Mục lục bài viết

1. Khái niệm đăng ký biến động đất đai

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với tất cả các cá nhân và tổ chức sử dụng đất, cũng như các đối tượng được giao đất để quản lý. Điều này có nghĩa là bất kỳ ai sở hữu, sử dụng hoặc quản lý đất đều phải thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng là yêu cầu đối với chủ sở hữu, nhằm bảo vệ quyền lợi và xác định quyền sở hữu hợp pháp.

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất bao gồm hai loại chính: đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.

- Đăng ký lần đầu: Là việc thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu tiên. Đây là bước quan trọng để xác lập quyền sở hữu và quyền sử dụng đất từ khi bắt đầu.

- Đăng ký biến động: Là việc ghi nhận các thay đổi trong thông tin đã đăng ký trước đó. Các thay đổi này có thể liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thay đổi thông tin về nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất, hoặc các thay đổi khác về quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai.

Đăng ký đất đai có thể được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai. Quy trình này có thể được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc qua hình thức đăng ký điện tử, và cả hai hình thức này đều có giá trị pháp lý như nhau. Điều này tạo sự thuận lợi cho người dân và tổ chức trong việc thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai.

Theo khoản 3 Điều 3 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là quy trình thực hiện các thủ tục cần thiết để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc nhiều thông tin đã đăng ký trước đó vào hồ sơ địa chính. Đây là hoạt động quan trọng nhằm cập nhật thông tin chính xác về tình trạng và quyền sở hữu của đất đai và tài sản gắn liền với đất, đảm bảo tính minh bạch và chính xác của hồ sơ địa chính.

Việc thực hiện đúng và đầy đủ các quy định về đăng ký đất đai giúp đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp, giải quyết các vấn đề phát sinh liên quan đến đất đai và duy trì tính chính xác của hồ sơ địa chính.

 

2. Thủ tục đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng nhà đất

2.1. Quy trình đăng ký biến động đất đai trực tiếp

Quy trình thực hiện đăng ký biến động đất đai thông qua các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại văn phòng hoặc cơ quan có thẩm quyền

Người sử dụng đất phải nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc cơ quan giải quyết hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương. Hồ sơ có thể được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường, cơ quan có thẩm quyền giải quyết các hồ sơ liên quan đến quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, hoặc cộng đồng dân cư có nhu cầu giải quyết vấn đề đất đai, hồ sơ có thể nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 2: Cơ Quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Sau khi hồ sơ được nộp, bộ phận tiếp nhận sẽ thực hiện việc kiểm tra và xử lý hồ sơ. Việc kiểm tra bao gồm đánh giá tính hợp lệ, đầy đủ và chính xác của các tài liệu có trong bộ hồ sơ. Có thể xảy ra các tình huống sau:

- Bộ phận kiểm duyệt sẽ thông qua và tiếp nhận hồ sơ, đồng thời cấp phiếu biên nhận và chuyển hồ sơ đến người có thẩm quyền giải quyết.

- Bộ phận tiếp nhận sẽ gửi thông báo yêu cầu bổ sung hoặc điều chỉnh các thông tin cần thiết cho người làm hồ sơ trong thời hạn 03 ngày kể từ thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

- Nếu người sử dụng đất cần thực hiện đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng đất và đăng ký biến động, cần thực hiện cùng lúc hai thủ tục này.

- Ủy ban nhân dân cấp xã có nghĩa vụ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.

Bước 3: Rà soát xét duyệt hồ sơ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành rà soát và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Các bước tiếp theo sẽ được thực hiện như sau:

- Trích đo địa chính thửa đất: Khi có thay đổi về diện tích đất, tài sản gắn liền với đất, hoặc trường hợp chưa có bản đồ địa chính.

- Gửi phiếu lấy ý kiến: Đối với các thay đổi liên quan đến diện tích xây dựng, kết cấu nhà hoặc công trình xây dựng mà không tuân theo giấy phép xây dựng.

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế: Để xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo việc thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nếu có.

- Xác nhận hoặc cấp Giấy chứng nhận mới: Cập nhật các thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp trước đó hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai nếu cần.

- Chỉnh lý và cập nhật hồ sơ địa chính: Cập nhật các biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4: Cấp Giấy chứng nhận

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp hoặc gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

 

2.2. Quy Trình Đăng Ký Biến Động Đất Đai Trực Tuyến (Online)

Quy trình đăng ký biến động đất đai trực tuyến được thực hiện qua 4 bước như sau:

Bước 1: Đăng nhập và nộp hồ sơ trực tuyến

Người đăng ký cần tạo tài khoản và đăng nhập vào Cổng Dịch vụ công quốc gia tại địa chỉ: https://dichvucong.gov.vn. Sau khi đăng nhập thành công, người dùng tìm kiếm và lựa chọn dịch vụ công để nộp hồ sơ, nhập các thông tin liên quan đến biến động đất và tài sản gắn liền với đất.

- Xác thực thành công: Chọn lưu đơn đăng ký.

- Xác thực thất bại: Hệ thống sẽ thông báo để người đăng ký cập nhật lại đơn đăng ký.

Sau khi nộp đơn, chọn phương thức gửi giấy tờ bản gốc và các giấy tờ kèm theo, chọn xác nhận điều chỉnh trong Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của Luật Đất đai. Nếu cần kiểm tra thêm thông tin hoặc làm rõ nguyên nhân không trả kết quả đúng hạn, cơ quan sẽ gửi thông báo bằng văn bản đến người sử dụng đất qua cổng dịch vụ công hoặc tin nhắn SMS. Nếu hồ sơ thiếu thông tin hoặc không đạt yêu cầu, cán bộ tiếp nhận sẽ gửi thông báo từ chối hoặc yêu cầu hoàn thiện hồ sơ. Hồ sơ đầy đủ sẽ được cấp phiếu tiếp nhận và trả kết quả.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Lãnh đạo văn phòng quản lý đất đai sẽ truy cập vào cổng thông tin của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường hoặc cổng dịch vụ công của tỉnh để phân công đội ngũ xử lý thủ tục. Cán bộ phụ trách sẽ đối chiếu thông tin đăng ký với cơ sở dữ liệu về đất đai hoặc hồ sơ lưu trữ của văn phòng đăng ký đất đai. Người sử dụng đất cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính bằng cách thanh toán lệ phí đăng ký đúng hạn qua chức năng thanh toán của cổng dịch vụ công.

Bước 4: Nhận kết quả đăng ký biến động

Kết quả của thủ tục đăng ký biến động đất đai sẽ được trả về cho người đăng ký theo các phương thức đã chọn, bao gồm việc nhận kết quả tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ, dịch vụ bưu chính hoặc tại địa điểm theo yêu cầu.

 

3. Thời gian thực hiện đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng nhà đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 12 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn về Luật đất đai quy định về thời gian thực hiện đăng ký biến động đất đai do chuyển nhượng nhà đất như sau:

- Thời gian thực hiện thủ tục hành chính theo quy định tại Nghị định này được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, thời gian này không bao gồm thời gian giải quyết của các cơ quan hoặc quy trình khác như sau:

+ Thời gian giải quyết của cơ quan có chức năng quản lý đất đai: Bao gồm thời gian để xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật. Cơ quan này có nhiệm vụ định giá đất, một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định cuối cùng trong thủ tục hành chính.

+ Thời gian giải quyết của cơ quan có thẩm quyền về khoản được trừ: Thời gian cần thiết để xử lý các khoản giảm trừ liên quan đến tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Điều này có thể bao gồm việc xem xét các khoản khấu trừ hoặc miễn giảm theo quy định.

+ Thời gian giải quyết của cơ quan thuế: Cơ quan thuế chịu trách nhiệm xác định đơn giá thuê đất, số tiền sử dụng đất phải nộp, cũng như các khoản miễn, giảm, ghi nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, phí, lệ phí. Thời gian này bao gồm cả việc xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

+ Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất: Đây là khoảng thời gian mà người sử dụng đất cần để hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc sử dụng đất.

+ Thời gian người sử dụng đất thỏa thuận: Thời gian để người sử dụng đất thực hiện các thỏa thuận liên quan đến tích tụ đất nông nghiệp, góp quyền sử dụng đất hoặc điều chỉnh lại đất đai.

+ Thời gian trích đo địa chính thửa đất: Bao gồm thời gian cần thiết để tiến hành trích đo địa chính cho thửa đất, điều này có thể bao gồm cả việc đo đạc và cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính.

- Đối với các xã miền núi, biên giới; đảo; vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn; và vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính quy định tại Điều này sẽ được tăng thêm 10 ngày. Điều này nhằm đảm bảo sự linh hoạt và phù hợp với các điều kiện địa phương đặc thù.

Xem thêm: 

Quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất!