Hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là một trong những giao dịch phổ biến và có giá trị lớn trong lĩnh vực bất động sản, tác động trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của nhiều chủ thể trong xã hội. Để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch và hạn chế tranh chấp phát sinh, pháp luật đã đặt ra những yêu cầu chặt chẽ đối với bên bán, cho thuê, cho thuê mua – chủ thể giữ vai trò quyết định trong việc cung cấp, chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà ở, công trình xây dựng.
Theo đó, bên bán, cho thuê, cho thuê mua không chỉ có quyền khai thác, kinh doanh bất động sản mà còn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến tình trạng pháp lý của nhà ở, công trình xây dựng, việc cung cấp thông tin, bàn giao, bảo hành, cũng như thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng. Việc nhận diện rõ các nghĩa vụ này là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên và bảo đảm trật tự, kỷ cương trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
1. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là gì?
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được xác định là những nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn tất toàn bộ quá trình thi công xây dựng và đã được cơ quan, chủ thể có thẩm quyền nghiệm thu, cho phép đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Quy định này thể hiện rõ tiêu chí pháp lý quan trọng để phân biệt nhà ở, công trình xây dựng có sẵn với bất động sản hình thành trong tương lai, đó là việc tài sản đã tồn tại trên thực tế và đáp ứng đầy đủ điều kiện về chất lượng, an toàn kỹ thuật trước khi tham gia giao dịch.
Việc yêu cầu nhà ở, công trình xây dựng phải được nghiệm thu đưa vào sử dụng không chỉ mang ý nghĩa về mặt hình thức pháp lý mà còn nhằm bảo đảm các tiêu chuẩn về an toàn, kết cấu, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và các điều kiện cần thiết khác theo quy định của pháp luật xây dựng. Thông qua khâu nghiệm thu, Nhà nước kiểm soát chất lượng công trình, hạn chế rủi ro về an toàn cho người sử dụng, đồng thời tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc xác lập và chuyển dịch quyền sở hữu đối với tài sản trong các giao dịch kinh doanh bất động sản.
Từ góc độ giao dịch, việc xác định nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là những tài sản đã hoàn thành và đủ điều kiện đưa vào sử dụng giúp các bên tham gia hợp đồng dễ dàng xác định đối tượng giao dịch, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tranh chấp phát sinh. Người mua, người thuê hoặc người thuê mua có thể trực tiếp kiểm tra hiện trạng, chất lượng và công năng sử dụng của nhà ở, công trình xây dựng, qua đó đưa ra quyết định giao dịch phù hợp với nhu cầu thực tế của mình. Đồng thời, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp và chất lượng của tài sản đưa vào kinh doanh.
2. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn có nghĩa vụ gì?
Theo khoản 1 điều 19 Luật kinh doanh bất động sản 2023 thì Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có trách nhiệm tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhà ở, đất đai và các quy định pháp luật có liên quan; đồng thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê, bên thuê mua trong suốt quá trình giao kết, thực hiện và chấm dứt hợp đồng. Theo đó, bên bán, cho thuê, cho thuê mua có các nghĩa vụ sau đây:
- Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có)
- Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua
- Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
- Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
- Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê; bảo trì, sửa chữa theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường;
- Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác
- Bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Đáp ứng đầy đủ điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 9 và tuân thủ hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 của Luật này;
- Thực hiện giao kết hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này;
- Bảo đảm có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Thực hiện công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này; chịu trách nhiệm đối với thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, dự án bất động sản do mình cung cấp;
- Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đưa vào kinh doanh thì phải thi hành xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
- Nghĩa vụ khác theo hợp đồng
Các nghĩa vụ nêu trên là căn cứ pháp lý bắt buộc để bên bán, cho thuê, cho thuê mua thực hiện đúng và đầy đủ trách nhiệm của mình trong hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo đảm tính công khai, minh bạch, an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch. Trường hợp bên bán, cho thuê, cho thuê mua vi phạm hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ quy định tại Điều này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm theo thỏa thuận trong hợp đồng, chịu xử lý vi phạm hành chính, bồi thường thiệt hại hoặc chịu trách nhiệm pháp lý khác theo quy định của pháp luật có liên quan.
3. Nội dung phải xác định trong hợp đồng mua bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong dự án bất động sản là gì?
Theo khoản 2 điều 19 Luật kinh doanh bất động sản 2023, Chủ đầu tư dự án khi ký kết hợp đồng để bán, cho thuê mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú và công trình xây dựng có công năng hỗn hợp trong dự án bất động sản cho nhiều khách hàng phải căn cứ vào dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và xác định rõ, đầy đủ, minh bạch trong hợp đồng các nội dung sau đây:
- Phần sở hữu chung, sở hữu riêng của các chủ sở hữu trong dự án, công trình xây dựng
- Việc bố trí chỗ để xe trong dự án, công trình xây dựng
- Phương án về tổ chức quản lý vận hành công trình xây dựng
- Việc thu, quản lý, sử dụng các loại kinh phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng
- Nghĩa vụ tài chính về đất đai và nghĩa vụ tài chính khác của dự án, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đối với bên mua, thuê mua
- Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Như vậy, việc quy định cụ thể, đầy đủ và minh bạch các nội dung nêu trên trong hợp đồng là yêu cầu bắt buộc đối với chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua bất động sản trong dự án, nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, hạn chế tranh chấp phát sinh và làm cơ sở cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật.
Kết luận
Tóm lại, bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn có trách nhiệm tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhà ở và các văn bản pháp luật có liên quan. Việc thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụ này không chỉ thể hiện trách nhiệm pháp lý của chủ thể kinh doanh mà còn là yếu tố then chốt bảo đảm tính an toàn, minh bạch của giao dịch, góp phần hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê, bên thuê mua.
Đồng thời, đây cũng là cơ sở để nâng cao uy tín của chủ thể kinh doanh bất động sản, củng cố niềm tin của khách hàng và thúc đẩy sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trong bối cảnh pháp luật ngày càng hoàn thiện và yêu cầu quản lý ngày càng chặt chẽ.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
