1. Đối tượng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Luật Đất đai 2024, đối tượng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất được mở rộng so với Luật Đất đai 2013, bao gồm:

* Cá nhân, tổ chức được pháp luật công nhận có quyền sử dụng đất hợp pháp:

- Cá nhân: Là công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài được phép cư trú tại Việt Nam.

- Tổ chức: Bao gồm tổ chức nhà nước, tổ chức phi nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội và tổ chức khác được pháp luật công nhận.

- Điều kiện:

+ Quyền sử dụng đất phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất hợp pháp.

+ Quyền sử dụng đất không thuộc diện bị kê biên, áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

+ Quyền sử dụng đất không thuộc diện đất thu hồi theo quy định của pháp luật.

+ Cá nhân, tổ chức chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.

* Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có):

- Ngoài quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có thể được chuyển nhượng. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà cửa và công trình khác trên đất; Cây cối, hoa màu trên đất; Vật nuôi trên đất; Tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

- Điều kiện:

+ Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được chứng minh bằng văn bản hợp pháp.

+ Tài sản gắn liền với đất không thuộc diện bị kê biên, áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

+ Người chuyển nhượng phải có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

 

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất

2.1 Điều kiện chung để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 quy định một số điều kiện chung bắt buộc cần tuân thủ, bao gồm:

- Về quyền sử dụng đất:

+ Có Giấy chứng nhận: Quyền sử dụng đất phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất hợp pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

+ Không thuộc diện thu hồi, cưỡng chế thu hồi, tạm thu hồi: Quyền sử dụng đất không được phép chuyển nhượng nếu thuộc diện thu hồi, cưỡng chế thu hồi, tạm thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ Không có tranh chấp, khiếu kiện: Quyền sử dụng đất không được phép chuyển nhượng nếu đang trong giai đoạn tranh chấp, khiếu kiện chưa được giải quyết dứt điểm.

- Về năng lực pháp lý của các bên:

+ Người chuyển nhượng: Cần có đủ năng lực pháp lý thực hiện hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự.

+ Người nhận chuyển nhượng: Cần có đủ năng lực pháp lý thực hiện hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự.

- Về hợp đồng chuyển nhượng:

+ Hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản.

+ Nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật, bao gồm:

-> Thông tin về các bên: Họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng.

-> Thông tin về quyền sử dụng đất: Loại đất, diện tích, vị trí, số thửa, số tờ bản đồ địa chính của quyền sử dụng đất.

-> Giá chuyển nhượng: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thỏa thuận giữa hai bên.

-> Hình thức thanh toán: Hình thức thanh toán giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

-> Điều khoản về trách nhiệm của các bên: Trách nhiệm của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong việc thực hiện hợp đồng.

-> Điều khoản giải quyết tranh chấp: Cách thức giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

- Về nghĩa vụ thuế, phí: Người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng: Cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, phí liên quan đến quyền sử dụng đất trước khi chuyển nhượng.

 

2.2 Điều kiện riêng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài những điều kiện chung nêu trên, Luật Đất đai 2024 còn quy định một số điều kiện riêng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất nông nghiệp và đất ở, cụ thể như sau:

* Đối với đất nông nghiệp:

- Hộ khẩu thường trú: Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất nông nghiệp phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất nông nghiệp được chuyển nhượng.

- Hạn mức diện tích: Người nhận chuyển nhượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất nông nghiệp quá hạn mức quy định. Hạn mức diện tích đất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng cụ thể như sau:

+ Đối với hộ gia đình: Diện tích đất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng không quá 2 ha.

+ Đối với cá nhân: Diện tích đất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng không quá 1 ha.

* Đối với đất ở:

- Hộ khẩu thường trú: Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất ở được chuyển nhượng.

- Hạn mức diện tích: Người nhận chuyển nhượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở quá hạn mức quy định. Hạn mức diện tích đất ở được phép nhận chuyển nhượng cụ thể như sau:

+ Đối với hộ gia đình: Diện tích đất ở được phép nhận chuyển nhượng không quá 1500 m2 tại khu vực thành phố trực thuộc trung ương; không quá 1000 m2 tại khu vực thị xã, thị trấn; không quá 500 m2 tại khu vực xã.

+ Đối với cá nhân: Diện tích đất ở được phép nhận chuyển nhượng không quá 500 m2 tại khu vực thành phố trực thuộc trung ương; không quá 300 m2 tại khu vực thị xã, thị trấn; không quá 200 m2 tại khu vực xã.

 

3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất

Để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 quy định thủ tục chuyển nhượng cụ thể như sau:

* Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật, bao gồm:

+ Thông tin về các bên: Họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng.

+ Thông tin về quyền sử dụng đất: Loại đất, diện tích, vị trí, số thửa, số tờ bản đồ địa chính của quyền sử dụng đất.

+ Giá chuyển nhượng: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thỏa thuận giữa hai bên.

+ Hình thức thanh toán: Hình thức thanh toán giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Điều khoản về trách nhiệm của các bên: Trách nhiệm của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong việc thực hiện hợp đồng.

+ Điều khoản giải quyết tranh chấp: Cách thức giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

+ Các nội dung khác theo quy định của pháp luật.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được lập dưới dạng:

+ Hợp đồng in: Hai bên tự in hợp đồng theo mẫu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định hoặc tự thỏa thuận nội dung hợp đồng.

+ Hợp đồng điện tử: Hợp đồng được lập và ký kết bằng văn bản điện tử theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử.

- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng:

+ Trường hợp bắt buộc: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực trong các trường hợp sau: Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng cho nhiều người; Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng với giá trị lớn hơn 500 triệu đồng; Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng bằng văn bản điện tử.

+ Trường hợp tự nguyện: Hai bên có thể tự nguyện mang hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đi công chứng hoặc chứng thực để tăng tính pháp lý cho giao dịch.

* Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng cần cùng nhau nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền theo quy định.

- Hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực: Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực trước khi nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Đây là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của người chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất.

+ Các giấy tờ, tài liệu khác liên quan theo quy định của pháp luật: Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà có thể có thêm các giấy tờ, tài liệu khác cần thiết để nộp kèm theo hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ví dụ: Đối với đất nông nghiệp (Giấy xác nhận đủ điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của người nhận chuyển nhượng); Đối với đất ở (Giấy xác nhận đủ điều kiện nhận chuyển nhượng đất ở của người nhận chuyển nhượng).

- Hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nộp tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

+ Đối với đất thuộc địa phương: Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/quận/thị xã/thành phố.

+ Đối với đất thuộc khu vực kinh tế - xã hội đặc biệt: Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương.

- Thời hạn giải quyết: Cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

* Bước 3: Nhận kết quả đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi nhận hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng, cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền sẽ thực hiện các bước sau:

- Kiểm tra hồ sơ:

+ Cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Các giấy tờ, tài liệu khác liên quan theo quy định của pháp luật.

+ Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo.

+ Nếu hồ sơ không hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thông báo cho người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng biết để bổ sung hoặc sửa chữa hồ sơ.

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới:

+ Sau khi kiểm tra hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người nhận chuyển nhượng.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới sẽ thể hiện tên, địa chỉ của người nhận chuyển nhượng, thông tin về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng và các nội dung khác theo quy định của pháp luật.

- Thông báo cho các bên:

+ Cơ quan đăng ký đất đai sẽ thông báo cho người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng về việc đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

+ Người nhận chuyển nhượng có thể đến cơ quan đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoặc yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới qua bưu điện.

 

4. Hậu quả pháp lý khi vi phạm quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật về đất đai để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn cho giao dịch. Nếu vi phạm quy định về chuyển nhượng QSDĐ, các bên liên quan sẽ phải chịu những hậu quả pháp lý nghiêm minh, cụ thể như sau:

* Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm quy định pháp luật là vô hiệu:

- Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng là vô hiệu nếu vi phạm những quy định imperative của pháp luật, trái với đạo lý chung, trật tự công cộng và lợi ích quốc gia.

- Áp dụng vào trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng sẽ bị coi là vô hiệu nếu vi phạm các quy định sau:

+ Điều kiện chung: Quyền sử dụng đất không được phép chuyển nhượng nếu thuộc diện thu hồi, cưỡng chế thu hồi, tạm thu hồi; người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng không có năng lực pháp lý thực hiện hành vi dân sự; hợp đồng chuyển nhượng không được lập thành văn bản hoặc không đầy đủ các nội dung theo quy định.

+ Điều kiện riêng: Người nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất nông nghiệp được chuyển nhượng; người nhận chuyển nhượng đất ở không có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất ở được chuyển nhượng; người nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp/đất ở vượt quá hạn mức diện tích quy định.

- Hợp đồng vô hiệu sẽ không có giá trị pháp lý, không tạo ra bất kỳ quyền lợi nào cho các bên liên quan.

* Người vi phạm quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật:

- Phạt tiền: Mức phạt tiền cụ thể sẽ tùy thuộc vào từng hành vi vi phạm và giá trị của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng.

- Tước quyền sử dụng đất: Trong trường hợp vi phạm nghiêm trọng, người vi phạm có thể bị tước quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Buộc khắc phục hậu quả: Người vi phạm có trách nhiệm khắc phục hậu quả của hành vi vi phạm, bao gồm việc hoàn trả lại quyền sử dụng đất cho người bán hoặc bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại.

Ngoài ra, người vi phạm còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu hành vi vi phạm của họ có dấu hiệu cấu thành tội phạm.

Ngoài ra, có thể tham khảo: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới. Còn khúc mắc, liên hệ 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ. Xin cảm ơn.