1. Hợp đồng tặng cho tài sản là gì?

Tặng cho tài sản được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho tài sản. Khoa học pháp lý xếp tặng cho tài sản là một loại hợp đồng thông dụng, có đặc điểm riêng biệt so với những loại hợp đồng thông dụng khác.

Trong các hợp đồng thông dụng, tặng cho tài sản là một hợp đồng có những đặc điểm riêng biệt... Tặng cho tài sản làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng, cho nhận tài sản. Hợp đồng tặng cho là hợp đồng thực tế, sau khi các bên đã thoả thuận về việc tặng cho mà chưa chuyển giao tài sản, không làm phát sinh quyền của các bên. Vì vậy, hợp đồng được coi là kí kết khi các bên chuyển giao tài sản. Thời điểm chuyển tài sản cũng đồng thời là thời điểm chấm dứt hợp đồng (đối với động sản). Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng không có đền bù. Đặc điểm này được thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại bên tặng cho bất kì lợi ích nào.

Hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng thực tế. Khi bên được tặng cho nhận tài sản thì quyền của các bên mới phát sinh. Do vậy. mọi thỏa thuận chưa có hiệu lực khi chưa giao tài sản.

2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho tài sản

Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản hoặc bất động sản theo Điều 458 và 459 BLDS

2.1. Tặng cho động sản

Hợp đồng tặng cho động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với động sản mà luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.

>> Xem thêm:  Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

2.2. Tặng cho bất động sản

Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản

Lưu ý:

– Đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là quyền tài sản (quyền yêu cầu của người khác). Trường hợp này được điều chỉnh bởi các quy định về chuyển quyền yêu cầu. Sau khi tặng cho, người được tặng cho rở thành người có quyền đối với bên có nghĩa vụ.

– Đối tượng tặng cho là quyền sử dụng đất thì khi tặng cho phải tuân theo quy định Luật đất đai 2013.

3. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.

Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước quản lý đất đai thông qua các quyết định trao quyền sử dụng dưới nhiều hình thức cho các đối tượng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

>> Xem thêm:  Trình tự, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các khoản tài chính phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tuy Luật Đất đai quy định quyền sở hữu thuộc về Nhà nước, nhưng thực chất quyền sử dụng đất cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng mà còn trao quyền định đoạt cho người sử dụng thông qua các hình thức giao dịch đa dạng như: chuyển nhượng, thừa kế, góp vồn, tặng cho, thừa kế, hoặc từ bỏ quyền sử dụng (trả lại cho Nhà nước).

4. Tặng cho quyền sử dụng đất

Một khi mà bản chất của quyền sử dụng đất chưa rõ ràng thì bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất cũng chưa được làm rõ. Dưới góc độ của Luật đất đai, tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trong giao lưu dân sự, kinh tê của thị trường bất động sản, Dưới góc độ Luật dân sự, tặng cho quyền sử dụng đất là một loại quyền khác ngoài quyền sở hữu. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất là một vật quyền, quyền năng của nó không chỉ do pháp luật xác định mà còn được xác định do ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước, nên nó bị hạn chế hơn so với quyền sở hữu.

Về lý luận, nếu đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, có nghĩa là, “tài sản thuộc sở hữu nhà nước (tài sản công) thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc phạm vi điều chỉnh của văn bản khác mà không phải do Bộ luật dân sự điều chỉnh”. Theo quy định của Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất như là một quyền năng của chủ sỏ hữu, đối tượng sử dụng là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản trị giá được thành tiền. Quan điểm này là hợp lý vì: “Luật hợp đồng thuộc lĩnh vực luật tư và mang tính điển hình bởi Nhà nước đặt ra, nhằm hướng dẫn, hỗ trợ và bảo vệ cho các quyền lợi của tư nhân và chỉ giới hạn các quyền lợi này”. Do đó, bản chất của tặng cho quyển sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, nên quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất chỉ do Luật đất đai đều chỉnh, theo quy định của pháp luật hiện hành thì Luật đất đai chỉ quy định nội dung của quyền tặng cho quyền sử dụng đất, còn Bộ luật dân sự quy định hình thức thực hiện quyển tặng cho quyền sử dụng đất thông qua giao dịch là hợp đồng là một bất cập.

Trên thực tế, khi Nhà, nước giao quyền sử dụng đất cho ngưòi sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nước giao cho họ một mảnh đất cụ thể theo diện tích đất, thửa đất có vị trí và ranh giới xác định. Người sử dụng đất được sử dụng mảnh đất đó như tài sản của mình, Nhà nước trao cho họ cả quyền định đoạt mảnh đất đó như chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất đó cho người sử dụng đất khác. Do đó, bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất. Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi.

2. Quyền và nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất:

Bên tặng cho là người có tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Khi tặng cho, bên tặng cho có nghĩa vụ thông báo về khuyết tật của tài sản tặng cho để tạo điều kiện cho bên được tặng cho sử dụng tài sản một cách tốt nhất, lường được trước những hậu quả khi sử dụng tài sản được tặng cho, tránh được những thiệt hại có thể xảy ra.

Trường hợp bên tặng cho đưa ra điều kiện trước khi giao tài sản hoặc sau khi giao tài sản thì điều kiện đó phải có thể thực hiện được và không trái với pháp luật, đạo đức xã hội. Nếu điều kiện phải thực hiện là một nghĩa vụ trước khi giao tài sản mà sau khi bên được tặng cho thực hiện xong điều kiện đó thì bên tặng cho phải chuyển giao tài sản tặng cho. Nếu bên tặng cho không giao tài sản thì phải bồi thường những chi phí, công sức mà bên được tặng cho đã thực hiện hoặc chi phí đã bỏ ra.

Trường hợp bên được tặng cho phải thực hiện điều kiện sau khi được tặng cho mà không thực hiện điều kiện đó, phải hoàn trả tài sản tặng cho mà mình đã nhận (Điều 462 Bộ luật dân sự năm 2015). Thời điểm chấm dứt hợp đồng tặng cho ttong Trường hợp này được xác định khi bên được tặng cho thực hiện xong điều kiện của hợp đồng.

5. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận tặng cho trong hợp đổng tặng cho quyền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Quy định mới nhất về đăng ký quyền sử dụng đất ? Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

5.1. Quyền của bên được tặng cho:

Đi đôi với các nghĩa vụ của bên tặng cho là các quyền của bên được tặng cho, cụ thể như sau:

- Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, ví trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn;

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu như bên tặng cho có nghĩa vụ giao quyển sử dụng đất thì bên được tặng cho quyền sử dụng đất có quyền nhận đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận. Song, nếu như bên tặng cho quyển sử dụng đất còn có nghĩa vụ giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho, để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì bên được tặng cho lại không có quyền được nhận giấy tờ này. Đồng thời, bên được tặng cho có quyền được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quyền đối với Nhà nước chứ không phải quyền đốì vối bên tặng cho. Do đó, giữa nghĩa vụ của bên tặng cho với quyền của bên được tặng cho là không tương xứng, phù hợp vói nhau.

Ngoài ra, bên được tặng cho quyền sử dụng đất còn có quyển đồng ý nhận hay không đồng ý nhận quyển sử dụng đất. Nếu sau khi thoả thuận xong về nội dung cơ bản của hợp đồng tặng cho, bên được tặng cho từ chối nhận quyền sử dụng đất, thì hợp đồng tặng cho chấm dứt khi hợp đồng chưa có hiệu lực. Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã lập thành vãn bản, có chứng thực hoặc chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bên được tặng cho từ chôì nhận quyền sử dụng đất, thì đã phát sinh quyển và nghĩa vụ các bên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị chấm dứt khi đang thực hiện hợp đồng. Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, quyền sử dụng đâ't khi đó đã sang tên bên được tặng cho, bên được tặng cho quyển sử dụng đất từ chối nhận quyền sử dụng đất, thì bên được tặng cho phải lập hợp đồng tặng cho trả lại cho bên tặng cho. Do đó, pháp luật cần có quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng và hậu quả pháp lý của việc chấm dứt hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất.

5.2. Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất:

Ngoài việc thực hiện các quyền như trên, bên được tặng cho quyển sử dụng đất còn có các nghĩa vụ cụ thể như sau:

- Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho;

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

>> Xem thêm:  Tư vấn về việc tách thửa đất thành nhiều lô ? Điều kiện tách sổ đỏ ?

Đối với nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là nghĩa vụ của bên được tặng cho với Nhà nước chứ không phải với bên tặng cho. Còn nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba đối vối đất được tặng cho như trường hợp bên được tặng cho phải cho người thuê được thuê quyền sử dụng đất đến hết thời hạn thuê mổi được lấy lại đất để sử dụng, thì lại là nghĩa vụ của bên được tặng cho vối người thứ ba, cũng không phải là nghĩa vụ với bên tặng cho. Thực chất hợp đồng tặng cho có đặc điểm là hợp đồng đơn vụ, cho nên nếu bên tặng cho có nghĩa vụ, thì bên được tặng cho chỉ có quyền mà không có nghĩa vụ.

Như vậy, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chính là nội dung của hợp đồng. Để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, thì trước hết, các bên phải tuân thủ điểu kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự về mục đích và nội dung của hợp đồng theo quy định của pháp luật. Vì đặc điểm của hợp đồng tặng cho tài sản là đơn vụ và không có đền bù, nên bên tặng cho quyền sử dụng đất không có quyền đốĩ với bên được tặng cho quyển sử dụng đất, mà chỉ có nghĩa vụ đối với bên được tặng cho. Bên tặng cho có nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, còn bên được tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có quyền nhận đất, mà không có quyển được nhận giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất. Trong khi đó quyền được nhận hay từ chối nhận quyền sử dụng đất của bên được tặng cho pháp luật chưa để cập cụ thể. Ngoài ra, quyền được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là quyền của bên được tặng cho đốỉ vối Nhà nứớc chứ không phải quyền đôì vối bên tặng cho.

Lẽ ra, chỉ hợp đồng tặng cho có điều kiện thì bên được tặng cho mới vừa có quyền, vừa có nghĩa vụ đối với bên tặng cho, nhưng tặng cho quyền sử dụng đất không có điều kiện pháp luật cũng quy định bên được tặng cho có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất và bảo đảm quyển đốì với người thứ ba; song đó chỉ là nghĩa vụ đối với Nhà nước và người thứ ba, mà không phải nghĩa vụ đối vối bên tặng cho.

>> Xem thêm:  Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là bao lâu ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Thủ tục giấy tờ để đăng ký biến động đất đai khi tặng cho nhà đất?

Trả lời:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính + 2 bản photo có công chứng, chứng thực).

- CMND/CCCD, Sổ hộ khẩu của 2 bên chuyển nhượng nhận chuyển nhượng hoặc 2 bên tặng cho và nhận tặng cho (2 bản có công chứng, chứng thực).

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (2 bản chính công chứng).

- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, 2 bộ có công chứng, chứng thực).

- Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi chuyển quyền (nếu thuộc đối tượng này).

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (1 bản chính).

-Tờ khai lệ phí trước bạ (2 bản chính) của bên.

-Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (2 bản chính).

-Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (2 bản chính).

- Tờ khai đăng ký thuế.

- Sơ đồ vị trí nhà đất (1 bản chính).

Câu hỏi: Khái niệm lệ phí trước bạ?

Trả lời:

Khoản 2 Điều 3 Luật Phí và lệ phí 2015 quy định: Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật này.

Câu hỏi: Khi nào phải nộp lệ phí trước bạ?

Trả lời:

Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi:

+ Đăng ký quyền sở hữu,

+ Quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ. 

Như vậy, lệ phí trước bạ là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp được miễn.