Thẩm quyền chấp thuận phương án sử dụng đất khi Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Trên thực tế, không ít trường hợp tổ chức kinh tế gặp vướng mắc do hiểu chưa đúng hoặc chưa đầy đủ về thẩm quyền chấp thuận phương án sử dụng đất, dẫn đến hồ sơ bị trả lại, kéo dài thời gian thực hiện thủ tục hoặc tiềm ẩn rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng đất. Trong bối cảnh pháp luật đất đai có nhiều quy định mới, việc nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống về thẩm quyền chấp thuận phương án sử dụng đất khi tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết.

1. Phương án sử dụng đất là gì?

"Phương án sử dụng đất" không đơn thuần là một bản kế hoạch kinh doanh hay một hồ sơ kỹ thuật. Nó là một thiết chế pháp lý bắt buộc, là điều kiện tiên quyết (condition precedent) để xác lập hiệu lực của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với tổ chức kinh tế.

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024, phương án sử dụng đất nông nghiệp là văn bản thể hiện ý chí và cam kết của tổ chức kinh tế về cách thức khai thác, sử dụng quỹ đất nhận chuyển nhượng, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định và chấp thuận.   

Khác với "Dự án đầu tư" theo Luật Đầu tư - vốn tập trung vào hiệu quả kinh tế, suất vốn đầu tư và các ưu đãi đầu tư - "Phương án sử dụng đất" theo Luật Đất đai tập trung vào hiệu quả sử dụng tài nguyên đất và sự phù hợp với quy hoạch. Bản chất của nó là một cam kết hành chính giữa người sử dụng đất và Nhà nước: Nhà nước trao quyền tiếp cận đất đai, đổi lại doanh nghiệp phải cam kết sử dụng đúng mục đích, đúng tiến độ và bảo vệ độ phì nhiêu của đất.

Nội dung của Phương án sử dụng đất được quy định chi tiết tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn, bao gồm các yếu tố cấu thành bắt buộc sau đây:

• Địa điểm, diện tích, ranh giới: Xác định chính xác vị trí không gian của thửa đất trên bản đồ địa chính.
• Mục đích sử dụng đất: Phải cụ thể hóa loại đất nông nghiệp sẽ sử dụng (đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản...).
• Kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp: Mô tả chi tiết mô hình canh tác (ví dụ: trồng lúa hữu cơ kết hợp nuôi rươi, trồng cây dược liệu dưới tán rừng...), công nghệ áp dụng, và thị trường tiêu thụ.
• Vốn đầu tư: Chứng minh năng lực tài chính để thực hiện phương án, tránh tình trạng "vẽ dự án" để giữ đất.
• Thời hạn sử dụng đất: Đề xuất thời hạn phù hợp với chu kỳ sinh trưởng của cây trồng, vật nuôi và thời hạn hoạt động của tổ chức.
• Tiến độ sử dụng đất: Cam kết mốc thời gian đưa đất vào sử dụng thực tế.   

Khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định nghĩa vụ lập và xin chấp thuận phương án sử dụng đất phát sinh khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện cần và đủ sau:

• Chủ thể: Là Tổ chức kinh tế (Doanh nghiệp, Hợp tác xã, Liên hiệp hợp tác xã thành lập theo pháp luật Việt Nam).
• Hành vi: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Đối tượng: Đất nông nghiệp (bao gồm đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối...).

Đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024, pháp luật cũng bắt buộc phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa. Điều này cho thấy sự nhất quán trong chính sách quản lý dựa trên quy mô và mục đích sử dụng, không phân biệt hình thức pháp lý của chủ thể là cá nhân hay tổ chức khi đã đạt đến quy mô lớn.

2. Điểm mới khi Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Để hiểu rõ tầm quan trọng của quy định mới, cần thực hiện một phép so sánh đối chiếu với quy định cũ.

Bảng 1: So sánh quy định về tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Sự thay đổi này tại Luật Đất đai 2024 đã tháo gỡ "vòng kim cô" cho các doanh nghiệp nông nghiệp. Trước đây, để có đất sản xuất, doanh nghiệp thường phải nhờ cá nhân đứng tên mua gom, dẫn đến rủi ro pháp lý khi cá nhân đó thay đổi ý định hoặc gặp rủi ro về thừa kế, ly hôn. Nay, với hành lang pháp lý mới, doanh nghiệp được chính danh đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), tạo điều kiện thuận lợi để thế chấp vay vốn và đầu tư dài hạn.

Theo Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế có thể tiếp cận đất nông nghiệp thông qua các phương thức chính sau (Điều 177, 192):

• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Mua đứt quyền sử dụng đất từ người dân. Đây là hình thức ổn định nhất nhưng đòi hỏi vốn lớn và phải lập phương án sử dụng đất chi tiết.
• Thuê quyền sử dụng đất: Thuê đất của người dân có thời hạn. Hình thức này linh hoạt hơn nhưng tính ổn định thấp hơn.
• Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Người dân trở thành cổ đông của doanh nghiệp bằng tài sản là quyền sử dụng đất.

3. Thẩm quyền chấp thuận phương án sử dụng đất khi Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp (không chuyển mục đích sử dụng đất)

Đây là trường hợp phổ biến nhất, khi doanh nghiệp mua đất lúa để trồng lúa, mua đất rừng để trồng rừng.

Khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: "Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận.". Tuy nhiên, sau sáp nhập đơn vị hành chính, theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2025 quy định:

1. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, bao gồm:

a) Chấp thuận phương án sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế quy định tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai; phê duyệt phương án sử dụng đất lúa của cá nhân quy định tại khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai;
 

Vậy, Thẩm quyền chấp thuận khi Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp là Ủy ban nhân dân cấp xã. Việc trao quyền cho cấp xã là hợp lý vì đây là cấp quản lý sát nhất với thực tế sử dụng đất tại địa phương, nắm rõ quy hoạch nông thôn mới và năng lực của người sử dụng đất.

Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp hoặc dự án có chuyển mục đích sử dụng đất

Nếu tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp nhưng mục đích cuối cùng là để thực hiện dự án đầu tư (ví dụ: khu đô thị, nhà máy, thương mại dịch vụ) hoặc dự án nông nghiệp công nghệ cao có xây dựng công trình kiên cố quy mô lớn đòi hỏi thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.

Căn cứ Điều 127 Luật Đất đai 2024 và Luật Đầu tư, thẩm quyền hường thuộc về Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh (đối với việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư và cho phép nhận chuyển nhượng). Trong trường hợp này, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh sẽ thay thế cho văn bản chấp thuận phương án sử dụng đất đơn lẻ.   

4. Trình tự, thủ tục chấp thuận phương án sử dụng đất

Quy trình thực hiện thủ tục hành chính này được chuẩn hóa theo Quyết định số 2124/QĐ-BTNMT ngày 01/8/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Dưới đây là quy trình chi tiết từng bước mà tổ chức kinh tế cần tuân thủ.

Bước 1: Chuẩn bị và Nộp hồ sơ

Tổ chức kinh tế có nhu cầu nhận chuyển nhượng lập 01 bộ hồ sơ và nộp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp huyện hoặc Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả (Bộ phận Một cửa) của UBND cấp huyện.

Thành phần hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị chấp thuận phương án sử dụng đất: Theo Mẫu số 07 ban hành kèm theo Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.   
• Phương án sử dụng đất nông nghiệp: Bản chính, bao gồm các nội dung chi tiết như đã phân tích tại Mục II (Địa điểm, diện tích, mục đích, kế hoạch sản xuất, vốn, tiến độ, bảo vệ môi trường).   
• Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất: Xác định rõ vị trí, ranh giới khu đất dự kiến nhận chuyển nhượng.
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/đầu tư: Bản sao công chứng hoặc bản sao kèm bản chính để đối chiếu, chứng minh tư cách pháp nhân của tổ chức kinh tế.
• Biên bản thỏa thuận/Hợp đồng nguyên tắc với người sử dụng đất (nếu có): Tài liệu chứng minh sự đồng thuận ban đầu của người dân về việc chuyển nhượng.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cán bộ tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ.

• Nếu hồ sơ đầy đủ: Viết giấy biên nhận và hẹn ngày trả kết quả.
• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ: Hướng dẫn tổ chức kinh tế bổ sung, hoàn thiện (việc hướng dẫn phải thực hiện một lần bằng văn bản).

Bước 3: Thẩm định hồ sơ 

Cơ quan chủ trì: Phòng Tài nguyên và Môi trường. Trong thời hạn giải quyết (thông thường từ 15 đến 25 ngày làm việc tùy địa phương công bố, không tính thời gian bổ sung hồ sơ), Phòng TN&MT thực hiện:

• Kiểm tra thực địa: Đối chiếu vị trí, ranh giới, hiện trạng khu đất trên thực tế so với phương án.
• Thẩm định pháp lý: Kiểm tra sự phù hợp của phương án với Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và Kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
• Lấy ý kiến (nếu cần): Gửi văn bản lấy ý kiến của Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (về kỹ thuật canh tác), UBND cấp xã (về tranh chấp, nguồn gốc đất).
• Đánh giá năng lực: Xem xét năng lực tài chính và khả năng thực hiện dự án của tổ chức kinh tế.

Bước 4: Trình phê duyệt và Trả kết quả

Trên cơ sở báo cáo thẩm định, Phòng TN&MT lập Tờ trình trình Chủ tịch UBND cấp xã.

Chủ tịch UBND cấp xã xem xét, ký ban hành Văn bản chấp thuận phương án sử dụng đất.

• Văn bản chấp thuận được gửi trả cho tổ chức kinh tế tại Bộ phận Một cửa.
• Trường hợp không chấp thuận: UBND cấp xã phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do (ví dụ: Khu đất nằm trong quy hoạch thu hồi, phương án không khả thi, tổ chức không đủ điều kiện...).

Bước 5: Thực hiện giao dịch chuyển nhượng

Sau khi có Văn bản chấp thuận, tổ chức kinh tế mới đủ điều kiện thực hiện các bước tiếp theo:

• Ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức với người dân tại tổ chức hành nghề công chứng (Văn phòng công chứng). Văn bản chấp thuận phương án là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ công chứng.
• Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ) tại Văn phòng Đăng ký đất đai theo quy định.

Kết luận

Từ những phân tích trên có thể thấy rằng, thẩm quyền chấp thuận phương án sử dụng đất khi tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong việc bảo đảm tính hợp pháp, hiệu quả và bền vững của quá trình sử dụng đất. Việc pháp luật quy định rõ cơ quan có thẩm quyền chấp thuận phương án sử dụng đất không chỉ nhằm kiểm soát hoạt động chuyển nhượng đất nông nghiệp, mà còn hướng đến mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, đúng mục đích, phù hợp quy hoạch và gắn với định hướng phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương.

Trong thực tiễn áp dụng, thẩm quyền chấp thuận phương án sử dụng đất là điều kiện tiên quyết để tổ chức kinh tế hoàn tất thủ tục nhận chuyển nhượng và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất một cách hợp pháp. Chỉ khi phương án sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, đánh giá và chấp thuận, tổ chức kinh tế mới có cơ sở pháp lý vững chắc để triển khai hoạt động sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất đã nhận chuyển nhượng. Ngược lại, việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thủ tục chấp thuận phương án sử dụng đất có thể dẫn đến nhiều hệ quả pháp lý bất lợi, như không được đăng ký biến động đất đai, bị xử lý vi phạm hành chính, thậm chí ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.