Mục lục bài viết

1. Cơ sở pháp lý

- Thông tư 10/2024/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 31/7/2024 quy định về hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

 

2. Các thông tin về nguồn gốc sử dụng đất được ghi trên sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 9 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT thì các thông tin về nguồn gốc sử dụng đất được ghi nhận trên sổ đỏ sẽ bao gồm những điểm chính sau đây:

- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: Trong trường hợp đất được cấp bởi Nhà nước mà không yêu cầu người nhận quyền sử dụng phải thanh toán tiền sử dụng đất, thông tin trên sổ đỏ sẽ ghi là “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”. Đây thường là hình thức cấp đất trong các dự án phát triển công cộng hoặc các chương trình hỗ trợ đặc biệt của Nhà nước.

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: Khi đất được cấp và yêu cầu thanh toán tiền sử dụng đất, thông tin trên sổ đỏ sẽ ghi là “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Điều này bao gồm các trường hợp như giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, mua căn hộ chung cư, hoặc các trường hợp được giao đất với yêu cầu nộp tiền theo quy định của pháp luật.

- Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần: Nếu quyền sử dụng đất được cho thuê với hình thức thanh toán tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, thông tin sẽ được ghi là “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần”. Đây là hình thức cho thuê đất thường gặp trong các dự án đầu tư dài hạn.

- Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm: Khi đất được cho thuê và người thuê thanh toán tiền thuê theo từng năm, thông tin trên sổ đỏ sẽ ghi là “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm”. Hình thức này tạo điều kiện linh hoạt cho người thuê trong việc quản lý tài chính.

- Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất: Nếu quyền sử dụng đất được công nhận tương tự như khi Nhà nước giao đất và thu tiền sử dụng đất, thông tin sẽ được ghi là “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Điều này áp dụng cho các trường hợp công nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng có nghĩa vụ tài chính.

- Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất: Khi quyền sử dụng đất được công nhận giống như khi Nhà nước giao đất mà không thu tiền, thông tin trên sổ đỏ sẽ ghi là “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất”. Đây là cách ghi rõ ràng quyền sử dụng đất được cấp miễn phí.

- Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất: Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất đối với đất có nguồn gốc từ giao đất có thu tiền sử dụng đất, thông tin trên sổ đỏ sẽ ghi là “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất được công nhận với nghĩa vụ tài chính đã được thực hiện.

- Thuê đất trả tiền một lần của chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, …): Nếu thuê đất từ các chủ đầu tư hạ tầng trong các khu vực đặc thù và thanh toán tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, thông tin trên sổ đỏ sẽ ghi là “Thuê đất trả tiền một lần của chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, …)”.

- Thuê đất trả tiền hàng năm của chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, …): Nếu thuê đất từ các chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong các khu vực đặc thù và thanh toán tiền thuê theo từng năm, thông tin trên sổ đỏ sẽ ghi là “Thuê đất trả tiền hàng năm của chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, …)”.

- Nhà nước giao đất để quản lý: Trong trường hợp đất được giao cho cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân để quản lý mà không phải là quyền sử dụng đất, thông tin trên sổ đỏ sẽ ghi là “Nhà nước giao đất để quản lý”. Đây là hình thức giao đất cho mục đích quản lý, bảo vệ và phát triển tài nguyên đất đai theo các chính sách của Nhà nước.

 

3. Hướng dẫn cách xem nguồn gốc sử dụng đất trên sổ đỏ

Cũng theo quy định tại khoản 9 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT thì thông tin về nguồn gốc sử dụng đất trên sổ đỏ được xác định dựa trên hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất cần thực hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Các hình thức ghi nhận cụ thể như sau:

- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất: Khi đất được giao cho cá nhân hoặc tổ chức mà không yêu cầu thanh toán tiền sử dụng đất, thông tin trên sổ đỏ sẽ được ghi là “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”. Điều này thường áp dụng trong các trường hợp Nhà nước cấp đất cho các dự án phát triển cộng đồng hoặc cho các mục đích công ích mà không thu phí.

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: Nếu quyền sử dụng đất được cấp và người nhận quyền phải thanh toán tiền sử dụng đất, thông tin trên sổ đỏ sẽ ghi là “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Điều này bao gồm các trường hợp như giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, mua căn hộ chung cư hoặc tài sản khác gắn liền với đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Cũng áp dụng cho các trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế giao đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024.

- Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần: Khi quyền sử dụng đất được cho thuê và thanh toán tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, thông tin trên sổ đỏ sẽ ghi là “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần”. Điều này bao gồm các trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án đầu tư có sử dụng đất, hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất. Các trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 cũng được ghi theo hình thức này.

- Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm: Nếu việc thuê đất yêu cầu thanh toán tiền thuê theo từng năm, thông tin trên sổ đỏ sẽ được ghi là “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm”. Điều này bao gồm các trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án đầu tư có sử dụng đất, hoặc khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất. Các trường hợp mà Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất với hình thức thanh toán hàng năm trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 cũng thuộc về loại này.

- Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất: Khi quyền sử dụng đất được công nhận với hình thức tương tự như giao đất có thu tiền sử dụng đất, thông tin trên sổ đỏ sẽ ghi là “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Điều này áp dụng cho các trường hợp cá nhân hoặc các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình, sử dụng đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ mà không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận.

- Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất: Khi quyền sử dụng đất được công nhận theo hình thức giống như giao đất không thu tiền sử dụng đất, thông tin trên sổ đỏ sẽ ghi là “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất”. Điều này thường áp dụng cho các trường hợp mà quyền sử dụng đất được công nhận tương tự như việc Nhà nước giao đất mà không thu phí.

- Trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất, hoặc cấp Giấy chứng nhận sau khi thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp mà không thuộc trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không đúng nguồn gốc sử dụng đất, cấp lại, hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, và không thay đổi mục đích sử dụng đất:

+ Khi thực hiện các thủ tục như tách thửa đất, hợp thửa đất, hoặc cấp Giấy chứng nhận mới sau khi thu hồi Giấy chứng nhận cũ mà không có sự thay đổi về mục đích sử dụng đất, thông tin về nguồn gốc sử dụng đất sẽ được ghi như trên Giấy chứng nhận đã cấp trước đó. Thông tin này sẽ được thể hiện theo quy định tại các điểm a, b, c, d, đ và e của khoản này, đảm bảo sự nhất quán và chính xác trong việc ghi nhận nguồn gốc sử dụng đất.

+ Nếu Giấy chứng nhận đã cấp trước đây chưa thể hiện rõ nguồn gốc sử dụng đất, thì việc xác định và ghi nhận nguồn gốc sẽ dựa trên hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước đó và quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm đăng ký biến động. Thông tin này phải được thể hiện theo các quy định tại Thông tư này để đảm bảo tính chính xác và tuân thủ pháp luật.

- Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất: Khi thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất, thông tin trên sổ đỏ sẽ phải thể hiện rõ hình thức nhận chuyển quyền cụ thể, chẳng hạn như nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho, hoặc nhận góp vốn. Trong các trường hợp khác, thông tin có thể ghi là “Nhận chuyển quyền” và nêu rõ căn cứ nhận chuyển quyền, bao gồm các trường hợp như trúng đấu giá quyền sử dụng đất, xử lý nợ thế chấp, giải quyết tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo, thực hiện quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, hoặc quyết định thi hành án. Sau khi ghi nhận hình thức chuyển quyền, cần tiếp tục thể hiện nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu, tuân thủ các quy định tại Thông tư này.

- Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích khác và cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có ý định sử dụng đất vào mục đích khác, đồng thời phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thông tin về nguồn gốc sử dụng đất cần được xác định theo hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sau khi đã hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất. Thông tin này phải được ghi theo quy định tại các điểm a, b, c, đ và e của khoản này để phản ánh chính xác tình trạng pháp lý và nghĩa vụ tài chính liên quan.

- Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất đối với đất có nguồn gốc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác: Khi công nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất có nguồn gốc từ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác, và đất này thuộc hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, thông tin trên sổ đỏ sẽ ghi là “Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Điều này đảm bảo rằng quyền sử dụng đất được công nhận và ghi nhận chính xác theo hình thức đã được pháp luật quy định.

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Khi chuyển mục đích sử dụng đất và có yêu cầu nộp tiền sử dụng đất, thông tin trên sổ đỏ sẽ được ghi nhận theo quy định đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nếu chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến việc chuyển sang hình thức thuê đất hoặc tiếp tục thuê đất như trước khi chuyển mục đích, thông tin sẽ được ghi theo quy định đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất. Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất và không phải chuyển sang thuê đất, thì nguồn gốc sử dụng đất sẽ được ghi như trước khi chuyển mục đích sử dụng đất, bảo đảm sự chính xác trong việc ghi nhận và thực hiện quyền sử dụng đất.

- Trường hợp thuê đất, thuê lại đất để xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng:

+ Thuê đất trả tiền một lần: Khi chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất hoặc khu công nghệ cao thuê đất và thanh toán tiền thuê cho toàn bộ thời gian thuê một lần, thông tin trên sổ đỏ sẽ được ghi là “Thuê đất trả tiền một lần của chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,…)”. Điều này phản ánh rằng toàn bộ nghĩa vụ tài chính đã được thực hiện một lần duy nhất và không có sự thay đổi trong thời gian thuê đất.

+ Thuê đất trả tiền hàng năm: Trong trường hợp chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong các khu công nghiệp hoặc các khu vực tương tự, mà thuê đất và thanh toán tiền thuê theo từng năm, thì thông tin trên sổ đỏ sẽ được ghi là “Thuê đất trả tiền hàng năm của chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp (hoặc cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,…)”. Điều này chỉ rõ rằng việc thanh toán tiền thuê được thực hiện định kỳ hàng năm, và các nghĩa vụ tài chính sẽ tiếp tục trong suốt thời gian thuê.

- Trường hợp thửa đất có nhiều phần diện tích với nguồn gốc sử dụng đất khác nhau: Khi một thửa đất bao gồm nhiều phần diện tích, mỗi phần có nguồn gốc sử dụng đất khác nhau, cần phải ghi nhận chi tiết từng loại nguồn gốc và diện tích tương ứng với từng loại nguồn gốc. Đồng thời, mã nguồn gốc sử dụng đất tương ứng với từng loại nguồn gốc cũng phải được thể hiện theo quy định cụ thể tại khoản này. Điều này giúp đảm bảo sự chính xác và rõ ràng trong việc phân loại và quản lý các phần diện tích đất với nguồn gốc khác nhau.

- Trường hợp đăng ký đất không có giấy tờ về quyền sử dụng và không có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận: Đối với các trường hợp đăng ký đất mà người sử dụng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và không yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, thông tin nguồn gốc sử dụng đất cần được ghi theo thời điểm bắt đầu sử dụng đất cho mục đích đăng ký. Lý do có đất sử dụng cũng phải được nêu rõ dựa trên kết quả đăng ký đất đai. Ví dụ, thông tin có thể ghi là: “Sử dụng đất từ năm 1984, do tự khai hoang (hoặc do ông cha để lại, do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao không thu tiền...)”. Điều này giúp ghi nhận rõ ràng lịch sử sử dụng đất và các căn cứ pháp lý liên quan.

- Trường hợp đăng ký đất được Nhà nước giao để quản lý: Khi đất được đăng ký là thuộc diện Nhà nước giao để quản lý, thông tin trên sổ đỏ sẽ được ghi là “Nhà nước giao đất để quản lý”. Điều này phản ánh rõ ràng rằng quyền sử dụng đất đang được quản lý bởi Nhà nước và không thuộc quyền sở hữu trực tiếp của cá nhân hay tổ chức.

- Mã nguồn gốc sử dụng đất: Mã nguồn gốc sử dụng đất sẽ được thực hiện trên sổ địa chính theo quy định tại Phụ lục số 04 kèm theo Thông tư này. Các mã nguồn gốc này giúp phân loại và xác định rõ ràng nguồn gốc sử dụng đất theo các tiêu chí đã được quy định, đảm bảo sự đồng bộ và chính xác trong việc quản lý và ghi nhận thông tin về nguồn gốc sử dụng đất.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Mẫu đơn đề nghị xác nhận nguồn gốc sử dụng đất mới năm 2024. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.