Hướng dẫn ký giáp ranh đất khi sang tên sổ đỏ năm 2025

1. Ký giáp ranh đất được hiểu là gì?

Hiện nay, trong khuôn khổ của Luật Đất đai 2024 và các văn bản pháp lý liên quan, vẫn chưa có quy định chi tiết và cụ thể về việc ký giáp ranh đất. Tuy nhiên, chúng ta có thể hiểu ký giáp ranh đất là một hành động mà người sử dụng đất thực hiện để xác nhận ranh giới, mốc giới và đưa ra những ý kiến của mình về các giới hạn đất liền kề. Cụ thể hơn, việc ký giáp ranh này thường diễn ra giữa các cá nhân, hộ gia đình có đất giáp ranh, nhằm xác minh và đồng thuận về ranh giới của các thửa đất giáp ranh nhau. Trong trường hợp này, việc ký giáp ranh được thể hiện rõ ràng trong bản mô tả ranh giới đất khi người sử dụng đất làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mục đích chính của hành động này là để chứng minh rằng không có bất kỳ tranh chấp nào giữa người xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chủ sở hữu của những thửa đất liền kề, giúp bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và tránh những mâu thuẫn về sau.

2. Sang tên sổ đỏ có bắt buộc phải ký giáp ranh hay không?

Hiện nay, trong quá trình thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ, việc ký giáp ranh không phải là một thủ tục bắt buộc riêng biệt và cũng không được yêu cầu khi giải quyết các giấy tờ liên quan đến sang tên nhà đất. Mặc dù ký giáp ranh giữa các bên liên quan có thể giúp xác nhận ranh giới đất đai, nhưng hiện tại chưa có bất kỳ văn bản pháp luật nào quy định rằng nếu hàng xóm không ký giáp ranh thì người sử dụng đất sẽ không thể tiến hành sang tên. Điều này có nghĩa là việc ký giáp ranh không ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực hiện sang tên Sổ đỏ.

Vì vậy, có thể khẳng định rằng việc ký giáp ranh không phải là một yêu cầu cần thiết trong thủ tục sang tên Sổ đỏ. Người dân khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, như chuyển nhượng, tặng cho hay các thủ tục đăng ký biến động, cần nắm vững các quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng và các thủ tục liên quan. Việc này sẽ giúp họ hiểu rõ hơn về những yêu cầu cần thiết và có thể trả lời chính xác cho câu hỏi liệu việc sang tên Sổ đỏ có cần phải ký giáp ranh hay không.

Căn cứ vào Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định tại khoản 1, khoản 8 Điều 45 của Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chỉ có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

(1) Điều kiện về thửa đất
Khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai 2024 nêu rõ các điều kiện đối với thửa đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng. Cụ thể, thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền đổi thửa, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư. Đất phải không có tranh chấp, nếu có thì phải được giải quyết, có bản án, quyết định của Tòa án, hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. Hơn nữa, quyền sử dụng đất không được kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, và thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng.

(2) Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Bên nhận chuyển nhượng cũng phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Điều này có nghĩa là người nhận chuyển nhượng không thuộc những trường hợp bị cấm nhận chuyển nhượng. Cụ thể, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của cá nhân, trừ khi có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được phê duyệt. Cá nhân không sống trong khu vực rừng phòng hộ, đặc dụng thì cũng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại các khu vực này. Hơn nữa, tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, nếu pháp luật không cho phép, sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

(3) Điều kiện về các chủ thể khi giao dịch
Các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và phải hoàn toàn tự nguyện. Điều này đảm bảo tính hợp pháp và tự do trong việc thực hiện giao dịch.

(4) Điều kiện về hợp đồng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có mục đích và nội dung không vi phạm các điều cấm của pháp luật và đạo đức xã hội. Điều này đảm bảo rằng giao dịch được thực hiện minh bạch, hợp pháp và không xâm phạm quyền lợi của các bên liên quan.

(5) Điều kiện về hình thức
Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Điều này nhằm đảm bảo tính chính thức và hợp pháp cho các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

(6) Được đăng ký biến động theo đúng quy định
Cuối cùng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký biến động, tức là phải thực hiện việc đăng ký sang tên Sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Điều này giúp xác nhận quyền sở hữu mới của người nhận chuyển nhượng và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên trong giao dịch.

Thông qua các điều kiện trên, có thể thấy rằng việc ký giáp ranh không phải là yêu cầu bắt buộc trong các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật, chỉ khi đất có tranh chấp thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới không được thực hiện. Do đó, nếu đất không có tranh chấp và các điều kiện khác đều đã được đáp ứng, việc ký giáp ranh giữa các bên không phải là yếu tố cần thiết khi sang tên hoặc chuyển nhượng Sổ đỏ. Vì vậy, người dân không cần phải lo lắng về việc không có giấy xác nhận giáp ranh, vì nếu có tranh chấp đất đai, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không thể tiến hành.

3. Hướng dẫn ký giáp ranh đất khi sang tên sổ đỏ năm 2025

Thông thường, việc ký giáp ranh giữa các thửa đất là một thủ tục tự nguyện được các bên liên quan thực hiện theo thỏa thuận. Trong đó, đơn ký giáp ranh sẽ bao gồm các thông tin cơ bản để xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Đầu tiên, đơn sẽ ghi rõ thông tin của người đang sử dụng đất, bao gồm họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD và địa chỉ thửa đất, ghi cụ thể tại các cấp hành chính như xã, huyện, tỉnh nơi có thửa đất. Đây là những thông tin cơ bản nhằm xác định rõ danh tính của người sở hữu đất và vị trí của thửa đất.

Tiếp theo, đơn ký giáp ranh sẽ yêu cầu thông tin của tất cả những người sử dụng đất liền kề với thửa đất cần ký giáp ranh. Các thông tin này bao gồm họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD của các chủ sở hữu đất liền kề, đồng thời cũng sẽ có thông tin về số thửa, số tờ bản đồ nếu có. Những thông tin này giúp xác định rõ mối quan hệ đất đai giữa các thửa đất giáp ranh và tạo cơ sở để thỏa thuận ranh giới.

Nội dung của đơn ký giáp ranh sẽ bao gồm việc thỏa thuận hoặc xác nhận ranh giới giữa các thửa đất, với cam kết không có tranh chấp giữa những người sử dụng đất liền kề. Đây là điểm quan trọng để đảm bảo rằng ranh giới của các thửa đất đã được xác nhận và không có mâu thuẫn về sau. Cuối cùng, đơn ký giáp ranh sẽ có chữ ký và ghi rõ họ tên của từng người sử dụng đất. Đây là phần quan trọng nhất của đơn, thể hiện sự đồng ý và xác nhận của các bên về việc không có tranh chấp liên quan đến ranh giới thửa đất. Việc ký kết này không chỉ là hình thức xác nhận mà còn là cam kết đảm bảo quyền lợi của mỗi bên trong quá trình sử dụng đất.

Lưu ý: Nội dung nêu trên chỉ mang tính chất tham khảo.

Trong trường hợp có tranh chấp về ranh giới thửa đất, việc xử lý sẽ được thực hiện theo các bước quy định tại Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT. Cụ thể, cán bộ đo đạc sẽ phối hợp với người dẫn đạc, cùng với người sử dụng và quản lý đất liên quan, tiến hành xác định ranh giới và mốc giới thửa đất trên thực địa. Các đỉnh thửa đất sẽ được đánh dấu bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông hoặc cọc gỗ. Sau đó, cán bộ đo đạc sẽ lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, bản này sẽ là căn cứ để thực hiện việc đo đạc và xác định rõ ranh giới thửa đất trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Bản mô tả này sẽ thể hiện ranh giới của thửa đất theo hiện trạng sử dụng và quản lý, đồng thời cũng phải ghi nhận ý kiến của các bên liên quan, nếu có. Điều này giúp đảm bảo rằng các thông tin về ranh giới đất được xác nhận một cách rõ ràng và công bằng, giảm thiểu rủi ro tranh chấp về sau.

Trong trường hợp người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc, việc lập bản mô tả ranh giới thửa đất sẽ được thực hiện bởi cán bộ đo đạc và các bên liên quan còn lại, dựa trên thực địa và hồ sơ thửa đất (nếu có). Sau khi hoàn thành, Bản mô tả ranh giới sẽ được chuyển đến Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận. Cùng lúc đó, thông báo về việc xác nhận sẽ được công khai thông qua loa truyền thanh và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất có thể đến ký xác nhận.

Nếu sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại hay tranh chấp liên quan đến ranh giới thửa đất, thì ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo Bản mô tả đã lập. Trường hợp người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong 10 ngày kể từ khi nhận được Bản mô tả, và không có văn bản thể hiện tranh chấp hoặc khiếu nại, ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan và người dẫn đạc ký xác nhận. Đồng thời, lý do vì sao người sử dụng đất liền kề không ký sẽ được ghi rõ vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả.

Cuối cùng, đơn vị đo đạc sẽ lập danh sách các trường hợp trên để gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã và lưu trữ hồ sơ đo đạc. Như vậy, nếu trong trường hợp đất có tranh chấp về ranh giới mà người sử dụng đất liền kề không ký giáp ranh, thì ranh giới thửa đất vẫn được xác định theo bản mô tả đã lập, và người dẫn đạc sẽ ký xác nhận, ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận.

Xem thêm bài viết: Có bắt buộc phải ký giáp ranh khi làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu ?

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn.