Trong quá trình sử dụng đất, việc tận dụng đất ở để phục vụ mục đích kinh doanh, đặc biệt là xây dựng khách sạn, đang trở thành xu hướng phổ biến tại nhiều khu vực đô thị và du lịch. Tuy nhiên, mỗi loại đất đều có chức năng sử dụng riêng và chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật nhằm đảm bảo phù hợp với quy hoạch và trật tự xây dựng. Vì vậy, việc xác định đất ở có được phép xây dựng khách sạn hay không là vấn đề cần được xem xét kỹ lưỡng trên cả phương diện pháp lý lẫn thực tiễn áp dụng.
1. Đất ở là gì? Đất ở bao gồm những loại đất nào?
Căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 13 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về đất ở như sau:
Điều 5. Quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp
1. Đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, cụ thể như sau:
a) Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã và đặc khu mà chính quyền địa phương ở đặc khu thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở xã, trừ đất ở thuộc khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã, đặc khu tương ứng của chính quyền địa phương ở xã;
b) Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường và đặc khu mà chính quyền địa phương ở đặc khu thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở phường, đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, đặc khu tương ứng của chính quyền địa phương ở xã thuộc khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Theo đó, đất ở là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của con người trong cùng một thửa đất.
Đất ở được phân thành các loại sau:
- Đất ở tại nông thôn: Là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp xã và đặc khu (nơi chính quyền địa phương thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng cấp xã), trừ trường hợp đất nằm trong khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, dù vẫn thuộc địa giới hành chính xã hoặc đặc khu.
- Đất ở tại đô thị: Là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp phường và đặc khu (nơi chính quyền địa phương thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng cấp phường); đồng thời bao gồm cả đất ở nằm trong địa giới hành chính cấp xã hoặc đặc khu nhưng thuộc khu vực đã được quy hoạch để thực hiện dự án xây dựng đô thị mới và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đất ở có được xây khách sạn hay không?
Căn cứ khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 13 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về đất ở như sau:
Điều 5. Quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp
1. Đất ở là đất làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất.
Thêm vào đó, Căn cứ điều 206 Luật đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 206. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
2. Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.
3. Tổ chức kinh tế, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Như vậy, có thể hiểu rằng đất ở là loại đất được sử dụng chủ yếu để xây dựng nhà ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt, đời sống của cá nhân, hộ gia đình trong cùng một thửa đất. Trong khi đó, đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp lại được xác định là loại đất phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại và dịch vụ. Khách sạn là loại hình cơ sở lưu trú mang tính chất kinh doanh, dịch vụ nên không phù hợp với mục đích sử dụng của đất ở.
Vì vậy, việc xây dựng khách sạn phải được thực hiện trên loại đất thương mại, dịch vụ hoặc đất có mục đích sử dụng phù hợp theo quy hoạch, chứ không thể xây dựng khách sạn trên đất ở.
3. Trường hợp muốn xây khách sạn nhưng chỉ có đất ở thì làm sao?
Căn cứ khoản 1 và khoản 3 Điều 121 Luật đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
......
3. Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Thêm vào đó căn cứ điểm e khoản 1 Điều 133 Luật đất đai 2024 quy định:
Điều 133. Đăng ký biến động
1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:
....
e) Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 của Luật này mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;
Như vậy, Trường hợp người sử dụng đất muốn xây dựng khách sạn trên đất ở thì không được thực hiện trực tiếp trên mục đích đất ở, mà phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp với loại hình kinh doanh dịch vụ. Việc chuyển từ đất ở sang đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ trong trường hợp này không thuộc diện phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà người sử dụng đất chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định để cập nhật mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc này nhằm bảo đảm hoạt động xây dựng và kinh doanh khách sạn được thực hiện đúng loại đất, đúng quy hoạch và đúng quy định.
4. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất thương mại, dịch vụ
Theo Điều 227 Luật đất đai 2024, Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo các bước cụ thể như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định và nộp tại cơ quan có thẩm quyền để đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
- Giấy tờ nhân thân (CCCD/hộ chiếu);
- Tài liệu liên quan đến dự án, phương án sử dụng đất (nếu chuyển để kinh doanh quy mô lớn);
- Văn bản ủy quyền (nếu nộp thay).
Trường hợp là tổ chức/doanh nghiệp, cần bổ sung:
- Giấy đăng ký doanh nghiệp;
- Hồ sơ dự án đầu tư (nếu thuộc diện phải có).
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại:
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh; hoặc
- Bộ phận một cửa cấp huyện.
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tiếp nhận hồ sơ và tiến hành kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ cũng như điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa đạt yêu cầu thì sẽ hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, chỉnh sửa và nộp lại.
Bước 3: Thẩm định và trình quyết định
Sau khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan quản lý đất đai thực hiện thẩm định và lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền xem xét, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời giải quyết việc giao đất hoặc cho thuê đất nếu có. Trường hợp cần xác định giá đất cụ thể thì sẽ tổ chức xác định giá đất để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi được chấp thuận, Cơ quan thuế xác định các khoản phải nộp, bao gồm:
- Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất (tùy trường hợp);
- Lệ phí trước bạ (nếu có);
- Các khoản phí khác.
Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo, bao gồm nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Nếu thuộc trường hợp được miễn, giảm thì sẽ được áp dụng theo quy định tương ứng.
Bước 5: Hoàn tất thủ tục đăng ký biến động và trả kết quả
Sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ ký hợp đồng thuê đất (nếu có) và chuyển hồ sơ sang cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật biến động. Thông tin về mục đích sử dụng đất sẽ được ghi nhận, chỉnh lý vào hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người dân nhận lại:
- Sổ đỏ đã cập nhật mục đích mới;
- Quyết định cho phép chuyển mục đích.
Nếu người sử dụng đất vừa nhận chuyển quyền sử dụng đất vừa chuyển mục đích sử dụng đất thì các thủ tục này có thể được giải quyết đồng thời để đảm bảo nhanh chóng và thống nhất trong quá trình thực hiện.
Kết luận
Việc xây dựng khách sạn trên đất ở chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về mục đích sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và các thủ tục pháp lý liên quan. Người sử dụng đất cần chủ động tìm hiểu và thực hiện đúng quy định để tránh rủi ro pháp lý cũng như đảm bảo công trình được công nhận hợp pháp. Đồng thời, việc tuân thủ quy định còn góp phần giữ gìn trật tự đô thị, sử dụng đất hiệu quả và phù hợp với định hướng phát triển chung của địa phương.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
