Mục lục bài viết

1. Khái niệm nhà ở phục vụ tái định cư và mục đích sử dụng

Theo khoản 6 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở phục vụ tái định cư là nhà ở được bố trí cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở hoặc giải tỏa nhà ở. Đây là một loại hình nhà ở có mục đích đặc thù, nhằm bảo đảm chỗ ở mới cho người phải di chuyển khỏi nơi ở hiện tại do yêu cầu thực hiện dự án quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Luật Nhà ở năm 2023

Nhà ở tái định cư có thể được hình thành theo nhiều phương thức như: Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng; mua nhà ở thương mại để bố trí cho người tái định cư; đặt hàng chủ đầu tư xây dựng nhà ở; hoặc bố trí nhà ở xã hội để người được tái định cư mua, thuê mua, thuê theo quy định.

Nhà ở tái định cư không đồng nghĩa với việc người dân đương nhiên được nhận nhà miễn phí. Tùy phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt, người dân có thể được bồi thường bằng đất ở, nhà ở, tiền hoặc được bố trí mua, thuê mua, thuê nhà ở. Trường hợp giá trị bồi thường thấp hơn giá mua hoặc thuê mua nhà thì người được tái định cư có thể phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp được áp dụng chính sách hỗ trợ hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Pháp luật yêu cầu việc bố trí nhà ở tái định cư phải được thực hiện trước khi thu hồi, giải tỏa nhà ở, trừ trường hợp người dân tự nguyện bàn giao nhà trước. Nhà ở mới phải bảo đảm điều kiện bằng hoặc tốt hơn nhà ở bị thu hồi, đồng thời phải có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cần thiết và phù hợp với quy hoạch được phê duyệt.

Theo Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, những nhóm chính có thể được bố trí nhà ở tái định cư gồm:

  • Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất.
  • Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở gắn với nhà ở, phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở khác.
  • Chủ sở hữu nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại.
  • Người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công nhưng nhà ở đó bị Nhà nước thu hồi, nếu đáp ứng điều kiện luật định.

Đối với trường hợp mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư, người dân phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt và có đơn đề nghị theo mẫu. Người đã được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở thường không tiếp tục thuộc diện được bố trí nhà ở theo cơ chế này. Nghị định số 95/2024/NĐ-CP và văn bản hợp nhất năm 2026

 

2. Quy định mới về xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở tái định cư

Từ ngày Nghị định số 54/2026/NĐ-CP có hiệu lực, việc xác định giá bán, giá thuê mua và giá thuê nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng được quy định cụ thể hơn tại Điều 37a Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.

Nguyên tắc chung là giá phải bảo đảm tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, không tùy tiện áp đặt và phải được thể hiện trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Pháp luật không quy định một mức giá bán nhà tái định cư thống nhất cho tất cả tỉnh, thành phố hoặc tất cả dự án.

Đối với nhà ở tái định cư do Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng, giá bán gồm các nhóm chi phí chủ yếu sau:

  • Chi phí đầu tư xây dựng nhà ở theo pháp luật về xây dựng;
  • Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo pháp luật về đất đai;
  • Thuế giá trị gia tăng;
  • Các khoản chi phí hợp lý khác nếu thuộc trường hợp được pháp luật cho phép tính vào giá.

Giá bán phải được xác định phù hợp với tổng mức đầu tư, giá trị quyết toán hoặc chi phí đầu tư thực tế được cơ quan có thẩm quyền xem xét. Đối với phần tiền sử dụng đất, cần phân biệt giữa giá nhà ở và giá đất tính nghĩa vụ tài chính. Theo Luật Đất đai, giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Luật Đất đai năm 2024

Giá thuê mua được xác định theo công thức phân bổ chi phí đầu tư, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, thuế giá trị gia tăng, thời hạn thu hồi vốn và hệ số điều chỉnh theo tầng đối với căn hộ chung cư. Khi xác định giá thuê mua, chi phí đã thanh toán lần đầu được khấu trừ theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Đối với giá thuê, ngoài chi phí đầu tư xây dựng, tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất và thuế giá trị gia tăng, giá thuê còn có thể bao gồm chi phí bảo trì được phân bổ trong thời hạn thu hồi vốn. Thời hạn thu hồi vốn do địa phương quyết định nhưng không được vượt quá thời hạn sử dụng công trình.

Kinh phí bảo trì và chi phí quản lý vận hành cần được tách bạch. Trường hợp mua hoặc thuê mua căn hộ chung cư, người mua hoặc thuê mua thực hiện đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo pháp luật về nhà ở. Đối với thuê mua, chi phí bảo trì không tính vào công thức giá thuê mua mà do người thuê mua nộp theo quy định. Chi phí quản lý vận hành, nếu có, do người sử dụng nhà ở thanh toán trực tiếp cho đơn vị quản lý vận hành.

Đối với nhà ở thương mại được Nhà nước mua để bố trí tái định cư, giá mua được xác định trên cơ sở tham khảo giá thị trường tại thời điểm mua. Giá này có thể bao gồm chi phí xây dựng, tiền sử dụng đất, kinh phí bảo trì nhà chung cư và các chi phí hợp lý khác. Nếu các cơ quan liên quan không thống nhất được về giá, có thể thuê doanh nghiệp thẩm định giá để làm cơ sở xem xét.

Giá bán hoặc giá thuê mua mà người dân phải thanh toán trong trường hợp Nhà nước mua nhà ở thương mại để tái định cư về nguyên tắc bằng giá Nhà nước đã mua từ chủ đầu tư. Nếu tiền bồi thường thấp hơn giá mua hoặc giá thuê mua thì người được tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ khác. Nghị định số 54/2026/NĐ-CP

Trường hợp bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư, giá bán, giá thuê mua và giá thuê được thực hiện theo cơ chế giá của nhà ở xã hội. Người tái định cư có tên trong danh sách được phê duyệt được ưu tiên bố trí và không phải thực hiện lại toàn bộ thủ tục xét duyệt đối tượng nhà ở xã hội, nhưng vẫn phải ký hợp đồng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán.

 

3. Thẩm quyền và quy trình phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở tái định cư

Đối với nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng, giá bán, giá thuê mua và giá thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Trường hợp được phân cấp hoặc ủy quyền, Ủy ban nhân dân cấp xã có thể thực hiện việc quyết định giá theo phạm vi được giao.

Giá bán nhà ở tái định cư phải được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc phương án giá được lập theo quy định. Cơ quan lập phương án phải tập hợp các căn cứ về quy mô căn hộ, diện tích sử dụng, chi phí xây dựng, tiền sử dụng đất, thuế, chi phí bảo trì và những chi phí hợp lý có liên quan.

Quy trình cơ bản thường gồm các bước:

  • Rà soát quỹ nhà, loại nhà, diện tích và đối tượng cần bố trí tái định cư.
  • Lập phương án bố trí nhà ở và phương án giá.
  • Tổ chức thẩm định các khoản chi phí cấu thành giá.
  • Lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà ở, tài chính, đất đai và các cơ quan liên quan.
  • Trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền xem xét, quyết định.
  • Công khai phương án bố trí tái định cư, trong đó phải thể hiện địa điểm, diện tích, loại nhà, giá nhà và dự kiến đối tượng được bố trí.

Luật Đất đai yêu cầu dự kiến phương án bố trí tái định cư phải được thông báo và niêm yết công khai ít nhất 15 ngày trước khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Phương án sau khi được phê duyệt cũng phải được công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi sinh hoạt chung của khu dân cư và tại nơi tái định cư.

Đối với trường hợp mua nhà ở thương mại để làm nhà ở tái định cư, đơn vị được giao nhiệm vụ bố trí tái định cư lập phương án mua nhà và gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thẩm định. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan tài chính và cơ quan quản lý đất đai để thẩm định trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Sau khi phương án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, đơn vị được giao bố trí tái định cư thực hiện ký hợp đồng mua nhà với chủ đầu tư trong thời hạn tối đa 15 ngày.

Đối với nhà ở xã hội được bố trí để tái định cư, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập danh sách đủ điều kiện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Sau khi danh sách được phê duyệt, người dân được thông báo để ký hợp đồng mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội.

 

4. Các trường hợp được ưu đãi và miễn giảm nghĩa vụ tài chính khi mua nhà tái định cư

Pháp luật không quy định mọi người mua nhà tái định cư đều được miễn toàn bộ tiền nhà, tiền sử dụng đất, thuế hoặc lệ phí. Việc ưu đãi, hỗ trợ, miễn, giảm phải căn cứ vào loại nhà, phương án bồi thường và điều kiện cụ thể của từng hộ gia đình, cá nhân.

Một số chính sách có thể được áp dụng gồm:

Thứ nhất, giá trị bồi thường được khấu trừ vào số tiền phải thanh toán khi mua hoặc thuê mua nhà tái định cư. Người dân chỉ phải nộp phần còn thiếu sau khi đối trừ, nếu phương án được phê duyệt xác định như vậy.

Thứ hai, người được giao đất tái định cư có thể được ghi nợ tiền sử dụng đất nếu tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền sử dụng đất phải nộp, có nhu cầu ghi nợ và đáp ứng điều kiện về bàn giao mặt bằng. Khoản ghi nợ này là nghĩa vụ tài chính về đất đai, không phải là việc được miễn tiền mua nhà. Nghị định số 88/2024/NĐ-CP

Thứ ba, một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở, phải di chuyển chỗ ở, không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở khác có thể thuộc diện được xem xét miễn, giảm tiền sử dụng đất khi được giao đất ở theo chính sách đất đai. Việc áp dụng phải căn cứ hồ sơ và quyết định của cơ quan có thẩm quyền, không tự động áp dụng cho mọi trường hợp mua nhà tái định cư.

Thứ tư, trường hợp tiền bồi thường về đất thấp hơn giá trị suất tái định cư tối thiểu, người dân có thể được hỗ trợ phần chênh lệch để bảo đảm có khả năng tiếp cận suất tái định cư tối thiểu. Mức hỗ trợ và điều kiện cụ thể có thể do pháp luật trung ương và quy định của từng địa phương xác định.

Thứ năm, người được bố trí nhà ở xã hội để tái định cư được ưu tiên mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ưu tiên về thủ tục không đồng nghĩa với việc được miễn toàn bộ nghĩa vụ thanh toán. Người dân vẫn phải thực hiện việc ký hợp đồng, thanh toán tiền nhà và các khoản chi phí liên quan theo hợp đồng.

Ngoài ra, trong thời gian chờ bố trí nhà ở, người bị thu hồi nhà, đất có thể được hỗ trợ tiền thuê nhà hoặc bố trí chỗ ở tạm thời nếu nội dung này được đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt. Đây là khoản hỗ trợ trong thời gian chuyển tiếp, không phải là khoản giảm trực tiếp vào giá bán nhà tái định cư.

 

5. Trình tự, thủ tục thực hiện mua, thuê mua nhà ở tái định cư theo quy định mới

Người dân nên thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Kiểm tra phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người dân cần xác định mình có tên trong danh sách được bố trí tái định cư hay không; hình thức bố trí là mua, thuê mua, thuê nhà hay nhận đất; diện tích, vị trí, giá nhà và số tiền được bồi thường.

Bước 2: Kiểm tra thông tin về giá. Cần yêu cầu cung cấp hoặc đối chiếu các nội dung như giá tính theo mét vuông, tổng giá trị căn hộ, tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì, chi phí quản lý vận hành và phần tiền chênh lệch sau khi trừ bồi thường.

Bước 3: Nộp đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư. Người thuộc diện mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở tái định cư phải có tên trong danh sách đã được phê duyệt và nộp đơn theo mẫu. Hồ sơ thường gồm đơn đề nghị, giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc nhà ở bị thu hồi, quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường và các giấy tờ liên quan khác.

Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác nhận và thông báo. Cơ quan được giao bố trí tái định cư rà soát hồ sơ, xác định loại nhà, diện tích, giá bán hoặc giá thuê mua và thông báo thời gian ký hợp đồng.

Bước 5: Ký hợp đồng. Đối với dự án nhà ở tái định cư, trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư, người được tái định cư phải ký hợp đồng mua, thuê mua hoặc thuê nhà, trừ trường hợp có lý do bất khả kháng được xem xét.

Thuê mua nhà ở là hình thức người thuê mua thanh toán trước một phần giá trị hợp đồng, phần còn lại được trả dần dưới hình thức tiền thuê trong thời hạn nhất định. Theo khái niệm chung của Luật Nhà ở, khoản tiền thanh toán trước không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua, trừ trường hợp loại hình nhà ở hoặc chính sách riêng có quy định khác.

Bước 6: Thanh toán tiền nhà và nghĩa vụ liên quan. Số tiền bồi thường được khấu trừ theo phương án đã phê duyệt. Người dân phải thanh toán phần chênh lệch, kinh phí bảo trì, chi phí quản lý vận hành hoặc các nghĩa vụ khác nếu hợp đồng quy định và pháp luật cho phép.

Bước 7: Nhận bàn giao nhà. Trước thời điểm bàn giao ít nhất 15 ngày, chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao bố trí tái định cư phải thông báo địa điểm, thời gian nhận nhà. Khi nhận bàn giao, các bên phải lập biên bản có chữ ký, ghi rõ diện tích, hiện trạng, trang thiết bị, hạ tầng, công tơ và những tồn tại cần khắc phục.

Bước 8: Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua hoặc thuê mua, trừ trường hợp người dân tự nguyện thực hiện thủ tục. Đối với thuê mua, quyền sở hữu được xác lập sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng và đáp ứng điều kiện pháp luật.

Trường hợp lựa chọn nhà ở xã hội để tái định cư, hồ sơ được kiểm tra, tổng hợp và trình phê duyệt danh sách. Nếu số người có nhu cầu vượt quá số lượng căn hộ được bố trí, có thể phải thực hiện bốc thăm theo quy định. Người có tên trong danh sách được ưu tiên ký hợp đồng khi nhà ở đủ điều kiện bán, thuê mua hoặc cho thuê.

 

6. Giải đáp các vướng mắc thường gặp về giá nhà tái định cư

Câu hỏi 1: Nhà tái định cư có được Nhà nước cấp miễn phí không?

Không phải mọi trường hợp đều được cấp miễn phí. Người dân có thể được bồi thường bằng nhà, được mua, thuê mua hoặc thuê nhà. Nếu giá nhà cao hơn giá trị bồi thường thì phải nộp phần chênh lệch, trừ khi thuộc trường hợp được hỗ trợ hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính.

Câu hỏi 2: Giá nhà tái định cư có giống nhau trên toàn quốc không?

Không. Giá phụ thuộc vào nguồn vốn, chi phí xây dựng, tiền sử dụng đất, vị trí, diện tích, loại nhà, thời điểm xác định giá và quyết định của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.

Câu hỏi 3: Giá nhà tái định cư có bắt buộc thấp hơn giá nhà thương mại không?

Không có quy định chung buộc mọi giá nhà tái định cư phải thấp hơn một tỷ lệ cố định so với giá thương mại. Nhà do Nhà nước đầu tư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí; nhà thương mại được mua để tái định cư được xác định trên cơ sở giá thị trường và các chi phí hợp lý.

Câu hỏi 4: Giá bán đã bao gồm kinh phí bảo trì chưa?

Cần xem loại nhà và hợp đồng. Đối với nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư, kinh phí bảo trì căn hộ chung cư được thực hiện theo pháp luật về nhà ở. Đối với thuê mua, chi phí bảo trì không tính vào công thức giá thuê mua mà người thuê mua phải nộp theo quy định. Chi phí quản lý vận hành thường được tính riêng.

Câu hỏi 5: Có được ghi nợ toàn bộ tiền mua nhà tái định cư không?

Thông thường không. Chính sách ghi nợ chủ yếu áp dụng đối với tiền sử dụng đất khi được giao đất tái định cư và phải đáp ứng điều kiện luật định. Việc trả dần tiền nhà chỉ được thực hiện nếu lựa chọn hình thức thuê mua hoặc hợp đồng có cơ chế thanh toán phù hợp.

Câu hỏi 6: Người dân có được tự chọn nhà ở xã hội để tái định cư không?

Việc lựa chọn còn phụ thuộc quỹ nhà, phương án tái định cư và quyết định của địa phương. Nếu được bố trí bằng nhà ở xã hội, người dân phải có đơn đăng ký và được đưa vào danh sách phê duyệt, nhưng được ưu tiên và không phải xét lại toàn bộ điều kiện đối tượng nhà ở xã hội.

Câu hỏi 7: Nhà tái định cư có được bán lại ngay không?

Nếu đó là nhà ở xã hội được mua hoặc thuê mua để tái định cư thì phải tuân thủ hạn chế chuyển nhượng của nhà ở xã hội. Trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, việc bán lại chỉ được thực hiện cho chủ đầu tư, cơ quan quản lý hoặc đối tượng đủ điều kiện theo luật định. Sau thời hạn này, việc chuyển nhượng còn phải đáp ứng điều kiện về Giấy chứng nhận và các nghĩa vụ thuế. Quy định này không tự động áp dụng cho mọi loại nhà tái định cư thông thường. Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023

Câu hỏi 8: Nếu cho rằng giá nhà tái định cư không hợp lý thì phải làm gì?

Người dân có quyền đề nghị cơ quan bố trí tái định cư cung cấp thông tin về căn cứ xác định giá, chi phí xây dựng, tiền sử dụng đất, kinh phí bảo trì và phần chênh lệch phải nộp. Nếu phát hiện sai sót trong phương án hoặc không đồng ý với quyết định hành chính, người dân có thể thực hiện quyền kiến nghị, khiếu nại theo quy định pháp luật, đồng thời cần bảo đảm thời hạn bàn giao mặt bằng và thực hiện nghĩa vụ theo quyết định đã có hiệu lực, trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận khác.

Do giá nhà tái định cư phụ thuộc nhiều vào phương án bồi thường và quy định phân cấp của từng địa phương, khi giải quyết một hồ sơ cụ thể cần đối chiếu quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, thông báo giá, dự thảo hợp đồng và văn bản của Ủy ban nhân dân nơi có nhà ở.

Ngoài ra, quý bạn đọc cũng có thể tham khảo thêm: