1. Phải đáp ứng những điều kiện gì để đưa công trình xây dựng đưa vào kinh doanh?

Điều kiện để công trình xây dựng đưa vào hoạt động kinh doanh được quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm một số yêu cầu quan trọng. Theo đó:

- Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định hiện hành, để công trình xây dựng được đưa vào hoạt động kinh doanh, cần tuân thủ một số điều kiện quan trọng như sau:

- Công trình xây dựng phải có đăng ký quyền sở hữu, đồng thời phải gắn liền với đất theo quy định trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Việc này đảm bảo rằng quyền sở hữu của công trình xây dựng được xác nhận và liên kết chặt chẽ với quyền sử dụng đất.

Với các công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là đủ. Điều này giúp đơn giản hóa thủ tục đăng ký cho các công trình trong dự án và đồng thời đảm bảo tính hợp pháp của việc sử dụng đất và công trình xây dựng.

- Công trình xây dựng không được gặp bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc công trình xây dựng gắn liền với đất. Điều này nhằm đảm bảo rằng không có sự tranh cãi hoặc tranh chấp pháp lý về quyền sử dụng và sở hữu tài sản này. Việc không có tranh chấp giúp đảm bảo tính ổn định và pháp lý của công trình xây dựng trong quá trình hoạt động kinh doanh.

- Công trình xây dựng không được kê biên để bảo đảm việc thi hành án. Điều này đảm bảo rằng trong trường hợp có tranh chấp pháp lý liên quan đến việc thi hành án, công trình xây dựng không bị ảnh hưởng hoặc bị kê biên để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tham gia.

Các điều kiện trên đảm bảo rằng công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đi kèm được thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Việc tuân thủ những điều kiện này đồng nghĩa với việc đảm bảo tính hợp pháp, ổn định và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia trong quá trình kinh doanh bất động sản.

 

2. Hợp đồng mua bán công trình xây dựng có phải lập thành văn bản?

Theo quy định tại Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, hình thức của hợp đồng mua bán công trình xây dựng được quy định như sau:

- Hợp đồng mua bán công trình xây dựng thuộc vào một trong các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản sau đây:

+ Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng.

+ Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng.

+ Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

+ Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

+ Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

- Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng hay chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 2 của Điều 10 Luật này phải được công chứng hoặc chứng thực.

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trong trường hợp hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp các bên không thỏa thuận và không có công chứng hoặc chứng thực, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

- Chính phủ sẽ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản. Các hợp đồng mẫu này sẽ được sử dụng như một cơ sở tham khảo cho việc lập hợp đồng mua bán công trình xây dựng trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo quy định hiện hành, một điều cần lưu ý về hợp đồng mua bán công trình xây dựng là việc phải lập thành văn bản. Điều này có nghĩa là hợp đồng này phải được thể hiện và ghi chép theo các quy định về hình thức văn bản.

Một vấn đề quan trọng khác liên quan đến hợp đồng mua bán công trình xây dựng là thời điểm có hiệu lực của nó. Thời điểm này phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên và được ghi rõ trong nội dung của hợp đồng.

Nếu hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ là thời điểm mà công chứng hoặc chứng thực được tiến hành. Điều này có nghĩa là khi các bên thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, thì hợp đồng sẽ có hiệu lực từ thời điểm đó.

Tuy nhiên, trong trường hợp không có sự thỏa thuận về công chứng hoặc chứng thực, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán công trình xây dựng sẽ là thời điểm mà các bên ký kết hợp đồng. Điều này có nghĩa là khi các bên đã đặt chữ ký của mình lên hợp đồng, thì hợp đồng sẽ có hiệu lực từ thời điểm đó.

Việc quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhằm đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán công trình xây dựng. Điều này giúp các bên liên quan có thể biết chính xác thời điểm mà hợp đồng bắt đầu có hiệu lực và từ đó tiến hành các biện pháp và trách nhiệm theo đúng quy định.

 

3. Khi nào là thời điểm chuyển quyền sở hữu công trình xây dựng khi mua bán công trình?

Khi thực hiện giao dịch mua bán công trình xây dựng, việc quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu công trình được điều chỉnh trong Điều 19 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Các quy định cụ thể như sau:

- Trong trường hợp mua bán nhà, công trình xây dựng, việc này phải liên quan đến quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là quyền sử dụng đất phải được chuyển nhượng cùng với việc mua bán nhà, công trình xây dựng.

- Đối với việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhiều mục đích sử dụng, cần tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

+ Phân định rõ diện tích và trang thiết bị sử dụng chung, cũng như diện tích và trang thiết bị sử dụng riêng của từng chủ sở hữu.

+ Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải được đồng nhất với một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thông qua việc thuê. Trong trường hợp quyền sử dụng đất được thuê, thì cần đồng nhất về thời hạn thuê đất.

- Bên mua nhà, công trình xây dựng, căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất bởi Nhà nước.

- Trong quá trình mua bán nhà, công trình xây dựng, cần kèm theo hồ sơ liên quan đến nhà, công trình xây dựng.

- Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc khi bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ khi có các thỏa thuận khác giữa các bên.

Trong quá trình mua bán công trình xây dựng, việc quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu công trình được xác định như sau: thời điểm chuyển quyền sở hữu công trình xảy ra khi bên bán chuyển giao công trình cho bên mua hoặc khi bên mua đã thanh toán đủ số tiền thỏa thuận cho bên bán. Tuy nhiên, có thể có những thỏa thuận khác giữa hai bên mà thời điểm chuyển quyền sở hữu có sự điều chỉnh.

Quy định này được thiết lập để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong giao dịch mua bán công trình xây dựng. Thông qua việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu, hai bên có thể biết chính xác khi nào quyền sở hữu công trình được chuyển nhượng, từ đó đảm bảo sự trung thực và trách nhiệm của cả bên mua và bên bán.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, các bên có thể thỏa thuận về thời điểm chuyển quyền sở hữu khác với quy định chung. Thỏa thuận này có thể liên quan đến các yếu tố khác như tiến độ thanh toán, hoàn thiện công trình, hoặc các điều kiện đặc biệt khác mà hai bên đã thống nhất. Trong trường hợp này, thời điểm chuyển quyền sở hữu sẽ được điều chỉnh theo thỏa thuận cụ thể mà hai bên đã đạt được.

Việc quy định rõ ràng thời điểm chuyển quyền sở hữu công trình xây dựng trong hợp đồng mua bán nhằm tránh tranh chấp và mâu thuẫn giữa các bên sau này. Điều này giúp tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh và ổn định, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích của cả bên mua và bên bán trong quá trình giao dịch.

Xem thêm >>Quy định mới nhất về công tác nghiệm thu công trình xây dựng ?

Liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn