1. Khi làm sổ đỏ cần phải đóng các loại thuế, phí gì?

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi có một miếng đất được chính quyền địa phương xác nhận, đến nay gia đình tôi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, xin cho tôi hỏi về mức lệ phí phải đóng thuế như thế nào ?
Cảm ơn!

Khi làm sổ đỏ cần phải đóng các loại thuế, phí gì?

Luật sư tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ và mức thuế gọi ngay: 1900.6162

Trả lời:

Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

- Lệ phí trước bạ: Điều 1, Điều 2 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định :

“Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất:

Điều 2. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể theo quy định tại Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC và Điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

- Nộp tiền sử dụng đất: Theo quy định tại Điểm a, khoản 1, Điều 107 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;”

Theo đó, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (công nhận quyền sử dụng đất) thì cá nhân, tổ chức yêu cầu cấp phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Nếu đất của gia đình bạn thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất.

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác (nếu có) như: Phí thẩm định, phí trích đo thì theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC (tương tự trường hợp sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

* Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013, theo đó dù bạn làm thủ tục sang tên hay xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đều do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp.

“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:

Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

- Lưu ý:

+ Đối với đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

+ Đối với tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB); Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ ) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính.

Như vậy khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể theo quy định tại Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC và Điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (công nhận quyền sử dụng đất) thì cá nhân, tổ chức yêu cầu cấp phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Nếu đất của gia đình bạn thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 và 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất.

​- Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung các luật về thuế

Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Thưa luật sư, Em chào các anh & các chị cho em hỏi một chút về thủ tục làm sổ đỏ đất thổ cư . Em nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ đất thổ cư lên phòng tài nguyên môi trường huyện từ tháng 11 năm 2015 đến nay đang là tháng 7 năm 2016 mà vẫn chưa có thông báo thuế . Vậy em xin hỏi là từ lúc nộp hồ sơ đến lúc giải quyết hạn trong vòng bao nhiêu ngày thì có sổ theo điều nào và thông tư nào giúp em với ah ? Em xin cảm ơn.

Theo quy định tại Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, trong thời hạn 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền phải cấp GCN QSDĐ cho người có yêu cầu. Trường hợp của bạn đã quá thời hạn quy định mà vẫn chưa nhận được GCN QSDĐ và các thông báo liên quan, bạn có thể lên phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất để hỏi hoặc viết đơn trực tiếp khiếu nại lên Phòng tài nguyên môi trường theo Luật Khiếu nại 2011 để được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật. Xem thêm:

Thưa luật sư, em muốn hỏi. Nhà em làm sổ đỏ, hiện tại UBNN xã đang cầm sổ đỏ của nhà em,họ bắt đóng 1,7 triệu/m2 thì mới cấp sổ đỏ.Tính ra nhà em phải đóng 98 triệu. Mong luật sư tư vấn giúp là vì sao phí cấp sổ đỏ nhiều như vậy? Em xin cảm ơn mà rất mong luật sư trả lời sớm cho em.

Bạn không nói rõ bạn sống ở tỉnh nào nên chúng tôi không thể xác định UBND xã yêu cầu bạn đóng mức 1,7 triệu đồng/m2 là có hợp lý hay không. Muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải nộp:

- Tiền sử dụng đất (nếu có).

- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

Nếu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Về bảng giá đất áp dụng, Khoản 3 Điều 20 Nghị định số 45/2014/ND-CP quy định về thu tiền sử dụng đất quy định như sau:

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận, xin chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng nay mới xác định tiền sử dụng đất:

a) Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất.

b) Đối với diện tích ngoài hạn mức giao đất ở tại địa phương: Trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ trước ngày 01 tháng 3 năm 2011, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất. Trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ từ ngày 01 tháng 3 năm 2011 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.”

Bảng giá đất áp dụng tại thời điểm xác định tiền sử dụng đất.

Bạn có thể tìm hiểu bảng giá đất của UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành để xác định mức tiền sử dụng đất phải đóng là bao nhiêu. Nếu thấy không hợp lý bạn có thể làm đơn khiếu nại theo quy định tại luật khiếu nại 2011 để được giải quyết.

Thưa luật sư, Tôi có mua ngôi nhà tập thể 38m2 năm 2000 đã có sổ đỏ năm 2004 tôi đã bán đi và năm 2000 tôi có mua một ngôi nhà nữa nhưng chưa có sổ đỏ đến nay tôi muốn làm sổ đỏ. Xin luật sư cho biết việc tôi đã từng được cấp một sổ đỏ nhưng nay không còn nữa có ảnh hưởng gì đến việc tính thuế để cấp sổ đỏ mới không?

GCN QSDĐ của bạn được cấp đối với ngôi nhà đã bán, các loại thuế, phí bạn đóng để được cấp GCN QSDĐ cũng là thuế phí đối vói diện tích đất đó nên đối với ngôi nhà mới này, muốn được cấp sổ đỏ, bạn cũng phải thực hiện các thủ tục và đóng thuế theo quy định của pháp luật. Mức thuế, phí không bị ảnh hưởng từ việc bạn đã có sổ đỏ đối với một ngôi nahf và đã bán ngôi nhà đó.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

2. Thủ tục làm sổ đỏ trường hợp được tặng cho ?

Chào Luật sư. Luật sư cho tôi hỏi, tôi được bác tặng cho một miếng đất để vợ chồng tôi sinh sống. Bác tôi hiện sống đơn thân, bác có đưa ra điều kiện là để vợ chồng tôi sinh sống trên mảnh đất và thờ cúng ông bà. Bác làm sổ mới đứng tên cho tôi. Trường hợp này của tôi thì phải làm thủ tục hồ sơ như thế nào?

Thủ tục làm sổ đỏ trường hợp được tặng cho

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Trường hợp của bạn thuộc trường hợp tặng cho có điều kiện với điều kiện sau khi vợ chồng bạn về ở sẽ thắp hương cho ông bà. Như vậy nếu như vợ chồng bạn không thực hiện nghĩa vụ thì bác bạn có cơ sở để đòi lại.

Căn cứ ​Thô​ng tư 301/2016/TT-BTC và Điều 2 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP quy định về đối tượng chịu phí trước bạ như sau:

Điều 2. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

"1. Nhà, đất:

a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

2. Súng săn, súng dùng để tập luyện, thi đấu thể thao.

3........

Điều 2 Nghđịnh 140/2016/NĐ-CP

Điều 2. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

"1. Nhà, đất:

a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình)."

Căn cứ vào khoản 10 Điều 9 Nghị 140/ 2016 quy định về đối tượng được miễn lệ phí trước bạ:

"Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất"

Theo quy định của pháp luật trường hợp của bạn không thuộc vào đối tượng được miễn lệ phí trước bạ. Do đó bạn phải đóng lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

Thủ tục sang tên sổ đỏ trường hợp​ cho tặng được thực hiện như sau:

- Thẩm quyền giải quyết: UBND huyện nơi bác​ bạn​ có đất.

- Cách thức thực hiện:

Thứ​ nhất​ : Bạn​ và​ bác​ bạn​ cần​ đến cơ quan công chứng lập hợp đồng cho tặng.

(Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, bạn​ và​ bác​ bạn phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước)

Th
ứ 2 : Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất).

Thành phần hồ sơ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả 2 bên​ (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày. Sau khi có thông báo người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
- Thuế chuyển dịch gồm: Thuế thu nhập cá nhân: 2 %; Thuế trước bạ: 0,5 % (kho
ản​ 1 Đ​iều​ 4 Thô​ng tư​ 301 nă​m 2016)

Thứ​ 3: Kê khai sang tên tại UBND huyện nơi có nhà, đất (Luật Đất đai 2013)

- Thành phần hồ sơ gồm:

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản do bên bán ký);

+ Hợp đồng tặng cho;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc);

+ Giấy nộp tiền vào nhân sách nhà nước (bản gốc);

+ Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên cho tặng.

- Thời hạn sang tên: 15 ngày

- Lệ phí sang tên:

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

3. Tư vấn về hộ liền kề làm sổ đỏ ?

Kính gửi Luật sư, tôi là N.H vừa gửi Luật sư thư xin tư vấn về hộ liền kề làm sổ đỏ nhưng tôi không biết không được ký giáp ranh, sự việc xảy ra từ năm 2007 . Tại sao năm nay 2016 tôi mới biết là do tình cờ tháng 3/2015 khi Phó chủ tịch phường xuống giải quyết tranh chấp đất đai tôi mới biết nhà bên làm số đỏ tháng 6/2007. Xin được bổ sung thêm vào thư trước để Luật nắm rõ hơn ?
Xin kính chúc Luật sư mạnh khỏe, hạnh phúc. Tôi xin cảm ơn!

Tư vấn về hộ liền kề làm sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn:

Theo như những thông tin mà bạn cung cấp thì chúng tôi hiểu bạn đang muốn hỏi vấn đề "bạn không đồng ý ký giáp ranh thì hộ liền kề có được làm sổ đỏ ?" và hiện nay UBND xã cũng đã xuống giải quyết tranh chấp về ranh giới sử dụng đất giữa gia đình bạn và hộ liền kề. Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 thì ranh giới giữa các bất động sản liền kề được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo tập quán hoặc sự tồn tại thực tế từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Vì vậy, việc bạn là chủ sử dụng đất liền kề không đồng ý kí giáp ranh thì cũng không thể cản trở được việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu liền kề. Theo quy định tại Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính cũng không bắt buộc phải có chữ ký của người sử dụng đất liền kề khi xác định ranh giới thửa đất nữa.

Theo quy định tại thông tư 25/2014/TT-BTNMT thì ranh giới thửa đất sẽ được xác định như sau:

"1. Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền."

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi dnàh cho quý khách hàng. Ý kiến tư vấn dựa trên những quy định của pháp luật và thông tin mà khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra sự tư vấn là để cá nhân, tổ chức tham khảo. Nếu có vấn đề thắc mắc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.6162để được tư vấn pháp luật trực tiếp.

Trân trọng./.

4. Trường hợp tự ý làm sổ đỏ đất khi không được chủ sở hữu đồng ý giải quyết như thế nào ?

Chào Luật sư! - Tôi có câu hỏi xin được giải đáp và hướng dẫn: Cha tôi có các phấn đất nông nghiệp (trồng rẫy, cây ăn trái, cây lâu năm vẫn được...). Cha tôi cho các người con và tách sổ hết. trong đó có một phần đất (VD: 2160 m2 - 1 công, xào chỉ 360 m2) cho một người con, nhưng cha tôi chỉ cho 1800m2 thôi.
Nhưng người con đi làm sổ, đã âm thầm làm luôn cả 360m2 còn lại. nhưng trong sổ gốc của cha tôi thì lại còn 360m2 không cho, nhưng sổ mới của người con lại có cả 360m2. nhưng vẫn có đo đạt xuống đo. - Với tình huống trên thì phải giải quyết như thế nào (người con này giờ không chịu trả lại đất, cũng như trả tiền) ?
Xin được hướng dẫn. Cảm ơn Luật sư.

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì cha bạn là người đang đứng tên trên sổ đỏ đồng nghĩa với việc cha bạn là chủ sở hữu của diện tích đất trên. Cha bạn là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất này. Việc người con của cha bạn muốn được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý của cha bạn. Việc sang tên này phải dựa trên cơ sở đó là có những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất.Tuy nhiên, người con này đã tự ý sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có sự đồng ý của cha bạn. Việc này là vi phạm pháp luật đất đai.Vì vậy, cha bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi tới văn phòng đăng kí đất đai nơi đã sang tên cho người con này để yêu cầu họ giải quyết vụ việc này. Bởi vì khi không có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của cha bạn mà cơ quan có thẩm quyền lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người này. Đây là quyết định bất hợp pháp, không đúng với quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Tại Điều 204 Luật đất đai 2013 quy định về khiếu nại đất đai như sau:

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Khoản 2 Điều 106 quy định về việc thu hồi lại GCN QSDĐ đã cấp. Theo đó, GCN QSDĐ đã cấp sẽ bị thu hồi trong các trường hợp sau đây:

"a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Thủ tục thu hồi sổ đỏ đã cấp được hướng dẫn bởi Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, thủ tục thu hồi sổ đỏ đã cấp được thực hiện như sau:

"1. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi được nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật đất đai. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thu Giấy chứng nhận đã cấp chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

2. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 và Điều 65 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi bàn giao đất cho Nhà nước, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai. Tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện thu hồi đất có trách nhiệm thu Giấy chứng nhận đã cấp và chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.

3. Trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp hoặc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước đây cùng với hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động.

Văn phòng đăng ký đất đai quản lý Giấy chứng nhận đã nộp sau khi kết thúc thủ tục cấp đổi, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

4. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra;

b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;

đ) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại.

5. Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Việc xử lý thiệt hại do việc cấp Giấy chứng nhận pháp luật gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân. Người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý theo quy định tại Điều 206 và Điều 207 của Luật Đất đai.

6. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành.

7. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4 và 6 Điều này mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; lập danh sách Giấy chứng nhận đã bị hủy gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai để thông báo công khai trên trang thông tin điện tử.

8. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật do lỗi của người sử dụng đất hoặc do cấp không đúng đối tượng thì hướng dẫn cho người sử dụng đất làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, hy vọng có thể giúp bạn giải đáp được những vướng mắc của mình, bạn cũng có thể tham khảo thêm các cơ sở pháp lý mà chúng tôi đã cung cấp để có thể hiểu thêm về vấn đề của mình cũng như các vấn đề khác liên quan. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi ở địa chỉ trụ sở công ty hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.6162.

Chúc bạn và gia đình hạnh phúc. Trân trọng!

5. Đất chưa giải tỏa có được làm sổ đỏ và được đền bù không?

Kính gửi công ty luật sư Minh Khuê! Tôi là T.A, hiện tôi đang thắc mắc vấn đề sau: Tôi đang muốn làm sổ đỏ, tách từ bố mẹ ra, mục đích để làm nhà. Tôi chỉ nghe nói đất nhà tôi có thể sẽ bị rơi vào vùng giải tỏa, quy hoạch, nhưng thông tin này không chắc chắn. Hiện tại chưa có công bố của chính quyền.
Trong trường hợp tại thời điểm tôi muốn làm sổ đỏ và xây nhà mà chưa có công bố thuộc diện quy hoạch, thì sau này nhà tôi có được đền bù không nếu trong trường hợp nhà nước công bố đất nhà tôi thuộc diện quy hoạch? Nếu tôi xin giấy phép xây nhà, mà Sở Tài Nguyên và môi trường họ yêu cầu tôi ký cam kết không được đền bù nếu sau này có công bố quy hoạch vậy họ làm như vậy đúng hay sai?
Trân trọng cám ơn.

Đất chưa giải tỏa có được làm sổ đỏ và được đền bù không?

Luật sư tư vấn đền bù đất khi nhà nước thu hồi, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo khoản 2 điều 49 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Như vậy, khi quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng UBND huyện chưa công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc UBND huyện chưa công bố về quy hoặc sử dụng đất mà bạn mới chỉ nghe được tin tức như vậy thì bạn vẫn có thể thực hiện quyền sử dụng đất của mình.

Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn không được xây nhà. Nếu chỉ mới công bố quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất đã công bố đó thì bạn có thể được xây nhà.

Nếu trường hợp Sở Tài Nguyên và môi trường họ yêu cầu bạn ký cam kết không được đền bù thì bạn có thể khiếu nại vấn đề này với Chủ tịch UBND tỉnh.

Nếu trong trường hợp nhà nước công bố đất nhà bạn thuộc diện quy hoạch:

Theo điều 74 Luật đất đai 2013:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Nếu bạn đáp ứng đủ điều kiện quy định tại điều 75 Luật đất đai 2013 thì bạn sẽ được bồi thường:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

..."

"Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

"Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

6. Tư vấn làm sổ đỏ cho mảnh đất mua chung ?

Kính chào công ty luật Minh Khuê. Tôi có một số thắc mắc xin được tư vấn như sau: Gia đình tôi và gia đình cậu em cùng góp vốn mua chung 1 mảnh đất từ ông A, tổng diện tích đất là 100m2 vào thời điểm tháng 3 năm 1993, và chia làm đôi, mỗi mảnh 50m2 - cho mỗi gia đình ở một nửa và ở ổn định từ đó đến nay đã hơn 20 năm.

Trong 100m2 đó có 10m2 trên mảnh đất 50m2 của cậu em tôi đứng tên sử dụng là đất công ty phân cho ông A, còn lại tại thời điểm mua bán là đất vườn. Lúc chúng tôi mua chỉ có quyết định phân đất của công ty cho ông A; giấy viết tay hợp đồng mua bán chứng nhận việc ông A bán cho cả 2 người là tôi và cậu em với diện tích đất như trên; và giấy cam đoan việc chia thửa đất mua chung làm hai là 2 gia đình tự nguyện nhất trí.

Hiện tại mảnh đất 100m2 này vẫn chưa làm sổ đỏ và chưa làm thêm thủ tục gì từ lúc chúng tôi mua đất. Tôi muốn hỏi nếu bây giờ chúng tôi muốn lập luôn 2 sổ đỏ tách biệt cho 2 thửa đất của 2 gia đình đang sử dụng thì cần làm những thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính cần đóng gồm những khoản nào và tính giá theo thời điểm nào ?

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Tư vấn làm sổ đỏ cho mảnh đất mua chung

Luật sư tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Thứ 1: Đất gia đình bạn đã mua tại thời điểm năm 1993 nên theo khoản 1 điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của luật đất đai về Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất gia đình bạn mua vào năm 1993 nhưng không rõ ngày tháng năm nào nên theo điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có 2 trường hợp sau:

Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

Thứ 2: Thủ tục tách thửa và cấp sổ đỏ như sau:

Về thủ tục tách thửa và xin cấp sổ đỏ, Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa.

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính yêu cầu hồ sơ cần có:

- Đơn đề nghị tách thửa.

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thời hạn giải quyết yêu cầu tách thửa là không quá 20 ngày.

Thứ 3: Về phí và lệ phí quy định như sau:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Đối với trường hợp quận thuộc thành phố trung ương; phường nội thành hoặc thị xã trực thuộc tỉnh:

Nếu như đất có cả nhà ở: phí cấp giấy chứng nhận mới là 100 nghìn đồng; phí cấp lần hai giấy chứng nhận là 50 nghìn đồng.

Nếu như chỉ có đất: phí cấp giấy chứng nhận mới là 25 nghìn đồng; phí cấp lần hai giấy chứng nhận là 20 nghìn đồng.

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn sẽ được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: căn cứ Thông tư số 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngHướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

“Điều 3. Về mức thu

2. Tùy từng điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động thu phí, lệ phí, cần lưu ý một số điểm về nội dung và mức thu như sau:

a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

a.7. Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất

- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

- Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ”.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê