Trong quá trình phát triển đô thị và thực hiện các dự án hạ tầng, việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu, kéo theo nhu cầu bố trí nhà ở tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng. Để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi và sử dụng hiệu quả nguồn lực đầu tư, pháp luật về nhà ở đã quy định cụ thể về chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư cũng như thẩm quyền quyết định chủ đầu tư. Việc làm rõ chủ thể nào được giao làm chủ đầu tư và cơ quan nào có thẩm quyền quyết định không chỉ giúp thống nhất trong tổ chức thực hiện dự án mà còn góp phần nâng cao tính minh bạch, hiệu quả trong quản lý nhà nước về nhà ở.
1. Chủ đầu tư dự án đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở là gì?
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổ chức, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận hoặc giao thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm toàn diện từ khâu chuẩn bị đầu tư, tổ chức xây dựng, huy động vốn đến quản lý, khai thác và bàn giao nhà ở. Đồng thời, chủ đầu tư phải bảo đảm dự án đáp ứng yêu cầu về quy hoạch, chất lượng công trình và quyền lợi của người mua nhà. Ví dụ, một doanh nghiệp bất động sản được UBND tỉnh chấp thuận đầu tư dự án khu chung cư thương mại thì doanh nghiệp đó là chủ đầu tư dự án.
Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư có quyền quyết định hình thức đầu tư, lựa chọn nhà thầu, tổ chức kinh doanh sản phẩm nhà ở theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng có nghĩa vụ tuân thủ các quy định về đất đai, xây dựng, môi trường và nhà ở; bảo đảm tiến độ, chất lượng công trình. Chủ đầu tư còn phải thực hiện bảo hành, bảo trì nhà ở sau khi bàn giao. Ví dụ, một hộ gia đình được Nhà nước giao đất để xây dựng khu nhà ở cho thuê và tự tổ chức thực hiện dự án thì hộ gia đình đó được xác định là chủ đầu tư.
2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư gồm những ai?
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư được quy định tại khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở năm 2023. Khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở năm 2023 quy định về chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư như sau:
"Điều 51. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư
1. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm Ban quản lý dự án chuyên ngành thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này, việc quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này".
Theo khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở năm 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư được xác định khá đa dạng, bao gồm:
- Các chủ thể thuộc khu vực công và khu vực doanh nghiệp:
Cụ thể, đó có thể là Ban quản lý dự án chuyên ngành thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc giao các chủ thể này làm chủ đầu tư nhằm bảo đảm tính chủ động của Nhà nước trong việc bố trí nhà ở tái định cư khi thu hồi đất. Ví dụ, khi UBND tỉnh thu hồi đất để làm đường cao tốc, Ban quản lý dự án chuyên ngành của tỉnh có thể được giao làm chủ đầu tư khu nhà tái định cư. Cách quy định này giúp quá trình tái định cư diễn ra kịp thời, đồng bộ với tiến độ dự án công cộng.
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
Bên cạnh các cơ quan, tổ chức nhà nước, khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở 2023 còn cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia làm chủ đầu tư dự án nhà ở tái định cư. Quy định này mở rộng nguồn lực xã hội hóa, tận dụng năng lực tài chính, quản lý và thi công của doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc quyết định doanh nghiệp làm chủ đầu tư phải tuân thủ trình tự, thẩm quyền theo khoản 2 và khoản 3 Điều 51, trừ trường hợp đặc biệt tại khoản 4 Điều này. Ví dụ, một doanh nghiệp bất động sản được UBND tỉnh lựa chọn đầu tư khu nhà tái định cư phục vụ dự án chỉnh trang đô thị. Nhờ đó, chất lượng nhà ở tái định cư có thể được nâng cao, đồng thời giảm gánh nặng ngân sách nhà nước.
3. Thẩm quyền quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Thẩm quyền quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 51 Luật nhà ở năm 2023 như sau:
"Điều 51. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư
2. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư có sử dụng vốn đầu tư công thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề xuất một trong các đơn vị quy định tại khoản 1 Điều này làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
3. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc nguồn vốn quy định tại khoản 2 Điều này thì thẩm quyền quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định như sau:
a) Trường hợp xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư cho dự án quan trọng quốc gia thì Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
b) Trường hợp xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư cho dự án không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản này;
c) Trường hợp pháp luật quy định phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì thực hiện theo quy định đó.
4. Đối với trường hợp giải tỏa, phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 68 của Luật này".
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư có sử dụng vốn đầu tư công, thẩm quyền quyết định chủ đầu tư thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo khoản 2 Điều 51 Luật Nhà ở 2023. Trong trường hợp này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm đề xuất đơn vị phù hợp làm chủ đầu tư, trừ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Cơ chế này nhằm bảo đảm việc sử dụng vốn ngân sách nhà nước đúng mục đích, hiệu quả và minh bạch. Việc tập trung thẩm quyền ở cấp tỉnh giúp thống nhất quản lý và kiểm soát tiến độ dự án. Ví dụ, một dự án tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng xây dựng đường cao tốc sử dụng vốn ngân sách tỉnh sẽ do UBND tỉnh quyết định chủ đầu tư.
Đối với dự án nhà ở tái định cư không sử dụng vốn đầu tư công, thẩm quyền quyết định chủ đầu tư được phân cấp linh hoạt theo quy mô và tính chất dự án theo khoản 3 Điều 51 Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, với dự án quan trọng quốc gia, Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định chủ đầu tư. Đối với các dự án thông thường, thẩm quyền thuộc về UBND cấp tỉnh, trừ trường hợp pháp luật yêu cầu phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Quy định này bảo đảm sự phù hợp giữa thẩm quyền và tầm ảnh hưởng của dự án. Ví dụ, dự án tái định cư phục vụ sân bay Long Thành thuộc dự án quan trọng quốc gia sẽ do Thủ tướng quyết định chủ đầu tư.
Riêng đối với trường hợp giải tỏa, phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư, việc lựa chọn chủ đầu tư không áp dụng Điều 51 mà thực hiện theo Điều 68 Luật Nhà ở 2023 theo khoản 4 Điều 51. Đây là quy định mang tính đặc thù nhằm bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu nhà chung cư và tính khả thi của dự án cải tạo, xây dựng lại. Việc lựa chọn chủ đầu tư trong trường hợp này thường gắn với sự tham gia, thỏa thuận của cư dân và các điều kiện pháp lý chặt chẽ. Cách tiếp cận này giúp hạn chế tranh chấp và bảo đảm ổn định xã hội. Ví dụ, khi cải tạo một chung cư cũ nguy hiểm tại nội đô Hà Nội, chủ đầu tư sẽ được lựa chọn theo trình tự, điều kiện quy định tại Điều 68.
4. Ý nghĩa quy định đối tượng, thẩm quyền quyết định chủ đầu tư xây dựng nhà ở
Quy định về đối tượng và thẩm quyền quyết định chủ đầu tư xây dựng nhà ở có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm tính hợp pháp, minh bạch của dự án nhà ở. Việc xác định đúng đối tượng được làm chủ đầu tư giúp sàng lọc các nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm và điều kiện pháp lý, từ đó hạn chế rủi ro cho Nhà nước, người mua nhà và xã hội. Đồng thời, quy định này góp phần bảo đảm việc sử dụng hiệu quả đất đai, tài nguyên và phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở. Qua đó, trật tự trong hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở được thiết lập và duy trì ổn định.
Bên cạnh đó, quy định rõ thẩm quyền quyết định chủ đầu tư giúp phân định trách nhiệm giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tránh chồng chéo, tùy tiện trong quá trình phê duyệt dự án. Việc giao đúng thẩm quyền cho từng cấp quản lý tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc lựa chọn chủ đầu tư, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở. Quy định này còn góp phần tăng cường tính công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình của cơ quan có thẩm quyền. Nhờ vậy, môi trường đầu tư trong lĩnh vực xây dựng nhà ở được cải thiện theo hướng ổn định và bền vững.
Kết luận
Như vậy, việc quy định rõ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư và thẩm quyền quyết định chủ đầu tư là nội dung then chốt trong pháp luật về nhà ở. Các quy định này nhằm bảo đảm dự án được triển khai đúng mục đích, đúng đối tượng và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Việc xác định đúng chủ thể làm chủ đầu tư giúp nâng cao trách nhiệm trong quản lý, sử dụng vốn và tổ chức thực hiện dự án. Đồng thời, phân định thẩm quyền quyết định chủ đầu tư góp phần hạn chế chồng chéo, tùy tiện trong quá trình lựa chọn và giao nhiệm vụ. Qua đó, Nhà nước bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân thuộc diện tái định cư. Các dự án nhà ở tái định cư được triển khai kịp thời sẽ góp phần ổn định đời sống người dân sau thu hồi đất. Điều này cũng tạo sự đồng thuận xã hội trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Về lâu dài, các quy định trên góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở. Đồng thời, đây là cơ sở quan trọng để thúc đẩy phát triển đô thị bền vững và an sinh xã hội.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
