1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

2. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

3. Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền tặng cho quyền sử dụng đất (cho đất) khi có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1 - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).

Điều kiện 2: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Điều kiện 3: Đất không có tranh chấp;

Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.

4. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

4.1. Nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

+ Tên, địa chỉ của các bên;

+ Lý do tặng cho quyền sử dụng đất;

+ Quyền, nghĩa vụ của các bên;

+ Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

+ Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho;

+ Quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;

+ Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

- Hình thức của hợp đồng tặng cho phụ thuộc vào đối tượng của nó. Nếu đối tượng của hợp đồng tặng cho là động sản thì hợp đồng tặng cho có thể bằng miệng, văn bản. Nếu đối tượng của hợp đồng là tài sản phải đăng kí quyền sở hữu hoặc là bất động sản thì hình thức của hợp đồng tặng cho phải là văn bản có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

>> Xem thêm:  Trình tự, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các khoản tài chính phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Pháp luật quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho động sản như sau:

+ Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

4.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên

* Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất

Bên tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

* Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất

Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

>> Xem thêm:  Quy định mới nhất về đăng ký quyền sử dụng đất ? Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

* Quyền của bên được tặng cho quyền sử dụng đất

Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Hoàn thiện các quy định hợp đồng tặng cho quyên sử dụng đất:

Thứ nhất: về khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

>> Xem thêm:  Tư vấn về việc tách thửa đất thành nhiều lô ? Điều kiện tách sổ đỏ ?

Theo quy định của pháp luật Hợp đồng tặng cho là sự thoả thuận giữa các bên theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai; theo đó, khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mởi nêu được một số đặc điểm theo phương diện chủ quan như là hợp đồng thực tế, đơn vụ và không có đền bù, nhưng chưa khái quát đầy đủ đặc điểm của nó theo phương diện khách quan là được bảo đảm thực hiện và chịu sự giám sát của Nhà nước, nhằm thỏa mãn nhu cầu kinh tế của việc sử dụng đất như đã phân tích trên. Do đó, khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự năm 2005 nêu sửa đổi như sau: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai; thông qua đó, Nhà nước có thể giám sát và bảo đảm cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho nhằm thoả mẫn các nhu cầu về sử dụng đất trong thị trường bất động sản”.

Thứ hai: về điều kiện của chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất:

Theo quy của pháp luật hiện hành thì người sử dụng đất phải có đầy đủ bốn điều kiện, trong đó có điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được tặng cho quyển sử dụng đất và người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất, quy định này đã hạn chế quyền của người sử dụng đất, vì hiện nay có rất nhiều người sử dụng đất mới chỉ có các loại giấy tờ nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, từ sau ngày 01-01-2007 đến nay, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn chưa hoàn tất trên phạm vi cả nước. Do đó, nên bổ sung các quy định về các giấy tờ pháp lý khác thay vì chỉ quy định về việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba: về điều kiện của người được nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

Pháp luật quy định về các trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, đó là những quy định của pháp luật ngăn câ'm việc nhận tặng cho quyền sử dụng đất như phân tích trên. Luật đất đai hiện hành và các văn bản pháp luật đất đai khác đều chưa quy định người được nhận tặng cho quyền sử dụng đất cần phải có những điều kiện gì. Để bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất thì người được tặng cho quyền sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng đất hoặc không có khả năng khai thác được những tiềm năng kinh tế của đất thì các nguyên tắc sử dụng đất không được thực hiện. Do đó, pháp luật nên có hướng bổ sung như sau: “Người được nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải là người có nhu cầu sử dụng đất và có khả năng khai thác được những tiềm năng kinh tế phù hợp với mục đích sử dụng đất được tặng cho”.

Thứ tư: về phân loại đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất:

Luật đất đai hiện hành quy định quyền sử dụng đất là đốì tượng của tặng cho quyền sử dụng đất theo các chủ thể sử dụng đất; quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất là đối tượng của tặng cho quyển sử dụng đất; nhưng không nêu rõ được từng loại quyền sử dụng đất cần có điều kiện như thế nào để trở thành đối tượng của tặng cho quyển sử dụng đất. Do đó, huống sửa đổi, bổ sung đốì tượng của tặng cho quyển sử dụng đất nên có tính khái quát như sau:

“Quyền sử dụng đất là đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất theo hình thức sử dụng đất bao gồm: quyền sử dụhg đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, có thu tiền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là đối tượng của tặng cho quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất bao gồm: quyền sử dụng đất nông nghiệp khi có điều kiện sử dụng đất; quyền sử dụng đất ở không phải là đất thuê; quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đã được nhận chuyển nhượng”.

Thứ năm: về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

>> Xem thêm:  Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là bao lâu ?

Do Bộ luật dân sự và Luật nhà ở hiện hành có quy định khác nhau về thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở, nên một hợp đồng tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đã được công chứng, sau đó vì lý do khách quan, hai bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký và yêu cầu cơ quan công chứng hủy bỏ hợp đồng. Theo quy định của pháp luật việc tặng cho quyền sử dụng đất có thể hủy bỏ được nêu các bên chưa làm thủ tục đăng ký sang tên cho bên nhận tặng cho. Song, căn cứ khoản 2 Điều 120 Luật nhà ở năm 2014, thì không thể hủy hợp đồng tặng cho nhà ở tại công chứng, vì sau khi ký hợp đồng, quyền sở hữu nhà ở đã được chuyển giao cho bên nhận tặng cho.

Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có chứng nhận, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyển theo quy định của pháp luật. Có nghĩa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền mới có hiệu lực. Đồng thời, để phù hợp đối với “Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên nhận tặng cho kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng” hay “Người đứợc nhận tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được công nhận là chủ sở hữu đối vói nhà ở thuộc sở hữu chung được tặng cho kể từ khi hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng”. Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản là nhà ở là hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực. Do đó, quy định này nên có hướng sửa đổi như sau: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực đối với các bên kể từ thời điểm chứng thực hoặc chứng nhận của cơ quan nhà nước có thăm quyền theo quy định của pháp luật”.

Theo quy định thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, đó là thời điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực đối với Nhà nưốc chứ không phải đối với các bên tặng cho hay bên được tặng cho. Đồng thời, căn cứ trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực tại thời điểm hoàn tất việc đăng ký và bên được tặng cho đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, quy định này nên có hưóng sửa đổi như sau: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực đối với Nhà nước kể từ thời điểm đã được đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Thứ sáu: về tặng cho tài sản không gắn với quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 173, điểm d khoản 1 Điều 179, điểm h khoản 1, khoản 5 Điểu 179 Luật đất đai hiện hành thì tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền sở hữu các tài sản trên đất được giao hoặc được thuê, thì có quyền tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được thuê, đất được giao. Nhưng pháp luật mổi có quy định cụ thể đốì với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất, mà chưa có quy định cụ thể đối với tổ chức kinh tế được Nhà nưởc giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp. Do đó, nên bổ sung quy định này cho các đối tượng sử dụng đất như sau: “Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền sở hữu các tài sản trên đất được giao hoặc được thuê, thì có quyền tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được thuê, đất được giao trong thời hạn thuê đất; người được tặng cho tài sản được Nhà nước, người cho thuê đất tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”.

Đồng thời, quy định rõ môì quan hệ giữa người có quyển sở hữu tài sản trên đất vồi người có quyền sử dụng đất như sau: “Hết thời hạn được giao đất, thời hạn thuê đất, người có quyền sở hữu tài sản trên đất phải phá dỡ các tài sản để trả lại đất; người có quyền sở hữu tài sản trên có quyền đề nghị người giao đất, cho thuê đất mua lại hoặc nhận tặng cho tài sản trên đất”.

Thứ bảy: về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:

Quy định của khoản 1 Điểu 167 Luật đất đai năm 2013 và Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2015 đã gián tiếp quy định tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện. Ngoài các quy định chung về tặng cho tài sản có điều kiện, đôi với tặng cho quyền sử dụng đất có điểu kiện, thì bên tặng cho quyền sử dụng đất thường phải thực hiện nghĩa vụ sau khi nhận quyền sử dụng đất sử dụng, đã đầu tư trên đất, nên cần xác định việc không thực hiện nghĩa vụ có lỗi hay không, thì bên tặng cho mới có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Do đó, quy định này nên được sửa đổi, bổ sung như sau:

“Trường hợp người được tặng cho đã thực hiện xong nghĩa vụ cam kết, nhưng người tặng cho không giao quyền sử dụng đất; nếu người được tặng cho đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì buộc người tặng cho phải giao đất cho người được tặng cho để sử dụng; nếu người được tặng cho chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì buộc người tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà người được tặng cho đã thực hiện”.

“Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho quyền sử dụng đất có lỗi do cố ý không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có), nếu bên được tặng cho quyền sử dụng đất không có khả năng thực hiện được nghĩa vụ do không có lỗi thì bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất và phải thanh toán giá trị mà bên được tặng cho đã đầu tư trên đất”.

>> Xem thêm:  Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được đứng tên sổ đỏ ở Việt Nam không ?

Cuối cùng: về quyền của bên được tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo quy định bên được tặng cho có quyền đối với bên tặng cho là: “Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận, bên tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ giao đất và các giấy tờ liên quan đến đất tặng cho, cần bổ sung thêm các quyền của bên được tặng cho sao cho tương xứng vổi nghĩa vụ của bên tặng cho như sau: “Yêu cầu bên tặng cho giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất, để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Được từ chối nhận quyền sử dụng đất của bên tặng cho, nếu chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất”. Còn về quyền “Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là quyển của bên được tặng cho đối với Nhà nước chứ không phải quyền đốì với bên tặng cho cần được bỏ trong nội dung điểu luật này.

>> Xem thêm:  Ủy quyền cho người khác đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được không ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Thời hạn giải quyết yêu cầu sang tên quyền sử dụng đất?

Trả lời:

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn giải quyết như sau:

Thời gian do UBND cấp tỉnh quy định, cụ thể:

- Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Câu hỏi: Đặc điểm pháp lý của hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện?

Trả lời:

Vấn đề 1: Bên tặng cho tài sản và bên được tặng cho tài sản phải là người có năng lực pháp luật dân sự và có năng lực hành vi dân sự.

Vấn đề 2: Bên tặng cho tài sản và bên được tặng cho tài sản hoàn toàn tự nguyện.

Vấn đề 3: Thực hiện nghĩa vụ là nghĩa vụ dân sự mà bên được tặng cho phải làm theo yêu cầu của bên tặng cho như là chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá thực hiện một công việc hoặc không thực hiện một công việc nhất định.

Vấn đề 4: Điều kiện tặng cho tài sản là những điều cần thiết mà bên tặng cho tài sản cần đạt được. Các điều kiện đó là nghĩa vụ mà bên được tặng cho tài sản phải thực hiện.

Vấn đề 5: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện. Trong Điều 462 BLDS quy định về tặng cho tài sản có điều kiện không quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện. Tại khoản 2 của Điều 462 BLDS chỉ quy định “Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản, thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.” Quy định này là chung chung, không xác định được thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và trước hợp có một bên vi phạm hợp đồng thì khó xác định thời điểm vi phạm hợp đồng và việc tặng cho tài sản có điều kiện có phải tuân theo quy định tại Điều 458 (về tặng cho động sản) và quy định tại Điều 459 BLDS (về tặng cho bất động sản) hay không cũng là vấn đề cần được quan tâm.

Câu hỏi: Pháp luật quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như thế nào?

Trả lời:

Về tặng cho tài sản có điều kiện. Điều 462 Bộ luật Dân sự (BLDS) quy định như sau:

“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ, thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”