Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở và công trình xây dựng ngày càng tăng cao, không phải mọi cá nhân, tổ chức đều có đủ khả năng tài chính để mua ngay bất động sản. Trước thực tế đó, hình thức thuê mua nhà ở, công trình xây dựng đã ra đời như một giải pháp linh hoạt, hài hòa lợi ích giữa bên cho thuê mua và bên thuê mua. Đây không chỉ là phương thức tiếp cận bất động sản phù hợp với nhiều đối tượng, mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Việc hiểu rõ khái niệm, bản chất và ý nghĩa của thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là cơ sở quan trọng để các chủ thể tham gia giao dịch đúng quy định pháp luật và hạn chế rủi ro phát sinh.
1. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là gì?
Theo khoản 6 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
"Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và khi đã trả hết số tiền còn lại thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó."
Như vậy, Quy định về thuê mua nhà ở, công trình xây dựng thể hiện một phương thức giao dịch đặc thù trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, kết hợp đồng thời giữa yếu tố thuê và yếu tố mua. Theo đó, bên thuê mua không phải thanh toán toàn bộ giá trị nhà ở, công trình xây dựng ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng mà chỉ thanh toán trước một tỷ lệ nhất định theo thỏa thuận, với mức trần không vượt quá 50% giá trị hợp đồng. Cơ chế này góp phần giảm áp lực tài chính ban đầu cho bên thuê mua, đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi của bên cho thuê mua.
Phần giá trị còn lại của nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng được chuyển hóa thành tiền thuê và được bên thuê mua thanh toán định kỳ hằng tháng trong một thời hạn nhất định. Quy định này phản ánh bản chất của quan hệ thuê mua là quan hệ pháp lý kéo dài theo thời gian, trong đó quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện từng bước, gắn với tiến trình thanh toán. Việc cho phép các bên có thể thỏa thuận khác về phương thức thanh toán cũng thể hiện nguyên tắc tôn trọng sự tự do thỏa thuận trong giao dịch dân sự, trong khuôn khổ pháp luật cho phép.
Sau khi hết thời hạn thuê mua và khi bên thuê mua đã hoàn tất việc thanh toán toàn bộ số tiền còn lại theo hợp đồng, quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập cho bên thuê mua. Như vậy, quyền sở hữu chỉ phát sinh khi nghĩa vụ tài chính đã được thực hiện đầy đủ, bảo đảm sự cân bằng lợi ích giữa bên cho thuê mua và bên thuê mua, đồng thời hạn chế rủi ro tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Tóm lại, quy định về thuê mua nhà ở, công trình xây dựng vừa tạo điều kiện cho người có nhu cầu về nhà ở, công trình xây dựng nhưng chưa đủ khả năng tài chính thanh toán ngay, vừa góp phần đa dạng hóa các phương thức kinh doanh bất động sản. Đồng thời, việc đặt ra giới hạn tỷ lệ thanh toán trước và xác định rõ thời điểm phát sinh quyền sở hữu đã tạo hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch cho các bên khi tham gia hình thức giao dịch này.
2. Quyền của bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng là gì?
Bên cho thuê là chủ thể có quyền sở hữu hoặc quyền quản lý hợp pháp đối với tài sản cho thuê. Để bảo đảm việc khai thác tài sản đúng mục đích, đúng thỏa thuận và hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng, khoản 2 điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể các quyền của bên cho thuê. Những quyền này vừa bảo vệ lợi ích hợp pháp của bên cho thuê, vừa tạo cơ sở pháp lý cho việc xử lý các hành vi vi phạm hợp đồng của bên thuê. Cụ thể như sau:
- Yêu cầu bên thuê nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
- Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra;
- Cải tạo, nâng cấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê;
- Yêu cầu bên thuê giao lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng;
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi: chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự đồng ý của bên cho thuê; sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê; sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
- Quyền khác theo hợp đồng.
Như vậy, các quyền của bên cho thuê được quy định tương đối đầy đủ, bao quát từ quyền yêu cầu thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng, quyền bảo vệ tài sản cho thuê, cho đến quyền chấm dứt hợp đồng trong trường hợp bên thuê vi phạm nghiêm trọng. Việc ghi nhận rõ ràng các quyền này góp phần bảo đảm sự cân bằng lợi ích giữa các bên trong quan hệ thuê bất động sản, đồng thời tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc giải quyết tranh chấp, nâng cao tính ổn định và an toàn của các giao dịch thuê nhà ở, công trình xây dựng trên thị trường bất động sản.
3. Lộ trình thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Thuê mua là hình thức giao dịch đặc thù trong kinh doanh bất động sản, theo đó khách hàng không phải thanh toán toàn bộ giá trị tài sản ngay từ đầu mà thực hiện thanh toán theo từng giai đoạn, gắn với tiến độ thực hiện dự án và thời điểm xác lập quyền sở hữu. Để bảo đảm an toàn cho người thuê mua và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, khoản 2,3 điều 25 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định lộ trình thanh toán theo từng giai đoạn với các giới hạn cụ thể.
- Giai đoạn trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng
Ở giai đoạn này, việc thanh toán bao gồm tiền đặt cọc và khoản thanh toán đợt đầu theo hợp đồng thuê mua. Tổng số tiền mà bên thuê mua phải thanh toán lần đầu không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, trong đó đã bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có). Quy định này nhằm hạn chế rủi ro cho người thuê mua trong bối cảnh dự án mới được triển khai, khi tài sản chưa được hình thành đầy đủ và các yếu tố pháp lý, kỹ thuật vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.
- Giai đoạn thi công xây dựng theo tiến độ dự án
Sau lần thanh toán đầu tiên, các khoản thanh toán tiếp theo chỉ được thực hiện căn cứ vào tiến độ xây dựng thực tế của dự án. Pháp luật đặt ra giới hạn rõ ràng rằng tổng số tiền thanh toán trước thời điểm bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua. Quy định này bảo đảm sự cân đối về nghĩa vụ tài chính giữa các bên, đồng thời buộc chủ đầu tư phải thực hiện dự án đúng tiến độ, đúng cam kết.
- Giai đoạn sau khi bàn giao nhà, công trình xây dựng
Sau khi nhà ở hoặc công trình xây dựng được bàn giao, 50% giá trị hợp đồng còn lại không được thu ngay một lần mà được chuyển đổi thành tiền thuê để bên thuê mua thanh toán dần trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận. Đây là điểm khác biệt cơ bản giữa hợp đồng thuê mua và hợp đồng mua bán thông thường, thể hiện rõ bản chất kết hợp giữa quan hệ thuê và quan hệ mua trong cùng một giao dịch.
- Giới hạn thu tiền trước khi cấp Giấy chứng nhận
Trong trường hợp bên thuê mua hoặc bên mua đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 95% giá trị hợp đồng. Quy định này ngăn ngừa tình trạng chủ đầu tư thu đủ tiền nhưng chậm trễ hoặc không thực hiện nghĩa vụ pháp lý về cấp Giấy chứng nhận.
Phần 5% giá trị hợp đồng còn lại được giữ lại như một cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư. Bên thuê mua chỉ có trách nhiệm thanh toán khoản tiền này khi đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Cơ chế này góp phần bảo vệ quyền lợi của khách hàng, đồng thời thúc đẩy chủ đầu tư chủ động và nghiêm túc hơn trong việc hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sở hữu.
Kết luận
Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là hình thức giao dịch mang tính trung gian giữa thuê và mua, tạo điều kiện cho người có nhu cầu từng bước sở hữu bất động sản thông qua quá trình thanh toán theo thời gian. Không chỉ giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho bên thuê mua, hình thức này còn mở rộng khả năng tiêu thụ sản phẩm cho chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trong khuôn khổ pháp luật hiện hành, thuê mua ngày càng được quy định rõ ràng, minh bạch, góp phần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Do đó, việc nắm vững khái niệm và đặc điểm của thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có ý nghĩa thiết thực trong thực tiễn giao dịch và quản lý bất động sản hiện nay.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.
