1. Quy định của pháp luật về việc xác định ranh giới thửa đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT việc xác định ranh giới thửa đất được quy định như sau:

- Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố… để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới;

Đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

- Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của Tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Lưu ý: Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho UBND xã, phường, thị trấn (cấp xã) nơi có thửa đất để giải quyết.

Nếu tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi UBND cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

2. Xây nhà có bắt buộc phải ký giáp ranh không?

Theo Điều 93 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020, nhà ở riêng lẻ tại đô thị muốn được cấp giấy phép xây dựng cần đáp ứng điều kiện sau:

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Bản vẽ thiết kế xây dựng;
Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Ngoài ra, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Trường hợp xây nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thuộc trường hợp phải xin phép sẽ được cấp giấy phép nếu xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Như vậy, để xin giấy phép xây dựng - tiền đề cho việc xây nhà, pháp luật không yêu cầu phải ký giáp ranh với hàng xóm.

Ngoài ra theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, Chính phủ quy định hành vi xây nhà lấn đất hàng xóm bị phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ, đồng thời, bị buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Nghĩa là, không cần phải ký giáp ranh với hàng xóm nhưng nếu xây nhà lấn đất hàng xóm sẽ có chế tài xử phạt nặng.

3. Làm gì khi hàng xóm cản trở quá trình xây nhà?

Rất nhiều gia chủ gặp phải trường hợp bị hàng xóm cản trở quá trình xây nhà do những tranh chấp đất đai tại khu vực giáp ranh chưa được giải quyết. Vậy gia chủ cần làm gì khi gặp phải tình huống như vậy?

Khi có sổ đỏ, các giấy tờ chứng nhận đúng quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng có tranh chấp, người sở hữu đất sẽ tiến hành theo các bước sau:

Cố gắng hòa giải:

- Cần ưu tiên phương pháp hòa giải giữa các bên. Chủ nhà và hàng xóm liền kề cần bình tĩnh, ngồi nói chuyện, đưa ra giải pháp tốt nhất trên ranh giới thửa đất.

- Trường hợp không thể hòa giải, sẽ tiến hành các bước tiếp theo nhờ sự can thiệp của UBND, tổ hòa giải ở địa phương.

Nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai:

- Bộ hồ sơ sẽ bao gồm cả giấy xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất.

- UBND xã, phường sẽ niêm yết công khai hiện trạng thử đất cũng như tình trạng tranh chấp đang diễn ra trong thời hạn 15 ngày để xem xét.

- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính hiện trạng đất.

Nếu như ranh rới thực tế của thửa đất và đường ranh giới chung thể hiện trên giấy tờ không thay đổi thì đơn vị đo đạc sẽ lập 02 bản mô tả. Một bản dùng lưu tại hồ sơ đo đạc, một bản gửi UBND cấp xã để tiến hành các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo.

- UBND cấp xã sẽ thông báo để người sử dụng đất đến ký nhận. Trường hợp hàng xóm vắng sau 15 ngày thông báo và không có khiếu nại tiếp theo, ranh giới của các thửa đất sẽ được xác định như bản mô tả đã lập. Người dẫn đạc sẽ ký xác nhận vào biên bản và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề không xác nhận.

Khi đó, gia chủ vẫn được xây dựng như bình thường. Vì trường hợp này, hàng xóm không có quyền tranh chấp đất.

Khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự:

Tiếp đó sẽ giải quyết tranh chấp, cản trở theo thủ tục tố tụng dân sự.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ giấy tờ khởi kiện

01 bộ hồ sơ khởi kiện sẽ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn khởi kiện tranh chấp theo mẫu

- Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013

- Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã nơi có tranh chấp

- Giấy tờ của người khởi kiện: Căn cước công dân, sổ hộ khẩu

- Giấy tờ khác theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

Bước 2: Nộp đơn kiện

- Nơi nộp đơn: Tòa án nhân dân cấp huyện ở khu vực đất có tranh chấp

- Hình thức: Nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua đường bưu điện.

- Lệ phí: Tòa sẽ thông báo tạm ứng lệ phí

- Sau khi hoàn thành các bước trên, Tòa án sẽ thụ lý.

Bước 3: Xét xử

- Thời gian: 04 tháng. Nếu vụ việc có tính chất phức tạp thì gia hạn không quá 02 tháng theo Điều 203 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015

- Tòa án sẽ tổ chức hòa giải. Nếu các bên không hòa giải, Tòa sẽ đưa ra xét xử sơ thẩm.

- Sau khi có bản án sơ thẩm, các bên tranh chấp sẽ có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với quyết định của Tòa án.

Xem thêm:

Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài: 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!