1. Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì ?

Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tiên được Quốc hội Khoá IX, kì họp thứ 5 thông qua ngày 22.6.1994, có hiệu lực thi hành từ ngày 01.7.1994.

Mục tiêu của việc ban hành Luật là tăng cường quản lí nhà nước về đất đai, khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả, động viên vào ngân sách nhà nước một phần thu nhập của tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Phạm vi điều chỉnh của Luật là quan hệ thu, nộp thuế giữa Nhà nước với tổ chức, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất. Luật gồm Lời nói đầu, 7 chương với 24 điều và có những nội dung cơ bản sau: 1) Quy định đối tượng nộp thuế, các đối tượng không thuộc diện nộp thuế; 2) Quy định căn cứ tính thuế, kê khai, nộp thuế, 3) Quy định miễn thuế, giảm thuế; 4) Quy định về xử lí vi phạm, khen thưởng; 5) Quy định về khiếu nại và thời hiệu giải quyết tranh chấp thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Điều 1 và Điều 2 xác định rõ tuy tên Luật là Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất nhưng không phải tất cả các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thì đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Nguyên tắc chung là: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất thì phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Điều 1 quy định “đất có nhà và vật kiến trúc trên đó" thì phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy vậy, không phải tất cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất một cách hợp pháp đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, mà có một số trường hợp không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể là có 6 trường hợp:

1) Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật;

2) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất được giao cho Nhà nước hoặc Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật;

3) Chuyển quyền sử dụng đất cho người được thừa kế;

4) Người trong hộ gia đình chuyển quyền sử dụng đất cho nhau khi tách hộ, vợ, chồng chuyển quyền sử dụng đất cho nhau khi li hôn;

5) Tổ chức, cá nhân có đăng kí kinh doanh bất động sản thuộc đối tượng nộp thuế doanh thu và thuế lợi tức; 6) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê đất thuộc đối tượng nộp thuế doanh thu và thuế lợi tức (Điều 2). Căn cứ tính thuế này là: diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất (Điều 5).

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 là văn bản pháp luật đầu tiên ở Việt Nam quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất. Thực tế thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất cho thấy, thuế suất áp dụng có sự phân biệt lớn giữa các loại đất và phụ thuộc vào mục đích chuyển nhượng (mức thấp nhất là 5%, mức cao nhất là 40%), mức thu quá cao, không có sự phân biệt giữa hoạt động kinh doanh với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất mang tính chất phi kinh doanh... là bất hợp lí. Những hạn chế này của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 từng bước được khắc phục trong các đạo luật sửa đổi, bổ sung được ban hành về sau (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 21.12.1999).

>> Xem thêm:  Chỉnh sửa thông tin trên sổ đỏ như thế nào ? Cần làm gì khi Nhà nước ghi sai thông tin trên sổ đỏ ?

2. Thuế chuyển quyền sử dụng đất là gì ?

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế thu đối với người sử dụng đất khi họ được Nhà nước cho phép chuyển quyền sử dụng đất cho người khác.

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành lần đầu tiên ở nước ta vào năm 1994, sau khi . Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân nói riêng được Nhà nước giao đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất và được sửa đổi, bổ sung một số điều vào năm 1999. Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đề cập những nội dung cơ bản sau đây:

1) Đối tượng nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp: Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại đất cho Nhà nước hoặc Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Nhà nước bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với chuyển quyền sử dụng đất cho người mua nhà; chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp li hôn, thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; chuyển quyền sử dụng đất giữa: vợ với chồng; cha để, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi; ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê; người nhận quyền sử dụng đất thuê tiếp tục thực hiện chế độ thuê đất theo quy định của Luật đất đai; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất cho uỷ ban nhân dân các cấp hoặc cho tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế để xây dựng các cơ sở văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục thể thao; để xây dựng các cơ sở từ thiện gồm nhà tình thương, tình nghĩa, nhà trẻ mồ côi, nhà dưỡng lão, nhà nuôi dưỡng người già cô đơn và người tàn tật, các cơ sở có tính chất nhân đạo khác mà không sxeee nhằm mục đích kinh doanh theo dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận phù hợp với quy hoạch;

2) Đối tượng chịu thuế là giá trị diện tích đất chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật, kể cả đất có nhà và các công trình trên đó;

3) Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất chuyển quyền, giá đất và thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế chuyển quyền ghi trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận đối với đất của hộ gia đình; Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận đối với tổ chức.

Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là giá do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính. Thuế suất là 2% khi chuyển quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và 4% khi chuyển quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác;

4) Các trường hợp được miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất gồm: hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất để di chuyển đến định cư tại các vùng kinh tế mới, miền núi, hải đảo theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; người được Nhà nước phong tặng danh hiệu "Bà mẹ Việt Nam anh hùng" có chuyển quyền sử dụng đất; chuyển quyền sử dụng các loại đất thuộc xã nông thôn ở miền núi, hải đảo theo quy định của Chính phủ; chuyển đổi đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối cho nhau để phù hợp với điều kiện canh tác; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với nhà hoặc gắn với kết cấu hạ tầng thì được miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất tương ứng với diện tích đã nộp tiền sử dụng đất theo từng dự án;

5) Các trường hợp giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất với mức giảm là 50% thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với những người sau đây: cá nhân thương binh hạng 1/4, hạng 2/4 và bệnh binh hạng 1/3, hạng 2/3; thân nhân liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước; người tàn tật không còn khả năng lao động, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn mà không nơi nương tựa.

Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội Khoá XI, kì họp thứ 4 thông qua đã quy định Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai, trong đó có thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy hiện nay Nhà nước đang có kế hoạch thay thế việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất bằng thuế thụ nhập từ chuyển quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng đòi hỏi của quản lí đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường và phù hợp với xu hướng cải cách hệ thống thuế của nước ta cho tương thích với hệ thống thuế của các nước trên thế giới.

>> Xem thêm:  Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về lối đi chung/đường đi nội bộ trong gia đình theo quy định pháp luật ?

3. Diện tích đất tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì ?

Diện tích đất tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là diện tích đất thực tế mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác phù hợp với các số liệu trong hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính và sổ sách địa chính được lưu giữ tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất được phép chuyển quyền sử dụng.

4. Pháp luật thuế nhà, đất

Thuế nhà, đất là loại thuế đánh vào đất ở, đất xây dựng công trình. Một cách chính xác, có thể gọi loại thuế này là thuế đất vì cho tới nay nhà nước vẫn tạm thời chưa thu thuế nhà.

4.1 Chủ thể quan hệ pháp luật thuế nhà, đất

Quan hệ pháp luật thuế nhà, đất là quan hệ hình thành giữa một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bên kia là chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế, phát sinh trong quá trình các chủ thể này thực hiện nghĩa vụ nộp thuế nhà, đất vào ngân sách nhà nước. Chủ thể quan hệ pháp luật thuế nhà đất, vì vậy gồm chủ thể mang quyền và chủ thể mang nghĩa vụ.

4.2 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tham gia vào quan hệ pháp luật thuế nhà, đất

Đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, luôn gắn liền với địa giới hành chính, vì vậy việc quản lí và thu thuế đất không thể tách rời hoạt động của cơ quan quản lí nhà nước ở cáe cấp chính quyền địa phương (uỷ ban nhân dân). Như vậy, tương tự như trường hợp thuế sử dụng đất nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền tham gia vào các quan hệ pháp luật thuế nhà, đất cũng gồm hệ thống cơ quan thuế và uỷ ban nhân dân các cấp. Ưỷ ban nhân dân các cấp chủ yếu tham gia vào quan hệ pháp luật thuế nhà, đất ở khâu lập sổ thuế đất và quản lí tổ chức thu thuế và xét miễn, giảm thuế.

4.3 Chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế nhà, đất

Điều 2 Pháp lệnh thuế nhà, đất quy định:

“Tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình là đối tượng nộp thuế đất quy định tại Pháp lệnh này.

Trong trường hợp còn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được quyền sử dụng đất, thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất là đối tượng nộp thuế đất. ”

Theo quy định trên, chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế nhà, đất bao gồm các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng hoặc trực tiếp sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Quyền sử dụng đất phải được thể hiện bằng văn bản, là bằng chứng chứng tỏ việc sử dụng đất hợp pháp.

Đất ở là đất dùng để ở không phân biệt là đất đã làm nhà ở hay chưa làm nhà ở đều thuộc dối tượng chịu thuế đất. Đất chịu thuế bao gồm: đất đã xây cất nhà, đất làm vườn, đào ao, làm đường đi, làm sân hay bỏ trống quanh nhà (không kể diện tích đất đã chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp).

Đất xây dựng công trình là đẩt xây dựng văn phòng làm việc, công trình hoặc nhà xưởng dùng vào sản xuất kinh doanh, công trình khoa học, kĩ thuật, giao thông thuỷ lợi, văn hoá, xã hội, dịch vụ, quốc phòng, an ninh và các khoảnh đất phụ thuộc (diện tích ao hồ, trồng cây bao quanh công trình kiến trúc), không phân biệt công trình đã xây dựng xong đang sử dụng, đang xây dựng, chưa xây dựng hoặc dùng làm bãi chứa vật tư hàng hoá.

Các tổ chức và cá nhân có sử dụng đất ở hoặc đất xây dựng công trình là đối tượng nộp thuế đất, có thể phân thành bốn nhóm. Nhóm thứ nhất gồm các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng hợp pháp hoặc chưa hợp pháp nhưng đang trực tiếp sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Nhóm thứ hai gồm tổ chức, cá nhân có nhà đất cho thuê (kể cả nhà đất của các cơ quan, xí nghiệp và cơ quan quản lí nhà đất cho cán bộ công nhân viên chức thuê hoặc phân phối). Nhóm thứ ba gồm tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nhóm thứ tư gồm các tổ chức, cá nhân tự ý chuyển đất nông, lâm nghiệp sang đất ở, đất xây dựng hoặc tổ chức, cá nhân sử dụng đất ở, đất xây dựng đang có sự ttanh chấp, kể cả trường hợp lấn chiếm trái phép.

Luật Minh Khuê (sưu tầm & biên tập)

>> Xem thêm:  Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ? Tư vấn mua bán nhà chung cư ?