Mục lục bài viết

1. Đăng ký biến động đất đai là gì và không đăng ký có sao không?

Căn cứ theo khoản 15 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 (Thay thế bằng Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) có quy định Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Việc sử dụng đất hoặc thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là một trong những hành vi bị nghiêm cấm. 

Còn đăng ký biến động đất đai hay đăng ký biến động thực chất là tên gọi của thủ tục Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất. Đăng ký biến động đất đai là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy việc đăng ký biến động đất đai là quy định của pháp luật được tiến hành trong các trường hợp theo quy định mà người sử dụng đất sẽ phải làm thủ tục với cơ quan nhà nước để đăng ký biến động đất đai. 

Trường hợp vi phạm về việc không đăng ký biến động đất đai thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi không đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 17 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19 tháng 11 năm 2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:

- Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai thuộc các trường hợp quy định phải đăng ký biến động đất đai thì tại khu vực nông thôn sẽ bị phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng khi quá thời hạn quy định (30 ngày) mà không thực hiện đăng ký biến động. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định (30 ngày) mà không thực hiện đăng ký biến động.

Trường hợp không thực hiện đăng ký lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định trên. Đồng thời với các hành vi vi phạm trên sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc người đang sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai theo đúng quy định.

 

2. Khi nào phải thực hiện đăng ký biến động đất đai?

Đăng ký biến động đất đai là một trong các quy định về đăng ký đất đai, việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, còn đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Việc đăng ký biến động đất đai được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

Các trường hợp phải thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại khoản 4 Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013 thì đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã đăng ký lần đầu mà có sự thay đổi như sau:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai;

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành ấn đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Như vậy có thể hiểu các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai sẽ liên quan đến sự thay đổi về chủ sở hữu, thay đổi diện tích, kích thước, hình dạng của thửa đất, thời hạn sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi những hạn chế quyền đối với đất liền kề chủ sở hữu thì sẽ thuộc các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai theo quy định.

 

3. Hồ sơ và thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Hồ sơ đăng ký biến động đất đai được quy định tại Điều 9 của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính và khoản 6 Điều 7 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT và khoản 1 Điều 2 của Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT thì đối với mỗi trường hợp đăng ký biến động đất đai thì sẽ cần hồ sơ riêng biệt đặc thù nhưng cơ bản sẽ có các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp trước đó.

- Cuối cùng là các giấy tờ liên quan đến nội dung đăng ký biến động ví dụ như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, văn bản công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình thay đổi họ tên, chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp có ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật, ...

Thủ tục đăng ký biến động đất đai được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì thủ tục đăng ký biến động đất đai sẽ thông qua các bước như sau:

- Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất hoặc người được ủy quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai đến cơ quan chức năng có thẩm quyền. Cụ thể nộp hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất hoặc có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (nếu trường hợp có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã).

- Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ sẽ tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai và rà soát hồ sơ về tính hợp lệ và đầy đủ của các giấy tờ có trong hồ sơ.

Nếu hồ sơ đầy đủ thì viết phiếu biên nhận rồi chuyển đến bộ phận, người có thẩm quyền để giải quyết. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì từ chối tiếp nhận trả lại hồ sơ cho người nộp trong đó có hướng dẫn nộp hồ sơ để bổ sung theo quy định.

- Bước 3: Trả kết quả

Người nộp hồ sơ đến theo giấy hẹn trả kết quả đóng nghĩa vụ tài chính theo quy định rồi nhận Giấy chứng nhận.

Ngoài nội dung trên quý khách hàng có thể tham khảo thêm bài viết tương tự tại địa chỉ:

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi, mọi thắc mắc quý khách hàng xin vui lòng liên hệ số Hotline Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến miễn phí 24/7: 1900.6162 hoặc địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp. Xin chân thành cảm ơn!