Mục lục bài viết
1. Đất trồng cây lâu năm chuyển sang đất ở là gì?
Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Lưu ý: Đất trồng cây lâu năm là một loại đất nông nghiệp theo quy định tại điểm b, khoản 2, điều 9 của Luật đất đai năm 2024 về phân loại đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định tại điểm b, khoản 1, điều 121 của Luật Đất đai năm 2024 về chuyển mục đích sử dụng đất thì:
"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
...b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;"
Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải đóng thuế và phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
2. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở?
Theo quy định tại điều 8 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất xác định như sau:
Điều 8. Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở
=
Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất
-
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)
Trong đó:
- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:
Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất
=
Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Điều 4 Nghị định này
x
Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.
- Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).
2. Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng (=) diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.
b) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất
=
Diện tích đất có thu tiền thuê đất nhân (x) giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích
x
Thời hạn sử dụng đất còn lại
Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích
Trong đó:
- Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
- Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.
Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.
c) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).
3. Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
a) Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất của thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
b) Đất trước khi chuyển mục đích là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng không (=0).
Trường hợp người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm theo quy định của pháp luật về đất đai năm 1993 hoặc đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được cơ quan nhà nước cho phép khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp hằng năm bằng cách quy đổi ra số năm tháng hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa sử dụng hết (chưa trừ hết) tính đến thời điểm chuyển mục đích thì số năm tháng đã trả (hoàn thành) tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng hết này được quy đổi ra số tiền theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm tại thời điểm chuyển mục đích để xác định tiền đất trước khi chuyển mục đích được trừ vào tiền sử dụng đất.
c) Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất
=
Diện tích đất nhân (x) giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích
x
Thời hạn sử dụng đất còn lại
Thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích
Trong đó:
- Giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
- Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, cho thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.
Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.
4. Giá đất để tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này là giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này tính tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
>> Xem thêm: Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, đất ở?
3. Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở?
Thông thường, khi thực hiện thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở là việc người sử dụng đất kê khai, đóng nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và các khoản chi phí hợp pháp khác khi được chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ khoản 3 Điều 121 của Luật Đất đai năm 2024, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các chi phí cụ thể khi thực hiện chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở bao gồm:
Thứ nhất, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ theo quy định tại điều 8 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở của hộ gia đình cá nhân được tính toán như sau:
Trường hợp chuyển mục đích | Số tiền phải nộp | Ghi chú |
- Từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thành đất ở; - Từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền; - Chuyển mục đích do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng; | Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% (giá đất ở - giá đất nông nghiệp) / diện tích được chuyển mục đích | - Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng; - Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất: + Tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức; + Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập. |
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thành đất ở | Tiền sử dụng đất phải nộp = (giá đất ở - giá đất nông nghiệp) x diện tích được chuyển mục đích | - Giá đất được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng; - Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất: + Tính theo bảng giá đất đối với phần diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức; + Tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thặng dư, chiết trừ, so sánh trực tiếp, thu thập. |
Thứ hai, phí thẩm định hồ sơ:
Khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền quyết định chi phí này. Mức phí này có sự khác nhau giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Ví dụ: Phí thẩm định hồ sơ trong phạm vi thành phố Hà Nội được thực hiện theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND. Cụ thể, chi phí này được tính là 1000 đồng/1m2 và tối đa không quá 7,5 triệu đồng/1 hồ sơ.
Thứ ba, lệ phí cấp Giấy chứng nhận:
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất là cấp có quyền quyết định mức thu cụ thể trong phạm vi từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC).
Khoản lệ phí này được thu trong trường hợp cấp lại, cấp mới, cấp đổi, xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Thứ tư, lệ phí trước bạ:
Đây là khoản thu được thực hiện theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và được thu trong trường hợp có sự thay đổi về người sử dụng đất.
Trên đây là các khoản chi phí hay còn được gọi là lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở theo quy định pháp luật hiện hành.
>> Xem thêm: Điều kiện để cá nhân nhận chuyển nhượng, chuyển đổi đất trồng cây lâu năm?
4. Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở
Hồ sơ chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở:
Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã hết hiệu lực từ ngày 01/01/2025 theo Thông tư 20/2024/TT-BTNMT bãi bỏ một số văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai nhưng chưa có văn bản thay thế có quy định người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Biên bản xác minh thực địa;
- Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
- Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.
Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở:
Căn cứ theo điều 227, Luật đất đai năm 2024 quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định của Luật này được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
2. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
3. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau đây:
a) Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất;
b) Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
4. Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.
5. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
6. Trường hợp thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Điều này.
Như vậy, thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thành đất ở được thực hiện theo các bước như chúng tôi đã trình bày ở trên. Xem thêm: Thủ tục chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm?
5. Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở?
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162
Trả lời:
Căn cứ điều 121 của Luật đất đai năm 2024 quy định như sau:
Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
3. Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Việc chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại Điều 124 của Luật này.
Như vậy, trường hợp của bạn là chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, vậy cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điều điều 227, Luật đất đai năm 2024 (như trích dẫn phần trên)
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể:
- Phí thẩm định hồ sơ theo khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC;
- Mức thuế trước bạ thực hiện theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP;
Về giá đất để tính thuế bạn có thể tham khảo quy định tại Quyết định 30/2019/QĐ-UBND quy định về bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, cụ thể là tại Thị xã Sơn Tây.
Trong trường hợp này bạn nên liên hệ trực tiếp đến phòng Tài nguyên môi trường UBND thị xã Sơn Tây để biết thêm thông tin chi tiết.
Quy định về hạn mức đất ở được giao: Trong thông tin bạn cung cấp không nêu rõ mảnh đất bạn mua là từ năm nào vào GCN ghi thông tin như thế nào, nhưng bạn có thể tham khảo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội để tham khảo hạn mức đất ở áp dụng trong trường hợp của mình.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!