Thưa luật sư, sáng nay có bác ở gần đất nhà em xin giấy chữ kí giáp ranh để làm sổ đỏ cho đất nhà bác đó (bên cạnh nhà em). Em vẫn còn chưa hiểu biết hết nhưng bác hàng xóm nhà em có nói là kí cho bác ấy làm cái sổ đỏ không mất gì đâu nên em vẫn kí. Nhưng quyền sử dụng đất nhà em (tức là gần nhà bác xin chữ kí) là tên bố em. Khi em kí xong và có gọi điện cho bố và bố nói là không cho ... em không biết có bị sao không. Rất mong được luật sư giải giải đáp. Em xin chân thành cảm ơn!
Người hỏi: H.X - Bắc Ninh
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900 6162
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý:
Trước khi đi vào giải đáp cụ thể vấn đề quý khách thắc mắc, Luật Minh Khuê cung cấp một số thông tin về giá trị của giấy ký giáp ranh khi làm Sổ đỏ để quý khách hiểu bản chất của vấn đề rõ hơn.
1. Điều kiện chung cấp sổ Đỏ
Điều kiện chung để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
– Phù hợp với quy hoạch đất cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
– Có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất.
– Thời gian sử dụng đất ổn định, lâu dài: được quy định tại điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Không bị tranh chấp.
Như vậy, khi đề nghị cấp sổ đỏ, xác định đất không bị tranh chấp là một trong những nội dung công việc cần giải quyết.
2. Làm Sổ đỏ có cần ký giáp ranh?
Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị và Nộp hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả.
Tại bước 3 Giải quyết yêu cầu sẽ thực hiện những công việc theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
(1) Xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch.
(2) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện công việc tại mục (1), Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp (nếu có).
(3) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, tình trạng tranh chấp, xác nhận hiện trạng, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những công việc sau:
(1) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả như nội dung mà Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thực hiện theo quy định trên.
(2) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).
(3) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký.
(4) Cập nhật thông tin thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
(5) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu tiền, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ.
(6) Chuẩn bị hồ sơ để trình ký cấp Giấy chứng nhận và trao Giấy chứng nhận, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Như vậy, có thể thấy việc ký giáp ranh là cách phổ biến để xác định có hay không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề khi xác định hiện trạng và tình trạng tranh chấp của đất để cấp sổ đỏ (trên thực tế đều ký giáp ranh). Quy định của pháp luật về ký giáp ranh khi lập bản vẽ mô tả nhằm hạn chế việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng lấn, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất liền kề. Ký giáp ranh là một trong những quy định bắt buộc khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được quy định tại Thông tư số 9/2007/TT-BTNMT. Tuy nhiên Thông tư này đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT đã không còn quy định thủ tục này nữa.
3. Hàng xóm không ký giáp ranh có nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ được không?
Tại Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT bổ sung Điều 11a. vào Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định các trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể:
1. Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:
a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;
b) Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;
c) Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;
d) Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
đ) Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
e) Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
2. Trường hợp có căn cứ từ chối hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải có văn bản trong đó nêu rõ lý do từ chối và hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, gửi văn bản kèm theo hồ sơ cho người nộp hoặc chuyển văn bản và hồ sơ đến bộ phận một cửa, Ủy ban nhân dân cấp xã để trả lại cho người nộp."
Theo quy định trên, có quy định rất rõ rằng, từ chối hồ sơ cấp sổ đỏ:
Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;”.
Bên cạnh đó tại điểm 2.4. khoản 2 Điều Thông tư 25/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) có quy định về việc ký giáp ranh như sau:
“2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.
Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.”
Như vậy, không có quy định từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận vì lý do hàng xóm không ký giáp ranh.
4. Hàng xóm không chịu ký giáp ranh xử lý thế nào?
Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì có một số cách xử lý như sau:
Vẫn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định: Như đã viện dẫn căn cứ pháp lý và phân tích ở trên thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận của người đang sử dụng đất nếu không thuộc một trong những trường hợp quy định tại khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT. Trường hợp cơ quan quan cấp Giấy chứng nhận từ chối thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận vì lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì người nộp hồ sơ có quyền đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận trả lời bằng văn bản chỉ rõ căn cứ từ chối để làm cơ sở cho các bước tiếp theo (khiếu nại nếu có sai phạm)
Bên cạnh đó, theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có). Nếu hết thời hạn này mà không có phản ánh nào về đất có tranh chấp thì việc xác định tình trạng tranh chấp của đất được xác định là không có tranh chấp.
- Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có đơn tranh chấp.
Khi giải quyết hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận nếu có đơn tranh chấp thì sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục và cơ quan nhà nước sẽ hướng dẫn các bên thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định.
Ngoài ra, nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp thì có thể khởi kiện đối với hành vi cản trở đó.
5. Ai có quyền ký giáp ranh?
Về chủ thể ký giáp ranh phải là người có quyền sử dụng diện tích đất giáp ranh với diện tích đất đang được làm thủ tục cấp sổ đỏ (là người đứng tên trên sổ đỏ của mảnh đất liền kề). Theo thông tin quý khách cung cấp, bố quý khách là người đứng tên sổ đỏ, do đó, việc xác nhận không có tranh chấp bằng việc ký giáp ranh chỉ có giá trị khi có chữ ký của bố quý khách.
Nếu quý khách được hướng dẫn ký tên của bố thì trong thời gian hàng xóm đang làm thủ tục cấp sổ đỏ, gia đình bạn có quyền yêu cầu hủy bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất hàng xóm vì lý do quý khách bị lừa dối khi ký giáp ranh tại bản mô tả đó.
Trường hợp trên thực tế gia đình bạn thật sự đang có tranh chấp đất với gia đình hàng xóm thì trong thời gian Ủy ban nhân dân xã niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp thửa đất của hàng xóm tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất thì bố bạn có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Đương nhiên bố bạn phải đưa ra được căn cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là hợp pháp. Trường hợp nếu không có tranh chấp, mà bố bạn có hành vi cố tình không ký giáp ranh và có hành vi cản trở nhà hàng xóm làm thủ tục cấp sổ đỏ thì gia đình hàng xóm có quyền khởi kiện đối với hành vi cản trở của bố bạn.
6. Mẫu bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
PHỤ LỤC SỐ 11
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------------
BẢN MÔ TẢ
RANH GIỚI, MỐC GIỚI THỬA ĐẤT
Ngày.... tháng.... năm ……., đơn vị đo đạc đã tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất tại thực địa của (ông, bà, đơn vị) ………………………………………….. đang sử dụng đất tại ……………………… (số nhà, đường phố, phường, quận hoặc thôn, xóm, xã, huyện...). Sau khi xem xét hiện trạng về sử dụng đất và ý kiến thống nhất của những người sử dụng đất liền kề, đơn vị đo đạc đã xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất như sau:
SƠ HỌA RANH GIỚI, MỐC GIỚI THỬA ĐẤT
|
|
| (Sơ họa thửa đất được vẽ trực tiếp tại thực địa khi xác định ranh giới sử dụng đất của thửa đất. Bản vẽ thửa đất chính xác sẽ được cung cấp sau khi đo vẽ) |
MÔ TẢ CHI TIẾT MỐC GIỚI, RANH GIỚI THỬA ĐẤT
- Từ điểm 1 đến điểm 2: ……… (Ví dụ: Điểm 1 là dấu sơn; ranh giới theo tim tường, mép tường...)
- Từ điểm 2 đến điểm 3:... (Ví dụ: Điểm 2, 3 là cọc tre, ranh giới theo mép bờ trong rãnh nước)
- Từ điểm 3 đến điểm 4: ... (Ví dụ: Điểm 4 là góc ngoài tường, ranh giới theo mép sân, tường nhà);
- Từ điểm 4 đến điểm 5: ………………………………………………………………………………
Người sử dụng đất hoặc chủ quản lý đất liền kề ký xác nhận ranh giới, mốc giới sử dụng đất:
| STT | Tên người sử dụng đất, chủ quản lý đất liền kề(1) | Đồng ý | Không đồng ý | |
| Lý do không đồng ý | Ký tên | |||
| 1 |
|
|
|
|
| 2 |
|
|
|
|
| 3 |
|
|
|
|
| …. |
|
|
|
|
TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG RANH GIỚI THỬA ĐẤT TỪ KHI CẤP GCN (NẾU CÓ)
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
.........................................................................................................................................
| Người sử dụng đất | Người dẫn đạt(2) | Cán bộ đo đạc |
Ghi chú:
(1) Ghi họ và tên cá nhân hoặc họ và tên người đại diện hộ gia đình hoặc tên tổ chức, tên cộng đồng dân cư, họ và tên người đại diện trong trường hợp đồng sử dụng đất;
Chủ quản lý đất chỉ ký trong trường hợp đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý.
(2) Người dẫn đạc là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, tổ dân phố trực tiếp tham gia việc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê
