Hướng dẫn thực hiện quản lý trật tự xây dựng khi đăng ký biến động đất đai tại TPHCM

1. Quy định về giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai mới nhất năm 2024

Vào ngày 06/11/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã ban hành Công văn số 11664/STNMT-VPĐK, hướng dẫn về việc thực hiện quy chế phối hợp trong công tác quản lý trật tự xây dựng, đặc biệt là trong quá trình giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất. Công văn này đưa ra những quy định cụ thể về việc xử lý các thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo các quy định hiện hành của pháp luật.

Theo tiểu mục 1.2 Mục 1 của Công văn 11664/STNMT-VPĐK, khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, các cơ quan chức năng cần tuân thủ các quy định về Luật đất đai. Trước đây, khi thực hiện theo Luật đất đai 2013, tại khoản 3 Điều 70 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP, các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất không yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai phải kiểm tra hiện trạng sử dụng đất hay công trình xây dựng khi đăng ký biến động đất đai. Việc xác minh thực địa chỉ được thực hiện trong trường hợp cần thiết.

Tuy nhiên, với sự có hiệu lực của Luật đất đai 2024, những quy định về thủ tục đăng ký biến động đất đai đã có sự thay đổi rõ rệt. Cụ thể, theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, tại Khoản 8 Điều 18, quy định mới cho thấy rằng khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đối với tài sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện đăng ký dựa trên thông tin có sẵn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, trừ khi có yêu cầu thay đổi tài sản từ chủ sở hữu. Chủ sở hữu tài sản sẽ chịu trách nhiệm pháp lý nếu tài sản có sự thay đổi so với thông tin đã ghi trên Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, Điều 19 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng quy định về các trường hợp mà cơ quan tiếp nhận hồ sơ không tiếp nhận hồ sơ hoặc trả lại hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký, nếu không đủ điều kiện. Điều 37 của Nghị định này tiếp tục khẳng định quy trình đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, nhưng không yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra hiện trạng khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động. Điều này cho thấy sự thay đổi trong cách thức giải quyết thủ tục đăng ký, với việc giảm bớt việc kiểm tra thực tế, đồng thời trao quyền và trách nhiệm cho chủ sở hữu tài sản trong việc khai báo thông tin chính xác về tài sản của mình.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai được xác định là tổ chức chuyên trách trong việc đăng ký đất đai, là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc cơ quan chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh. Văn phòng có trách nhiệm thực hiện các nhiệm vụ như đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thực hiện đo đạc, chỉnh lý, lập bản đồ địa chính, xây dựng và vận hành hệ thống thông tin đất đai, cung cấp các dịch vụ công về đất đai, cũng như hỗ trợ các công tác quản lý nhà nước khác về đất đai trên địa bàn cấp tỉnh. Tuy nhiên, theo quy định, Văn phòng đăng ký đất đai không có chức năng quản lý nhà nước về xây dựng, bao gồm cả công tác quản lý trong lĩnh vực xây dựng.

Do đó, theo quy định hiện hành về đất đai, đối với các tài sản là nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, Văn phòng Đăng ký đất đai và các Chi nhánh của văn phòng này sẽ thực hiện thủ tục đăng ký biến động dựa trên các thông tin đã có trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Điều này áp dụng trừ trường hợp chủ sở hữu tài sản yêu cầu thay đổi thông tin về tài sản của mình. Trong quy trình này, việc kiểm tra hiện trạng xây dựng của nhà ở hay công trình xây dựng, bao gồm các trường hợp sai phép hoặc không phép, không được quy định và cũng không nằm trong nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai.

Đặc biệt, việc dừng tiếp nhận hồ sơ hoặc không giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất khi phát hiện có vi phạm xây dựng chỉ được thực hiện khi có yêu cầu từ cơ quan có thẩm quyền. Các quy định này phải tuân thủ đúng theo Khoản 2 Điều 19 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đảm bảo rằng việc xử lý vi phạm xây dựng được thực hiện một cách đúng đắn và hợp pháp, đồng thời tránh gây ảnh hưởng đến quá trình giải quyết các thủ tục đăng ký đất đai thông thường.

2. Hướng dẫn thực hiện quản lý trật tự xây dựng khi đăng ký biến động đất đai tại TPHCM

Theo Công văn số 11664/STNMT-VPĐK năm 2024 của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cơ quan này đã đính kèm một dự thảo kiến nghị gửi UBND TP.HCM về việc thực hiện quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng trong quá trình giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, trong dự thảo này, Sở Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất một số giải pháp quan trọng nhằm tăng cường hiệu quả phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị trong việc quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Đầu tiên, Sở Tài nguyên và Môi trường giao Sở Xây dựng tiến hành rà soát lại Quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng đã được ban hành kèm theo Quyết định 17/2024/QĐ-UBND của UBND Thành phố. Sở Xây dựng cần đối chiếu Quy chế này với các quy định pháp luật đất đai hiện hành để điều chỉnh và sửa đổi cho phù hợp. Việc điều chỉnh này phải đảm bảo rằng mọi cơ quan, đơn vị đều thực hiện công tác phối hợp và trao đổi thông tin một cách hiệu quả trong quá trình quản lý xây dựng. Đồng thời, cần phân định rõ ràng thẩm quyền và trách nhiệm xử lý của từng cơ quan, đơn vị, tránh tình trạng chồng chéo, thiếu rõ ràng trong công tác quản lý.

Bên cạnh đó, Sở Tài nguyên và Môi trường còn đề xuất giao Chủ tịch UBND các quận, huyện và thành phố Thủ Đức tăng cường chỉ đạo các giải pháp phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị trong công tác quản lý trật tự xây dựng. Chủ tịch UBND các địa phương cần xác định rõ trách nhiệm của mình trong việc kiểm tra, xử lý các sai phạm xây dựng không phép hoặc sai phép, đảm bảo rằng việc xử lý được thực hiện đúng theo Quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng đã ban hành. Các cơ quan chức năng cần chủ động cung cấp thông tin về việc cấp giấy phép xây dựng, các biên bản vi phạm hành chính, quyết định xử phạt hoặc các biện pháp ngừng thi công đối với các công trình vi phạm trật tự xây dựng, gửi đến Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố và các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thành phố Thủ Đức.

Cuối cùng, Sở Tài nguyên và Môi trường yêu cầu các cơ quan, tổ chức, cá nhân được giao nhiệm vụ quản lý trật tự xây dựng cần tiến hành rà soát lại các trường hợp đã có biên bản vi phạm hoặc quyết định xử lý vi phạm. Trong trường hợp cần thiết, các cơ quan này phải có văn bản gửi Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện, thành phố Thủ Đức để áp dụng các biện pháp ngừng thi công hoặc ngừng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những công trình vi phạm trật tự xây dựng.

Như vậy, TP.HCM dự kiến sẽ ban hành quy định mới về đăng ký biến động đất đai, theo đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường, với mục đích tăng cường hiệu quả quản lý trật tự xây dựng trong quá trình giải quyết các thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất. Quy định mới này được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện công tác quản lý đất đai, đồng thời ngăn chặn các vi phạm về xây dựng, đặc biệt là các công trình xây dựng không phép hoặc sai phép, vốn là một trong những vấn đề gây nhiều khó khăn trong quản lý đô thị hiện nay. Cụ thể, các cơ quan chức năng sẽ có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ hơn trong việc giám sát và kiểm tra các dự án xây dựng có liên quan đến biến động đất đai, từ đó đảm bảo rằng các thông tin về đất đai và tài sản gắn liền với đất được cập nhật chính xác và đầy đủ. Đồng thời, việc áp dụng quy trình đăng ký biến động đất đai mới sẽ giúp tăng cường tính minh bạch trong quản lý đất đai, đồng thời hạn chế tình trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các công trình xây dựng vi phạm quy định pháp luật. Quy định này cũng sẽ làm rõ hơn trách nhiệm của các cơ quan, đơn vị liên quan trong việc xử lý các vi phạm trật tự xây dựng, tạo ra sự đồng bộ và tránh tình trạng chồng chéo trong công tác quản lý.

Xem thêm bài viết: Quy định về nhóm dữ liệu tài sản gắn liền với đất theo pháp luật ?Giải thích các mã ký hiệu của loại hình biến động đất đai (CT, TL, TC, XC.....)

Khi quý khách có thắc mắc về quy định pháp luật, vui lòng liên hệ đến hotline 19006162 hoặc gửi thư tư vấn đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp.