện kê khai sai nhằm giảm nghĩa vụ thuế, người vi phạm có thể bị xử lý theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính về thuế. Mức phạt có thể lên đến 1–3 lần số thuế trốn, kèm theo nghĩa vụ nộp đủ số thuế thiếu và tiền chậm nộp. Trường hợp hành vi có dấu hiệu gian dối nghiêm trọng, đủ yếu tố cấu thành tội phạm, cá nhân còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), với mức phạt tiền lớn hoặc phạt tù tùy theo số tiền trốn thuế.

Tóm lại, trong bối cảnh quản lý thuế ngày càng chặt chẽ và số hóa dữ liệu, việc kê khai giá bán nhà, đất thấp hơn thực tế không chỉ dễ bị phát hiện mà còn tiềm ẩn hậu quả pháp lý rất nghiêm trọng. Do đó, người dân nên thực hiện kê khai đúng giá trị giao dịch thực tế để tránh các rủi ro về pháp lý và tài chính về sau.

5. Có nên khai giá thấp hơn thực tế không?

Kê khai giá bán nhà, đất thấp hơn thực tế có bị phát hiện không? câu trả lời là hoàn toàn có thể bị phát hiện theo các cơ chế quản lý hiện hành của pháp luật Việt Nam. Dưới góc độ pháp lý, hành vi này tiềm ẩn nhiều rủi ro bị truy thu thuế, xử phạt hành chính, thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Cơ quan thuế hiện nay có nhiều công cụ để phát hiện việc “kê khai hai giá”. Cụ thể, dữ liệu được liên thông giữa cơ quan thuế – văn phòng công chứng – cơ quan đăng ký đất đai – ngân hàng. Khi thực hiện giao dịch, các bên thường thanh toán qua ngân hàng, và dòng tiền thực tế có thể bị đối chiếu với giá ghi trong hợp đồng. Ngoài ra, cơ quan thuế còn so sánh với giá thị trường, dữ liệu giao dịch khu vực, hồ sơ trước đó của thửa đất để phát hiện dấu hiệu bất thường. Trong nhiều địa phương, việc áp dụng cơ sở dữ liệu giá đất và phân tích rủi ro đã giúp phát hiện hàng loạt trường hợp kê khai giá thấp bất hợp lý.

Về mặt pháp lý, không nên kê khai giá chuyển nhượng nhà, đất thấp hơn giá thực tế trong bất kỳ trường hợp nào, bởi đây là hành vi tiềm ẩn rủi ro vi phạm pháp luật thuế và có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng cả về tài chính lẫn trách nhiệm pháp lý.

Đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đều được xác định dựa trên giá chuyển nhượng thực tế hoặc theo nguyên tắc do pháp luật quy định. Trường hợp các bên cố tình ghi giá thấp hơn thực tế nhằm giảm số thuế phải nộp, cơ quan thuế có quyền ấn định lại giá tính thuế theo Điều 50 Luật Quản lý thuế 2019 nếu phát hiện dấu hiệu kê khai không đúng bản chất giao dịch. Không chỉ dừng lại ở việc bị truy thu, hành vi này còn có thể bị xử phạt theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế và hóa đơn. Cụ thể, người vi phạm có thể bị phạt từ 1 đến 3 lần số thuế trốn, đồng thời phải nộp đủ số thuế thiếu và tiền chậm nộp. Trong trường hợp hành vi có tính chất gian dối, có tổ chức hoặc số tiền trốn thuế lớn, cá nhân liên quan còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), với mức phạt tiền cao hoặc thậm chí bị phạt tù.

Trong thực tiễn, nhiều người cho rằng việc “ghi hai giá” là phổ biến và khó bị phát hiện, tuy nhiên nhận định này không còn phù hợp trong bối cảnh hiện nay. Cơ quan thuế đã và đang tăng cường kiểm soát thông qua dữ liệu liên thông giữa công chứng, đăng ký đất đai, ngân hàng và hệ thống cơ sở dữ liệu giá giao dịch trên thị trường. Khi phát hiện chênh lệch bất hợp lý giữa giá kê khai và giá thị trường hoặc dòng tiền thực tế, cơ quan thuế hoàn toàn có căn cứ để kiểm tra, thanh tra và xử lý.

Ngoài rủi ro pháp lý, việc kê khai giá thấp còn có thể gây bất lợi trực tiếp cho chính các bên giao dịch. Ví dụ, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, giá trị hợp đồng được pháp luật bảo vệ thường là giá ghi nhận trên hợp đồng công chứng, không phải giá thực tế đã thanh toán. Điều này có thể khiến bên mua hoặc bên bán chịu thiệt hại lớn nếu có tranh chấp phát sinh.

Xét trên cả phương diện pháp lý và thực tiễn, việc kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế là không nên và không an toàn. Giải pháp đúng đắn là kê khai đúng giá trị giao dịch để đảm bảo tuân thủ pháp luật, tránh rủi ro bị xử phạt, truy thu thuế hoặc vướng vào trách nhiệm hình sự trong những trường hợp nghiêm trọng.

6. Cách xử lý khi đã lỡ kê khai sai giá

Khi đã lỡ kê khai giá chuyển nhượng nhà, đất thấp hơn thực tế, người nộp thuế không nên tiếp tục che giấu mà cần chủ động thực hiện các biện pháp khắc phục theo đúng quy định pháp luật để giảm thiểu rủi ro bị xử phạt nặng hơn.

Trước hết, người nộp thuế được quyền khai bổ sung hồ sơ khai thuế khi phát hiện sai sót (Điều 47 Luật Quản lý thuế 2019). Việc khai bổ sung cần thực hiện trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định thanh tra, kiểm tra. Nếu người nộp thuế tự giác điều chỉnh tăng giá chuyển nhượng cho đúng với thực tế, đồng thời nộp đủ số thuế còn thiếu và tiền chậm nộp, thì về cơ bản sẽ tránh được chế tài về hành vi trốn thuế, mà chỉ bị xử lý ở mức vi phạm hành chính nhẹ hơn (nếu có).

Theo Điều 16 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, trường hợp khai sai dẫn đến thiếu số thuế phải nộp nhưng người nộp thuế tự phát hiện và tự giác khắc phục trước khi bị phát hiện, thì thường bị xử phạt về hành vi khai sai với mức phạt 20% số thuế thiếu, đồng thời phải nộp đủ thuế và tiền chậm nộp (tính theo mức 0,03%/ngày trên số tiền thuế chậm nộp). Ngược lại, nếu cơ quan thuế đã phát hiện hoặc đã có quyết định kiểm tra, thanh tra mà người nộp thuế mới điều chỉnh, hành vi có thể bị coi là trốn thuế, với mức phạt nặng hơn từ 1 đến 3 lần số thuế trốn.

Căn cứ khoản 4 Điều 47 Luật Quản lý thuế 2019 sửa đổi bởi Điểm a Khoản 6 Điều 6 Luật sửa đổi Luật Chứng khoán, Luật Kế toán, Luật Kiểm toán độc lập, Luật Ngân sách Nhà nước, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Quản lý thuế, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Dự trữ quốc gia, Luật Xử lý vi phạm hành chính 2024 và Mẫu biểu hồ sơ khai bổ sung hồ sơ khai thuế trong Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC, cách thức thực hiện khai bổ sung như sau:

"1. Người nộp thuế phát hiện hồ sơ khai thuế đã nộp cho cơ quan thuế có sai, sót thì được khai bổ sung hồ sơ khai thuế trong thời hạn 10 năm kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót trong trường hợp sau đây:

a) Trước khi cơ quan thuế, cơ quan có thẩm quyền công bố quyết định thanh tra, kiểm tra;

b) Hồ sơ không thuộc phạm vi, thời kỳ thanh tra, kiểm tra thuế nêu tại quyết định thanh tra, kiểm tra thuế.

Đối với những nội dung thuộc phạm vi thanh tra, kiểm tra, người nộp thuế được bổ sung hồ sơ giải trình theo quy định của pháp luật về thuế, pháp luật về thanh tra và các trường hợp thực hiện theo kết luận, quy định của cơ quan chuyên ngành có thẩm quyền liên quan đến nội dung xác định nghĩa vụ thuế của người nộp thuế.

...

4. Hồ sơ khai bổ sung hồ sơ khai thuế bao gồm:

a) Tờ khai bổ sung;

b) Bản giải trình khai bổ sung và các tài liệu có liên quan.”

Về cách thức thực hiện khai thuế bổ sung, người nộp thuế cần lập Tờ khai bổ sung điều chỉnh (theo mẫu 01/KHBS Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC), nêu rõ nội dung sai sót, nguyên nhân và số tiền chênh lệch, đồng thời thực hiện nộp bổ sung thuế qua cơ quan thuế quản lý trực tiếp. Đồng thời giải trình về nội dung khai bổ sung trong Bản giải trình khai bổ sung (Mẫu 01-1/KHBS Phụ lục II Thông tư 80/2021/TT-BTC).  

Trong một số trường hợp, nếu hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng ghi nhận giá không đúng thực tế, các bên có thể cân nhắc lập văn bản thỏa thuận điều chỉnh hoặc ký lại hợp đồng (nếu chưa hoàn tất thủ tục sang tên) để đảm bảo tính thống nhất giữa hồ sơ pháp lý và nghĩa vụ thuế.

Đáng lưu ý, trong trường hợp hành vi kê khai sai có dấu hiệu cố ý gian dối nhằm trốn thuế với số tiền lớn, dù đã khắc phục hậu quả, cá nhân vẫn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017). Tuy nhiên, việc tự nguyện khắc phục hậu quả, nộp đủ tiền thuế trước khi bị phát hiện là tình tiết quan trọng để được xem xét giảm nhẹ trách nhiệm theo quy định của pháp luật hình sự.

Tóm lại, khi đã lỡ kê khai sai giá, hướng xử lý đúng đắn và an toàn nhất là chủ động khai bổ sung, nộp đủ thuế và hợp tác với cơ quan thuế càng sớm càng tốt. Việc chậm trễ hoặc tiếp tục che giấu không chỉ làm tăng chi phí tài chính mà còn đẩy người vi phạm vào nguy cơ bị xử lý nghiêm khắc hơn, thậm chí phát sinh trách nhiệm hình sự.

7. Cách kê khai giá nhà đất đúng quy định để tránh rủi ro về thuế

Để tránh rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng nhà, đất, việc kê khai giá đúng quy định cần được thực hiện một cách trung thực, đầy đủ và nhất quán với bản chất giao dịch thực tế, trên cơ sở tuân thủ các quy định của pháp luật thuế và đất đai hiện hành.

Đối với chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế thu nhập cá nhân theo Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn là giá chuyển nhượng thực tế ghi trong hợp đồng. Vì vậy, để kê khai đúng, các bên cần ghi nhận đúng giá mua bán thực tế trong hợp đồng công chứng, tránh tình trạng “ghi hai giá” (một giá trên hợp đồng và một giá thanh toán thực tế), bởi điều này có thể bị xem là hành vi kê khai sai nhằm giảm nghĩa vụ thuế.

Cần lưu ý quy định về ấn định thuế tại Điều 50 Luật Quản lý thuế 2019. Theo đó, nếu cơ quan thuế có căn cứ cho rằng giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng không phù hợp với giá thị trường hoặc thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, thì có quyền xác định lại giá tính thuế. Do đó, ngoài việc ghi đúng giá thực tế, người dân cũng nên tham khảo khung giá đất, giá giao dịch phổ biến trên thị trường tại cùng khu vực để đảm bảo mức giá kê khai không bị coi là bất thường.

Về quy trình thực hiện, việc kê khai cần đảm bảo tính đồng bộ giữa các hồ sơ: hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ và hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Mọi thông tin về giá trị chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời điểm thanh toán nên được thể hiện rõ ràng, thống nhất trong toàn bộ hồ sơ. Việc thanh toán qua tài khoản ngân hàng cũng là một giải pháp minh bạch, giúp chứng minh giá trị giao dịch thực tế khi cần thiết.

Ngoài ra, người nộp thuế cần nộp hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng thời hạn theo quy định, đồng thời lưu giữ đầy đủ chứng từ liên quan (hợp đồng, chứng từ thanh toán, biên lai nộp thuế…). Trường hợp có sai sót, cần chủ động khai bổ sung theo Điều 47 Luật Quản lý thuế 2019 trước khi cơ quan thuế tiến hành kiểm tra, thanh tra để hạn chế rủi ro bị xử phạt nặng.

8. Câu hỏi thường gặp

8.1. Kê khai giá thấp hơn thực tế có bị phạt không?

Trả lời: Có. Hành vi kê khai giá chuyển nhượng nhà, đất thấp hơn thực tế nhằm giảm số thuế phải nộp được xem là kê khai sai dẫn đến thiếu thuế hoặc nghiêm trọng hơn là trốn thuế. Theo Luật Quản lý thuế 2019 (Điều 17), người nộp thuế có nghĩa vụ kê khai trung thực, chính xác. Nếu vi phạm, sẽ bị xử phạt theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP:

  • Trường hợp khai sai (chưa đủ yếu tố trốn thuế): phạt 20% số thuế thiếu, kèm tiền chậm nộp (0,03%/ngày).
  • Trường hợp có hành vi gian dối nhằm trốn thuế: phạt từ 1 đến 3 lần số thuế trốn, đồng thời buộc nộp đủ thuế và tiền chậm nộp.
    Như vậy, gần như mọi trường hợp kê khai thấp hơn thực tế đều có nguy cơ bị xử phạt, tùy tính chất và mức độ vi phạm.

8.2. Dưới bao nhiêu tiền thì không bị xử lý hình sự?

Theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), hành vi trốn thuế sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự khi:

  • Số tiền trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên; hoặc
  • Dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà còn vi phạm.

Ngược lại, nếu số tiền trốn thuế dưới 100 triệu đồng và chưa từng bị xử phạt trước đó, thì chưa bị truy cứu hình sự, nhưng vẫn bị xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định. Do đó, không có “ngưỡng an toàn” để có thể kê khai sai mà không bị xử lý – chỉ là mức độ xử lý khác nhau giữa hành chính và hình sự.

8.3. Cơ quan thuế có biết giá thật không?

Trong bối cảnh hiện nay, khả năng bị phát hiện là rất cao. Cơ quan thuế có nhiều nguồn dữ liệu và công cụ kiểm tra, đối chiếu như:

  • Dữ liệu từ hợp đồng công chứng, hồ sơ đăng ký đất đai;
  • Thông tin thanh toán qua ngân hàng (dòng tiền thực tế);
  • Cơ sở dữ liệu về giá giao dịch thị trường, giá các thửa đất tương tự trong khu vực;
  • Cơ chế kết nối, liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý.

Ngoài ra, theo Điều 50 Luật Quản lý thuế 2019, khi có căn cứ cho rằng giá kê khai không phù hợp, cơ quan thuế có quyền ấn định lại giá tính thuế. Vì vậy, quan niệm “cơ quan thuế không biết giá thật” hiện nay không còn phù hợp với thực tế quản lý.

8.4. Có nên ghi giá theo bảng giá đất không?

Không nên nếu giá thực tế cao hơn. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ là mức giá tối thiểu để làm căn cứ tính thuế trong trường hợp giá hợp đồng thấp hơn hoặc không xác định được. Pháp luật thuế quy định nguyên tắc:

  • Nếu giá hợp đồng cao hơn bảng giá đất → tính thuế theo giá hợp đồng;
  • Nếu giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất → tính theo bảng giá đất.

Do đó, việc cố tình ghi giá bằng hoặc sát bảng giá đất trong khi giá giao dịch thực tế cao hơn có thể bị coi là kê khai không trung thực. Khi bị phát hiện, cơ quan thuế có thể ấn định lại giá và xử phạt như đã phân tích ở trên.

Kết luận

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, các bên thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với số tiền thực tế thanh toán mục đích của việc này thường là để giảm bớt số thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp. Tuy nhiên, hành vi kê khai sai giá trị chuyển nhượng không chỉ là hành vi vi phạm đạo đức kinh doanh mà còn tiềm ẩn những hệ lụy pháp lý vô cùng nghiêm trọng. Từ việc bị truy thu thuế, xử phạt hành chính cho đến nguy cơ bị truy cứu trách nhiệm hình sự, việc "lách luật" này có thể khiến cả người mua và người bán rơi vào cảnh "tiền mất tật mang". Việc hiểu rõ các chế tài xử lý của nhà nước đối với hành vi này là vô cùng cần thiết để bảo vệ quyền lợi và sự an toàn pháp lý cho chính mình.

Tham khảo thêm một số bài viết sau:

Kê khai thuế là gì? Thủ tục và các nguyên tắc khi kê khai thuế. 

Hướng dẫn kê khai, nộp thuế khoán theo quy định mới nhất 2023

Thủ tục chuyển đổi từ kê khai thuế giá trị gia tăng theo quý sang kê khai thuế giá trị gia tăng theo tháng ? 

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết. Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!