1. Mẹ sang tên sổ đỏ cho con có cần họp gia đình không?

Chào luật sư, em có một thắc mắc mong được luật sư giải đáp giúp: Bà nội em có 5 người con, 2 trai 3 gái, trong đó có ba em và gia đình em sống chung và cùng hộ khẩu với nội.
Hiện nay nội còn sống nhưng tuổi đã già nên muốn sang tên bìa đỏ mà nội đứng tên sang cho ba em, vậy có cần sự đồng ý của các cô và chú không? Và thủ tục để chuyển sang tên là gì? có cần nộp phí thu nhập cá nhân không?
Người gửi: Hà Duyên

Mẹ sang tên sổ đỏ cho con có cần họp gia đình không?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn. Chúng tôi xin giải đáp cho bạn như sau:

- Về sự đồng ý các thành viên trong gia đình

Nếu quyền sử dụng đất được cấp cho nội của bạn thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần sự đồng ý của cô, chú bạn mà chỉ cần theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn. Nhưng nếu quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình (Căn cứ theo sổ hộ khẩu) thì cần tuân thủ quy định sau:

Quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình:

- Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận.

- Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Hiện nay, việc xác định chủ sở hữu tài sản chung của hộ gia đình được dựa trên căn cứ là “Sổ hộ khẩu” của gia đình. Theo đó, những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu/sử dụng chung tài sản đó.

- Về Thuế TNCN

Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì khi ba bạn nhận chuyển nhượng bất động sản thì ba bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân

"Điều 1. Người nộp thuế

Người nộp thuế là cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú theo quy định tại Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 2 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (sau đây gọi tắt là Nghị định số 65/2013/NĐ-CP), có thu nhập chịu thuế theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP.

Phạm vi xác định thu nhập chịu thuế của người nộp thuế như sau:

Đối với cá nhân cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam, không phân biệt nơi trả và nhận thu nhập.

Đối với cá nhân không cư trú, thu nhập chịu thuế là thu nhập phát sinh tại Việt Nam, không phân biệt nơi trả và nhận thu nhập.

1. Cá nhân cư trú là người đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

a) Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam, trong đó ngày đến và ngày đi được tính là một (01) ngày. Ngày đến và ngày đi được căn cứ vào chứng thực của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh trên hộ chiếu (hoặc giấy thông hành) của cá nhân khi đến và khi rời Việt Nam. Trường hợp nhập cảnh và xuất cảnh trong cùng một ngày thì được tính chung là một ngày cư trú.

Cá nhân có mặt tại Việt Nam theo hướng dẫn tại điểm này là sự hiện diện của cá nhân đó trên lãnh thổ Việt Nam.

b) Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo một trong hai trường hợp sau:

b.1) Có nơi ở thường xuyên theo quy định của pháp luật về cư trú:

b.1.1) Đối với công dân Việt Nam: nơi ở thường xuyên là nơi cá nhân sinh sống thường xuyên, ổn định không có thời hạn tại một chỗ ở nhất định và đã đăng ký thường trú theo quy định của pháp luật về cư trú.

b.1.2) Đối với người nước ngoài: nơi ở thường xuyên là nơi ở thường trú ghi trong Thẻ thường trú hoặc nơi ở tạm trú khi đăng ký cấp Thẻ tạm trú do cơ quan có thẩm quyền thuộc Bộ Công an cấp.

b.2) Có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở, với thời hạn của các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế, cụ thể như sau:

b.2.1) Cá nhân chưa hoặc không có nơi ở thường xuyên theo hướng dẫn tại điểm b.1, khoản 1, Điều này nhưng có tổng số ngày thuê nhà để ở theo các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế cũng được xác định là cá nhân cư trú, kể cả trường hợp thuê nhà ở nhiều nơi.

b.2.2) Nhà thuê để ở bao gồm cả trường hợp ở khách sạn, ở nhà khách, nhà nghỉ, nhà trọ, ở nơi làm việc, ở trụ sở cơ quan,... không phân biệt cá nhân tự thuê hay người sử dụng lao động thuê cho người lao động.

Trường hợp cá nhân có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam theo quy định tại khoản này nhưng thực tế có mặt tại Việt Nam dưới 183 ngày trong năm tính thuế mà cá nhân không chứng minh được là cá nhân cư trú của nước nào thì cá nhân đó là cá nhân cư trú tại Việt Nam.

Việc chứng minh là đối tượng cư trú của nước khác được căn cứ vào Giấy chứng nhận cư trú. Trường hợp cá nhân thuộc nước hoặc vùng lãnh thổ đã ký kết Hiệp định thuế với Việt Nam không có quy định cấp Giấy chứng nhận cư trú thì cá nhân cung cấp bản chụp Hộ chiếu để chứng minh thời gian cư trú.

2. Cá nhân không cư trú là người không đáp ứng điều kiện nêu tại khoản 1, Điều này.

3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

a) Đối với cá nhân có thu nhập từ kinh doanh.

a.1) Trường hợp chỉ có một người đứng tên trong Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì người nộp thuế là cá nhân đứng tên trong Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.

a.2) Trường hợp nhiều người cùng đứng tên trong Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (nhóm cá nhân kinh doanh), cùng tham gia kinh doanh thì người nộp thuế là từng thành viên có tên trong Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.

a.3) Trường hợp trong một hộ gia đình có nhiều người cùng tham gia kinh doanh nhưng chỉ có một người đứng tên trong Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì người nộp thuế là cá nhân đứng tên trong Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.

a.4) Trường hợp cá nhân, hộ gia đình thực tế có kinh doanh nhưng không có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (hoặc Chứng chỉ, Giấy phép hành nghề) thì người nộp thuế là cá nhân đang thực hiện hoạt động kinh doanh.

a.5) Đối với hoạt động cho thuê nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác không có đăng ký kinh doanh, người nộp thuế là cá nhân sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác. Trường hợp nhiều cá nhân cùng sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, mặt nước, tài sản khác thì người nộp thuế là từng cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng.

b) Đối với cá nhân có thu nhập chịu thuế khác.

b.1) Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, người nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản.

b.2) Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.

b.3) Trường hợp chuyển nhượng, chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng các đối tượng được bảo hộ theo quy định của Luật Sở hữu trí tuệ, Luật Chuyển giao công nghệ mà đối tượng chuyển giao, chuyển quyền là đồng sở hữu, đồng tác giả của nhiều cá nhân (nhiều tác giả) thì người nộp thuế là từng cá nhân có quyền sở hữu, quyền tác giả và hưởng thu nhập từ việc chuyển giao, chuyển quyền nêu trên.

b.4) Trường hợp cá nhân nhượng quyền thương mại theo quy định của Luật Thương mại mà đối tượng nhượng quyền thương mại là nhiều cá nhân tham gia nhượng quyền thì người nộp thuế là từng cá nhân được hưởng thu nhập từ nhượng quyền thương mại.

4. Người nộp thuế theo hướng dẫn tại các khoản 1 và 2, Điều này bao gồm:

a) Cá nhân có quốc tịch Việt Nam kể cả cá nhân được cử đi công tác, lao động, học tập ở nước ngoài có thu nhập chịu thuế.

b) Cá nhân là người không mang quốc tịch Việt Nam nhưng có thu nhập chịu thuế, bao gồm: người nước ngoài làm việc tại Việt Nam, người nước ngoài không hiện diện tại Việt Nam nhưng có thu nhập chịu thuế phát sinh tại Việt Nam".

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đâu ?

Thưa luật sư, năm 2012 tôi có mua lô đất tái định cư ở Vsip 2 qua trung tâm môi giới HK. Trong quá trình đặt cọc và ra công chứng hồ sơ tại phòng công chứng BD, tôi đã thanh toán hết tiền tại phòng công chứng. Trung tâm môi giới HK làm thủ tục chui về việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhưng cho đến nay gia đình tôi vẫn chưa nhận được thông báo nào của trung tâm môi giới HK. Tôi có gọi điện hỏi thì được trả lời là do gia đình người bán (người bố cho con mảnh đất đó đứng tên bán nhưng trong gia đình chưa đầy đủ chữ ký).
Vậy xin hỏi luật sư, tôi phải làm thế nào? Tôi phải gặp phòng, ban nào để biết được thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử đụng đất đang tiến hành đến đâu rồi?
Tôi xin cảm ơn! Người gửi: letam

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời

Với những thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi anh trai của bạn mua một mảnh đất nhưng chưa làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện nay anh trai bạn muốn cho bạn mảnh đất đó để bạn đứng tên thì anh trai bạn phải làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Bởi vì theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 đã quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Để anh trai bạn có thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đã mua thì anh trai bạn phải làm các thủ tục sau:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/ NĐ - CP quy định chi tiết thi hành một số điềucủa Luật Đất đai quy định về Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng.

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. (Hồ sơ bao gồm: tờ khai lệ phí trước bạ(bên mua); Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế); Hợp đồng chuyển nhượng; Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực); Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực). Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước).

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Sau khi anh trai bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh trai bạn phảii àm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn và hợp đồng này phải được công chứng chứng thực theo quy định tại Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể như sau:

"Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".

Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai,như trường hợp chuyển nhượng của anh trai bạn với người bán ban đầu.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Thủ tục sang tên đất như thế nào?

Xin luật sư cho tôi hỏi: Tôi có 1 miếng đất mua cách đây 5 năm giờ muốn sang tên tôi. Thì phải làm những gì và cần những thủ tục gì trong khi tôi có hộ khẩu ở Nam Định và ô đất tôi mua hiện tại là ở Bắc Kạn ?
Mong sớm nhận được câu trả lời của luật sư. Tôi cảm ơn !
Người gửi: V.T.T

Trả lời:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi thì bạn mua một miếng đất cách đây 5 năm và bây giờ bạn muốn sang tên bạn. Do đó, thủ tục thực hiện việc sang tên đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất). Thành phần hồ sơ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

+ Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2 %

- Thuế trước bạ: 0,5 %

Bước 3: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

- Thời hạn sang tên: 15 ngày

+ Lệ phí sang tên gồm:

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Tư vấn sang tên sổ đỏ căn nhà trong diện quy hoạch ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Nhà ba mẹ chúng tôi xây dựng khi chưa có quy hoạch (trước năm 2003). Nhà 5 tấm (DT: 4 x 20). Nay ba mẹ chúng tôi sang tên cho căn nhà lại cho chúng tôi, nhưng lại nằm trong diện quy hoạch (dự án quy hoạch đường năm 2003 được áp dụng đến 2020).

Vậy khi sang tên có phải đổi sổ đỏ khác không? và nếu có đổi sổ khác thì sau này khi bồi thường có ảnh hưởng nhiều ko ?

Mong luật sư tư vấn giúp. Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: N.T.T

Tư vấn sang tên sổ đỏ căn nhà trong diện quy hoạch ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Từ thông tin bạn gửi về cho chúng tôi, tôi xin phép được giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Thứ nhất: Theo như quy định tại khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013:

"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật".

Như vậy nếu đất nhà bạn đã công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện bố mẹ được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. Như vậy vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng cho bạn trong thời điểm này là không thế được.

Thứ hai: Bạn muốn hỏi là sang tên cho phải đổi bia đỏ khác không thì theo như quy định tại khoản 2 điều 97 Luật này thì:

"2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này".

Do vậy căn cứ vào khoản 2 điều 97 Luật này thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( Sổ đỏ ) mà trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 thì vẫn có giá trị pháp lý không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu bạn có nhu cầu chuyển từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải làm thủ tục theo như quy đinh Luật này.

Thứ ba: Có đổi sổ khác thì có ảnh hưởng gì đến việc bồi thường sau này hay không ?

Thì theo như quy định tại khoản 1 Điều 74 Luật này ''Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất'':

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy căn cư khoản 1 điều 75 Luật này nếu như gia đình bạn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp và đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì sẽ được bồi thường theo nguyên tắc bồi thường mà Luật này quy định.

Trân trọng!

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

5. Hướng dẫn thủ tục mua bán, chuyên nhượng, sang tên nhà đất ?

Chào luật sư Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Nhà tôi đang ở hiện tại được tôi mua lại từ người khác và chỉ làm giấy tay. Hiện tại Xã tôi đang cư ngụ yêu cầu những nhà nào chưa có sổ đỏ thì phải làm sổ đỏ gấp, nhưng gia đình tôi không có điều kiện về tài chính để làm sổ đỏ, và tôi cũng không có nhu cầu mua bán nhà. Luật sư cho tôi hỏi làm sổ đỏ có bắt buộc không? Hộ gia đình không có khả năng về tài chính để làm sổ đỏ thì có bị phạt gì không?
Nhờ luật sư tư vấn giúp Cám ơn luật sư

Trả lời:

​Luật Minh Khuê tư vấn thủ tục đăng ký mua bán, chuyển nhượng và sang tên nhà đất theo đúng quy định của pháp luật hiện nay:

Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất. Để có thể thực hiện các giao dịch liên quan đến đất, bạn phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng minh bạn là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất này, tránh các tranh chấp có thể phát sinh sau này.

Thưa luật sư, Tôi làm hợp đồng công chứng mua bán nhà đất ,giá trị hợp đồng là 400 triệu đồng ,lệ phí phòng công chứng quy định "Giá trị từ trên 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng thì thu phí công chứng bằng 0,1% giá trị tài sản (hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch)".thực tế phòng công chứng thu là 1.550.000 đồng như vậy mức thu phí tính trên 1 trường hợp hay tính trên 1 hợp đồng công chứng, xin tổng đài tư vấn giúp - xin trân trọng cảm ơn .

=> Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp về việc hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng quy định:

"Điều 4. Mức thu phí, lệ phí

2. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

a) Mức thu phí đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:

a1) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

a2) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

a3) Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, góp vốn bằng tài sản khác: Tính trên giá trị tài sản.

a4) Công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản: Tính trên giá trị di sản.

a5) Công chứng hợp đồng vay tiền: Tính trên giá trị khoản vay.

a6) Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản: Tính trên giá trị tài sản; trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay.

a7) Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: Tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu

(đồng/trường hợp)

1

Dưới 50 triệu đồng

50 nghìn

2

Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng

100 nghìn

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

4

Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng

01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng

5

Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng

2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

6

Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng

3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng

7

Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng

5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.

8

Trên 100 tỷ đồng

32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Kính gửi luật sư! Cháu xin hỏi luật sư về trường hợp mua nhà đất của gia đình cháu như sau: Cháu muốn mua 1 miếng đất 74m2 có sẵn nhà cấp 4 cũ 40m2 trên đất. - Đất này của ông Ngãi sử dụng trước năm 1997 nhưng *không có giấy sở hữu đất. *Năm 1997 ông Ngãi viết di chúc chia đất thành 5 phần cho 5 đứa con (tạm gọi là 1,2,3,4,5), có sơ đồ diện tích rõ ràng. *Di chúc có phường công chứng đóng dấu.* - Năm 2001 không biết đứa con thứ 5 đi đâu hay bị làm sao, ông Ngãi đã bán phần thứ 5 cho ông Sơn. *Hợp đồng mua bán có phường công chứng đóng dấu.* - Năm 2004 ông Sơn bán lại phần thứ 5 này cho ông Dũng.* Hợp đồng mua bán có phường công chứng đóng dấu.* - Năm 2014 ông Ngãi qua đời, ông Dũng muốn bán phần thứ 5 này cho gia đình cháu. Vậy cho cháu hỏi, nếu chỉ dựa vào bản di chúc có công chứng các hợp đồng bán nhà có công chứng thì Hợp đồng mua bán nhà lần này có công chứng được không? Nếu công chứng được thì có làm sổ đỏ được không? Nếu không công chứng được thì có làm sổ đỏ được không? Cám ơn luật sư đã đọc! Chúc luật sư sức khỏe dồi dào.

=> Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Như vậy, để có thể thực hiện được giao dịch chuyển quyền sử dụng đất thì người chuyển nhượng phải là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất đó hoặc được ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật.

Xin chào Luật Minh Khuê. Sổ hồng do ba mẹ em đứng tên nhưng ba em đã mất cách đây 6 năm, bây giờ nhà em muốn bán nhà thì có được không ạ, nhà em hoàn toàn không có tranh chấp. Và nếu bán được thì làm thủ tục như thế nào, làm những hợp đồng gì, cần những giấy tờ gì và thời gian là khoảng bao lâu?

=> Để có thể bán ngôi nhà đó, bạn đến văn phòng công chứng để làm thủ tục khai nhận di sản và cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế. Cụ thể Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản".

Chào đoàn luật sư . Tôi hiện đang công tác ở Tỉnh Điện Biên trong dịp tới tôi có vào Đà Nẵng nơi tôi đang muốn chuyển nhượng nhà đất . Nhưng có lẽ khi tôi vào thì chưa có người mua nên tôi muốn đến cơ quan công chứng hay cơ quan nào đó để ủy quyền cho con gái ruột làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất để khi có người mua tôi không cần phải vào lại làm như vậy có được không ạ ?Nếu được thì giấy ủy quyền nên lập tại cơ quan nào ? Xin quý đoàn tư vấn giúp tôi . Xin chân thành cảm ơn

=> Bạn có thể lập hợp đồng ủy quyền cho con gái làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này phải được công chứng, chứng thực.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại