Loại đất nào không được phép xây dựng?

1. Những trường hợp nào không được phép xây dựng?

Hiện tại, pháp luật không cung cấp quy định cụ thể về các trường hợp và loại đất nào không được phép xây dựng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đối với đất được quy hoạch, việc xây dựng phải tuân thủ các nguyên tắc theo quy định. Theo Điều 6, Khoản 1 của Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc sử dụng đất bao gồm việc sử dụng đúng quy hoạch, đúng kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Do đó, nếu đất không được phân định mục đích sử dụng xây dựng hoặc làm đất ở, trước khi xây dựng cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nhận được sự cấp phép từ cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, theo Khoản 3, Điều 12 của Luật Xây dựng năm 2014, các hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến việc xác định đất không được phép xây dựng bao gồm:

(1) Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng.

(2) Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ khi công trình xây dựng nhằm khắc phục những hiện tượng trên.

(3) Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ của các công trình an ninh, quốc phòng, đê điều, năng lượng, giao thông, thủy lợi, khu di tích lịch sử - văn hóa, và các khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật.

2. Loại đất nào không được phép xây dựng?

2.1. Không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013, đất nông nghiệp bao gồm các loại sau đây:

- Đất trồng cây lâu năm.

- Đất trồng cây hàng năm, bao gồm đất trồng cây hàng năm khác và đất trồng lúa.

- Đất rừng sản xuất.

- Đất rừng đặc dụng.

- Đất rừng phòng hộ.

- Đất làm muối.

- Đất nuôi trồng thủy sản.

- Đất nông nghiệp khác, bao gồm:

• Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, bao gồm cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.
• Đất để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia cầm, gia súc và các loại động vật khác theo quy định của pháp luật.
• Đất dùng cho việc ươm tạo con giống, cây giống và đất trồng cây cảnh, đất trồng hoa.
• Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích nghiên cứu thí nghiệm, học tập.

2.2. Không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch

Căn cứ vào quy định tại Điều 94 của Luật Xây dựng năm 2014 và Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, các điều kiện để xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được quy định như sau:

(1) Điều kiện chung để cấp giấy phép xây dựng có thời hạn bao gồm:

- Phải phù hợp với quy mô của công trình, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực, và có thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng, hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Phải thuộc quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố, nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Phải phù hợp với mục đích sử dụng đất dựa trên các giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

- Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, chủ đầu tư phải cam kết tự phá dỡ công trình. Trong trường hợp không tự phá dỡ, chủ đầu tư sẽ bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.

Ngoài ra, trong trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa được thực hiện, chủ đầu tư được phép tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Trong trường hợp này, hỗ trợ khi phá dỡ sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

(2) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho công trình xây dựng mới, mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa đối với công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ trong các trường hợp sau:

- Khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch phân khu xây dựng.

- Quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố, nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, đối với những trường hợp thuộc quy hoạch như đã nêu, không được cấp giấy phép xây dựng mới mà chỉ được phép cải tạo hoặc sửa chữa.

2.3. Không được xây dựng trên đất tranh chấp

Căn cứ vào quy định tại Điều 122 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 về cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, điều này được chỉ rõ như sau:

Theo quy định pháp luật, việc thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp là hoàn toàn cấm. Quy định này chỉ áp dụng khi trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc có căn cứ giữ tài sản đang tranh chấp đã tiến hành các hành vi như lắp ghép, tháo gỡ, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng của tài sản đó.

Do đó, đối với trường hợp tranh chấp đất, không được phép thay đổi hiện trạng tài sản, nghĩa là không được phép xây dựng trên đất đó. Điều này đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật hiện hành. Vì vậy, quý đọc giả cần lưu ý về các trường hợp không được phép xây dựng này để tránh rủi ro vi phạm và trách nhiệm pháp lý có thể phát sinh.

3. Xây dựng trái phép trên các loại đất không được xây dựng thì bị xử lý thế nào?

Theo quy định tại Điều 5 của Nghị định 91/2022/NĐ-CP về hình thức xử phạt và biện pháp khắc hậu quả đối với vi phạm liên quan đến lĩnh vực đất đai, điều này được quy định như sau:

Thứ nhất, các hình thức xử phạt chính bao gồm:

- Cảnh cáo.

- Phạt tiền.

Thứ hai, các hình thức xử phạt bổ sung:

- Tịch thu các giấy tờ đã bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã được sử dụng trong việc sử dụng đất.

- Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai từ 09 tháng đến 12 tháng và tước quyền sử dụng giấy phép hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai từ 06 tháng đến 09 tháng.

Thứ ba, các biện pháp khắc phục hậu quả được quy định trong Nghị định này bao gồm:

- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp đã có được do vi phạm theo quy định.

- Buộc trả lại đất đã sử dụng không đúng quy định.

- Buộc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

- Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất.

- Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê, tiền cho thuê lại đất không đúng quy định của pháp luật trong thời gian sử dụng đất còn lại.

- Buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

- Buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nước cho thuê, giao, công nhận quyền sử dụng đất.

- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của chỉ giới sử dụng đất và mốc địa giới hành chính như trước khi vi phạm.

Vì vậy, tùy thuộc vào hành vi vi phạm trong các trường hợp và loại đất không được phép xây dựng, cá nhân và tổ chức có thể bị cảnh cáo, phạt tiền và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng.

Để tìm hiểu thêm thông tin liên quan, mời quý bạn đọc cùng tham khảo bài viết: Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất năm 2023 

Trên đây là toàn bộ nội dung bài viết của Luật Minh Khuê liên quan đến vấn đề:  Loại đất nào không được phép xây dựng? Mọi thắc mắc chưa rõ hay có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tư vấn qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.