1. Hợp đồng về quyền sử dung đất gồm những loại nào?

Theo Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt thuộc nhóm quyền tài sản mà pháp luật thừa nhận thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất luôn gắn liền với đất đai - tài sản thuộc quyền sở hữu của toàn dân, cho nên quyền sử dụng đất có tính đặc thù như thời hạn sử dụng đất do pháp luật quy định nên hết thời hạn đó người sử dụng đất chấm dứt quyền sử dụng đất của mình. Quyền sử dụng đất được thừa nhận là đối tượng trong các giao dịch. Các giao dịch về quyền sử dụng đất đa dạng với nhiều tên gọi khác nhau. Sự khác nhau này xuất phát từ đặc thù của quyền sử dụng đất so với các giao dịch về tài sản nói chung và quyền tài sản thông thường nói riêng. Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...

Quyền sử dụng đất gắn liền với đất đai, cho nên các giao dịch về quyền sử dụng đất được áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai để điều chỉnh. Thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch liên quan quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định riêng trong Luật đất đai cũng như các luật khác có liên quan.

2. Pháp luật điều chỉnh hợp đồng về quyền sử dụng đất

" Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" (Điều 501 Bộ luật dân sự 2015)

Hợp đồng về quyền sử dụng đất được xác lập trên cơ sở thỏa thuận của các bên nên quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật dân sự được áp dụng đối với hợp đồng về quyền sử dụng đất. Các hợp đồng về quyền sử dụng đất cũng là hợp đồng dân sự, mang đầy đủ bản chất của hợp đồng. Do đó, các nguyên tắc áp dụng đối với hợp đồng cũng như các quy định đối với hợp đồng cụ thể có liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ được áp dụng vào các hợp đồng này. Nguyên tắc này đảm bảo tính thống nhất trong áp dụng pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng về quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với hợp đồng nói chung.

3. Yêu cầu chung đối với nội dung hợp đồng về quyền sử dụng đất

Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Nguyên tắc này được thể hiện thông qua các nội dung:

- Nội dung hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái quy định về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Đối với mỗi một loại đất, nhà nước quy định cụ thể về mục đích, thời hạn sử dụng đất đó. Do đó, các giao dịch giữa các chủ thể phải tuân thủ các quy định về mục đích, thời hạn sử dụng đất đó.

>> Xem thêm:  Quy hoạch xây dựng theo quy định mới nhất ? Có được phép xây nhà trên phần đất quy hoạch ?

- Nội dung hợp đồng về quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Với mỗi địa phương, cơ quan quản lý đều có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tương ứng với từng loại đất và trong các thời hạn nhất định. Do đó, nội dung hợp đồng về quyền sử dụng đất cũng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. về nguyên tắc, đất đai nằm trong quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt thì các chủ thể không được phép chuyển nhượng, chuyển giao qua các giao dịch dân sự.

- Nội dung hợp đồng về quyền sử dụng đất phải phù hợp các quyền, nghĩa vụ theo quy định pháp luật về đất đai và các quy định pháp luật có liên quan. Pháp luật ghi nhận các quyền, nghĩa vụ cơ bản của từng chủ thể trong việc chiếm hữu, sử dụng, khai thác, chuyển giao quyền sử dụng đất. Do đó, nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất phải phù hợp với quyền, nghĩa vụ pháp luật quy định đối với từng chủ thể.

Trên đây là các nguyên tắc trong việc thỏa thuận nội dung hợp đồng về quyền sử dụng đất. Các nguyên tắc này mang tính định hướng cho các chủ thể trong quá trình xây dựng nội dung họp đồng về quyền sử dụng đất.

4. Hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự biểu hiện ra bên ngoài các nội dung mà các bên thỏa thuận liên quan đến quyền sử dụng đất. Thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất là các bước pháp luật quy định hoặc các bên thỏa thuận để xác lập, giao kết và thực hiện họp đồng này. Đối với hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất, Bộ luật dân sự có quy định tại Điều 502 như sau:

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất: Hình thức của hợp đồng này phải được lập thành văn bản. Hình thức văn bản đối với lại hợp đồng này được chia thành hai trường hợp: văn bản thường được áp dụng đối với bên chuyển nhượng là pháp nhân có chức nặng kinh doanh bất động sản; và văn bản được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật đất đai và luật công chứng. Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn và mang ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội, do đó, cả Bộ luật dân sự và trong các luật liên quan khác như Luật Đất đai, Luật Kinh danh bất động sản... đều ghi nhận cụ thể và chặt chẽ về hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất.

Theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định:

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định:

Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Dẫn chiếu đến khoản 2 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Quyện sử dụng đất là một dạng tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc mọi giao dịch liên quan đến tài sản này phải làm thủ tục kê khai, đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, đối với mỗi loại hợp đồng, pháp luật có quy định riêng về trình tự, thủ tục thì đòi hỏi các chủ thể phải tuân thủ các bước này.

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

5. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Theo Điều 503 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

Thông thường các giao dịch dân sự có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, tuy nhiên đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất các bên phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực nhưng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật đất đai. Việc quy định thời điểm có hiệu lực này đảm bảo hỗ trợ cho hoạt động quản lý nhà nước cũng như buộc các chủ thể phải tuân thủ nghĩa vụ khai báo đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, việc quy định này cũng nhằm hạn chế các tranh chấp phát sinh liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất - luôn được coi là một tài sản quan trọng, có giá trị lớn đối với các chủ thể trong đời sống kinh tế - xã hội.

Theo quy định của luật đất đai thì phải tiến hành đăng ký biến động đất dai trong các trường hợp sau:

Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

....

Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Email : Tư vấn pháp luật qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Chủ thể quyền sử dụng đất là gì ? Khái niệm về chủ thể quyền sử dụng đất

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Có những loại hợp đồng về quyền sử dụng đất nào?

Trả lời:

Bao gồm hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất....

Câu hỏi: Hợp đồng về quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?

Trả lời:

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

Câu hỏi: Hình thức của hợp đồng cho thuê đất?

Trả lời:

Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.