Mục lục bài viết
1. Giới thiệu Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15) được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024.
Ngày 29/6/2024, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024.
Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024 thay vì chính thức áp dụng từ ngày 01/01/2025 như trước đó.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Đây là một bước đi quan trọng nhằm nâng cao tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quản lý, giao dịch bất động sản, đồng thời cũng giúp tạo nên một môi trường phát triển bất động sản lành mạnh, bền vững.
2. Những điểm mới chính của Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Thứ nhất, đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán
So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật mới đã bổ sung thêm quy định về việc đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai tại khoản 5 Điều 23. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định. Việc thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Việc quy định mức đặt cọc 5% sẽ giúp bảo vệ quyền lợi bên mua, thuê mua, kiểm soát thời điểm nhận cọc và mức đặt cọc của chủ đầu tư, tránh tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc để chiếm dụng vốn hoặc vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Thứ hai, siết chặt quy định đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Trong đó, đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai sẽ “không được” chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân xây dựng nhà ở. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Quy định này được xem là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành, bởi hiện nay pháp luật chỉ quy định chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực “không nằm” trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị (theo Khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020).
Như vậy, Luật mới đã mở rộng phạm vi không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại II, loại III và một số khu vực khác nhằm có được cảnh quan đô thị và sự phát triển hạ tầng.
Thứ ba, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng
Tại khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: “Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam”.
Trước đó Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán. Như vậy, theo quy định mới, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng. Đối với các trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì không bắt buộc thanh toán thông qua ngân hàng.
3. Tác động của Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Đầu tiên, Luật này góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Bằng việc thiết lập các quy định rõ ràng về quy trình giao dịch, quản lý và sử dụng đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 giúp tạo ra một môi trường kinh doanh ổn định và an toàn hơn. Điều này không chỉ thu hút các nhà đầu tư và các bên tham gia thị trường mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngành bất động sản.
Thứ hai, Luật này cũng nhắm đến việc bảo vệ quyền lợi của người tham gia giao dịch bất động sản. Bằng việc quy định rõ các điều kiện, thủ tục và quyền lợi của các bên trong giao dịch, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 giúp giảm thiểu các tranh chấp pháp lý và tăng cường sự công bằng trong các hoạt động thương mại bất động sản.
Thứ ba, Luật này tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Bằng cách yêu cầu rõ ràng các nghĩa vụ, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân và cơ quan nhà nước liên quan, Luật giúp cải thiện hiệu quả quản lý, giám sát và kiểm soát hoạt động kinh doanh bất động sản. Điều này đảm bảo sự minh bạch và công khai trong các quy trình hành chính, từ đó cải thiện môi trường kinh doanh và hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật.
Cuối cùng, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng góp phần quan trọng vào việc thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Việc có một hệ thống pháp luật rõ ràng và đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế sẽ giúp tăng cường niềm tin của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Điều này không chỉ mang lại nguồn vốn đầu tư mới mà còn thúc đẩy sự phát triển toàn diện của ngành bất động sản, từ hạ tầng đến các dịch vụ hỗ trợ, góp phần vào sự phát triển kinh tế và xã hội của đất nước.
4. Một số lưu ý khi áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Việc áp dụng Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đòi hỏi sự chấp hành nghiêm ngặt từ các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này. Đầu tiên, các đơn vị cần tuân thủ đầy đủ các quy định được đề ra trong Luật, từ quy trình giao dịch, quản lý đất đai đến các nghĩa vụ thuế và bảo vệ môi trường. Việc tuân thủ này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp và bền vững của hoạt động mà còn giúp tránh được rủi ro pháp lý.
Thứ hai, đối với người dân, việc tìm hiểu kỹ thông tin trước khi tham gia giao dịch bất động sản là vô cùng quan trọng. Họ cần nắm rõ các quy định, quy trình và quyền lợi của mình để tránh các tranh chấp và tổn thất không đáng có. Việc tìm hiểu cẩn thận sẽ giúp người dân có được sự lựa chọn và quyết định đúng đắn trong các giao dịch bất động sản.
Cuối cùng, các cơ quan chức năng có trách nhiệm tăng cường công tác quản lý, thanh tra và kiểm tra thị trường bất động sản. Việc này đảm bảo sự tuân thủ và thi hành luật một cách hiệu quả, từ đó bảo vệ lợi ích chung của người dân và sự phát triển bền vững của thị trường. Qua đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 không chỉ đem lại sự minh bạch và công bằng mà còn nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản trong nước.
Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 là một bước ngoặt quan trọng trong việc cải thiện và hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Với tính hiệu lực và tầm quan trọng của mình, Luật đã đưa ra các quy định rõ ràng và cụ thể về các hoạt động liên quan đến bất động sản, từ mua bán, cho thuê đến quản lý và sử dụng đất đai. Điều này giúp tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch, công bằng và an toàn hơn, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.
Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ 01/8/2024? mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Bài viết liên quan: Ban hành 2 Nghị định, 2 Thông tư hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Nếu quý khách hàng còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.
Nếu quý khách hàng cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất. Xin trân trọng cảm ơn!