Mục lục bài viết

1. Lý thuyết thẩm định tài sản thế chấp tại tổ chức tín dụng

1.1 Hoạt động cho vay thế chấp tại tổ chức tín dụng

Hoạt động cho vay hay còn gọi cấp tín dụng của tổ chức tín dụng là hoạt động chuyển giao cho khách hàng một lượng giá trị để sử dụng vào một mục đích nhất định trên cơ sở hoàn trả một lượng giá trị cao hơn bao gồm gốc và lãi sau một khoản thời gian nhất định. Hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng được phân thành nhiều loại tùy theo nhu cầu của khách hàng và mục tiêu của tổ chức tín dụng.
Cho vay thế chấp là một hình thức cho vay có tài sản đảm bảo qua đó cho phép tổ chức tín dụng có được nguồn thu nợ thứ hai bằng cách thực hiện chuyển nhượng tài sản đó khi nguồn trả nợ thứ nhất không đủ để trả nợ. Tài sản bảo đảm tại tổ chức tín dụng hay cụ thể hơn là tài sản thế chấp rất đa dạng. Một số tài sản thế chấp phổ biến  tại các tổ chức tín dụng bao gồm:Tài khoản tiền gửi, sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá bằng đồng Việt Nam hoặc ngoại tệ.Bất động sản Phương tiện vận tảiMáy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất Nhà xưởng. Các quyền phát sinh theo hợp đồng Hàng hóa…

1.2 Vai trò thẩm định tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng

Tài sản thế chấp hầu như là một thành phần gắn với hoạt động cấp cho vay của các tổ chức tín dụng. Do đó, quá trình thẩm định tài sản thế chấp được thực hiện xuyên suốt và đóng vai trò quan trọng trong quá trình cho vay của một tổ chức tín dụng.
Thẩm định giá trị tài sản thế chấp nhằm xác định khả năng đáp ứng vốn vay của ngân hàng dựa trên tỷ lệ của giá trị tài sản thế chấp và phù hợp với chính sách tín dụng tại từng thời điểm. Nếu chính sách của tổ chức tín dụng đẩy mạnh vào một số lĩnh vực ưa thích thì sẽ nới rộng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp và ngược lại.
Ngoài ra, tài sản thế chấp còn thể hiện khả năng bù đắp tổn thất cho tổ chức tín dụng khi khách hàng không còn nguồn trả nợ. Việc xác định được chính xác giá trị tài sản thế chấp giúp tổ chức tín dụng giảm thiểu được rủi ro cho mình. Nếu xác định không chính xác giá trị tài sản và khi rủi ro xày ra việc thanh lý tài sản thế chấp không đủ bù đắp nguồn vốn tổ chức tín dụng đã bỏ ra từ đó dẫn đến tổn thất vốn của tổ chức tín dụng.
Hơn nữa, thẩm định giá trị tài sản thế chấp giúp tổ chức tín dụng đánh giá được khả năng tài chính của khách hàng và phân loại được khách hàng. Từ đó, các tổ chức tín dụng sẽ đưa ra chính sách tín dụng phù hợp với từng loại khách hàng khác nhau như điều kiện về lãi suất, các loại phí.
Như vậy, vai trò thẩm định tài sản thế chấp rất quan trọng. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, đối với một số doanh nghiệp đặc thù tổ chức tín dụng không thể xác định giá trị riêng lẻ của từng loại tài sản của doanh nghiệp. Do đó, đề tài phát triển hướng nghiên cứu dựa vào cách thức thẩm định giá doanh nghiệp cho mục đích thế chấp.

2. Cơ sở khoa học về thẩm định giá doanh nghiệp

Giá trị doanh nghiệp là sự biểu hiện bằng tiền tại một thời điểm nhất định về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể mang lại cho các nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh. Giá trị doanh nghiệp bao gồm cả giá trị hữu hình và giá trị vô hình.
Ngoài ra, giá trị doanh nghiệp còn có thể được xác định bởi giá trị vốn chủ sở hữu và giá trị nợ vay. Qua đó, cấu trúc vốn của doanh nghiệp đóng vay trò quyết định đến giá trị doanh nghiệp. Cho đến thời điểm hiện tại, trên thế giới có rất nhiều lý thuyết được công bố về các nhân tố ảnh hưởng đến cấu trúc vốn của các doanh nghiệp qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị doanh nghiệp.

2.1 Lý thuyết M&M

Lý thuyết M&M về cơ cấu vốn của công ty được hai nhà nghiên cứu Modigliani và Miller đưa ra từ năm 1958. Nội dung của lý thuyết M&M trước tiên dựa vào các giả định sau:
- Giả định về thuế
- Giả định về chi phí giao dịch
- Giả định về thị trường hoàn hảo
Lý thuyết M&M được phát biểu thành hai mệnh đề quan trọng. Mệnh đề thứ nhất (I) nói về giá trị công ty. Mệnh đề thứ hai (II) nói về chi phí sử dụng vốn. Các mệnh đề này lần lượt sẽ được xem xét trong hai trường hợp ứng với hai giả định chính: có thuế và không có thuế.
* Giả định không có thuế
Mệnh đề thứ nhất phát biểu rằng: trong điều kiện không có thuế, giá trị doanh nghiệp có vay nợ bằng giá trị của doanh nghiệp không có vay nợ. Điều này có nghĩa rằng, việc tài trợ bằng nợ của doanh nghiệp không làm ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp.
Mệnh đề thứ hai phát biểu rằng: chi phí sử dụng vốn trung bình không đổi và lợi nhuận kỳ vọng trên vốn cổ phần có quan hệ cùng chiều với mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính hay tỷ số nợ. Vì đòn bẩy tài chính làm cho vốn cổ phần trở nên rủi ro hơn nên đòi hỏi một mức lợi nhuận cao hơn để bù đắp.
* Giả định có thuế
Mệnh đề thứ nhất phát biểu rằng: trong điều kiện có thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân, giá trị doanh nghiệp có vay nợ bằng giá trị doanh nghiệp không có vay nợ cộng với hiện giá của lá chắn thuế do sử dụng nợ. Như vậy, việc sử dụng nợ hay đòn bẩy tài chính làm gia tăng giá trị doanh nghiệp.
Mệnh đề thứ hai phát biểu rằng: chi phí sử dụng vốn trung bình giảm trong khi lợi nhuận kỳ vọng trên vốn cổ phần có quan hệ cùng chiều với mức độ sử dụng đòn  bẩy tài chính hay tỷ số nợ.
Như vậy, điều này ngụ ý rằng trong môi trường có thuế, giá trị doanh nghiệp sẽ càng tăng khi doanh nghiệp sử dụng nợ ngày càng nhiều càng. Lý thuyết M&M đã không tính đến động thái của công ty trên thực tế. Một số tác giả khác phản bác lại  rằng trên thực tế không phải giá trị công ty tăng mãi khi tỷ số nợ giá tăng, bởi vì khi tỷ số nợ gia tăng làm phát sinh một loại chi phí, gọi là chi phí kiệt quệ tài chính, làm giảm đi sự gia tăng giá trị của công ty có vay nợ. Đến một điểm nào đó của tỷ số nợ, chi phí khốn khó tài chính sẽ vượt qua lợi ích của lá chắn thuế, khi ấy giá trị công ty có vay nợ bắt đầu giảm dần. Đến đây, chúng ta gặp phải một quan điểm khác, một lý thuyết khác mang tên lý thuyết đánh đổi.

2.2 Lý thuyết đánh đổi

Lý thuyết đánh đổi lần đầu tiên được đưa ra bởi hai nhà nghiên cứu Kraus and Litzenberger vào năm 1973. Lý thuyết này nhằm mục đích giải thích vì sao các doanh nghiệp thường được tài trợ một phần bằng nợ vay, một phần bằng vốn cổ phần. Một lý do lớn khiến các doanh nghiệp không thể tài trợ hoàn toàn bằng nợ vay là vì, bên cạnh sự lợi ích của tấm chắn thuế từ nợ, việc sử dụng tài trợ bằng nợ sẽ gây phát sinh chi phí kiệt quệ tài chính bao gồm cả chi phí trực tiếp lẫn chi phí gián tiếp của việc phá sản có nguyên nhân từ nợ và chi phí đại diện.
Theo quan điểm của thuyết đánh đổi, những nhà quản trị tin rằng giá trị doanh nghiệp có thể được tối đa hóa với một tỉ lệ đòn bẩy tối ưu là sự cân bằng giữa lợi ích của lá chắn thuế từ nợ và chi phí của nợ. Lý thuyết đánh đổi cũng giúp giải thích được tỷ lệ nợ khác nhau giữa các ngành. Những doanh nghiệp có tài sản hữu hình an toàn và khả năng sinh lợi cao thì nên có tỷ lệ nợ mục tiêu cao. Ngược lại, các công ty mà khả năng sinh lợi thấp và tài sản vô hình là chủ yếu thì nên lựa chọn một cấu trúc vốn với tỷ lệ nợ thấp.

2.3 Lý thuyết trật tự phân hạng

Những nền tảng đầu tiên cho lý thuyết trật tự phân hạng là từ những nghiên cứu của Donaldson (1961). Các nghiên cứu này đưa ra những bằng chứng cho thấy nhà điều hành ưu tiên sử dụng nguồn tài trợ nội bộ và chỉ cân nhắc đến nguồn tài trợ bên ngoại (nợ và phát hành cổ phần mới) trong những trường hợp mà nhu cầu vốn gia tăng bất thường không thể tránh khỏi. Myers và Majluf (1984) đã có những nghiên cứu sâu hơn để chỉ ra rằng những khuynh hướng thiên lệch của tài chính hành vi bắt nguồn từ sự bất cân xứng thông tin. Nguyên nhân xuất phát từ việc các nhà quản lý có nhiều thông tin hơn những nhà đầu tư bên ngoài, đứng ở vị thế của những nhà đầu tư đang hiện hữu thì những nhà đầu tư mới yêu cầu một mức chiết khấu cao khi doanh nghiệp phát hành chứng khoán và điều này dẫn đến việc chi phí cho các nguồn tài trợ bên ngoài thường rất cao. Do đó, khi doanh nghiệp có nhu cầu về vốn, họ thường sử dụng nguồn tài trợ nội bộ (lợi nhuận giữ lại) đầu tiên, sau đó là chứng khoán nợ và phát hành cổ phần thường mới là lựa chọn cuối cùng. (Lê Đạt Chí, 2013).
Tóm lại, mỗi một lý thuyết được đưa ra đều dựa trên một quan điểm khác nhau của các nhà nghiên cứu sẽ phù hợp với mỗi phương pháp thẩm định giá khác nhau.

2.4 Thẩm định giá doanh nghiệp

Thẩm định giá ngày nay đang có ảnh hưởng rất lớn về nhiều mặt của nền kinh tế thị trường nên được rất nhiều nhà nghiên cứu trong và ngoài nước quan tâm.
Theo Tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. Ngoài ra, theo Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: "Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ  thể bằng hình  thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ". Hay Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên Trường Xây dựng và BĐS - Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ  thuật hay khoa học về ước  tính giá  trị cho một mục đích  cụ  thể,  của một tài  sản  cụ  thể,  tại một  thời điểm,  có  cân nhắc đến  tất  cả đặc điểm của tài  sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. (Đoàn Văn Trường, 2004). Một quan điểm khác tại Việt Nam cho rằng: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay là một khoa học về việc ước tính giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định” (Hay Sinh và Trần Bích Vân, 2012).
Dưới góc độ pháp lý, ở Việt Nam hiện nay, thẩm định giá được hiểu như sau: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá” (Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012).
Mục đích: nhằm đưa tài sản vào lưu thông trong kinh tế thị trường, bình ổn giá và trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển Mục đích: tư vấn cho người có nhu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định
Cơ sở: dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá trị thị trường tại thời điểm định giá Cơ sở: tuân thủ quy định của pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá. Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
Từ các khái niệm và phân biệt về thẩm định giá nêu trên chúng ta có thể hiểu được rằng thẩm định giá doanh nghiệp là việc ước tính giá trị của doanh nghiệp hay lợi ích của nó theo một mục đích nhất định bằng cách sử dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp tại một địa điểm, thời điểm nhất định.
Nói cách khác, thẩm định giá doanh nghiệp là quá trình đánh giá hay ước lượng giá trị thị trường của các quyền và lợi ích mang lại từ sở hữu doanh nghiệp cho chủ doanh nghiệp.
Như vậy, nhìn từ góc độ lợi ích của chủ sở hữu doanh nghiệp, công tác thẩm định giá doanh nghiệp phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau
- Mua, bán, sáp nhập, liên doanh liên kết, thanh lý doanh nghiệ
- Đầu tư, góp vốn, mua - bán chứng khoán của doanh nghiệp
- Cổ phần hóa, niêm yết chứng khoán trên thị trương chứng khoán
- Thế chấp để vay vốn đầu tư kinh doanh
- Thuế
- Giải quyết, xử lý tranh chấp.
Với sự phát triển của thị trường tài chính, thị trường chứng khoán và các thị trường tài sản khác thì thẩm định giá doanh nghiệp và các lợi ích của nó ngày càng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Thẩm định giá doanh nghiệp cung cấp bức tranh tổng quát về giá trị của một doanh nghiệp, là cơ sở quan trọng phục vụ cho đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá đưa ra quyết định hợp lý trong các vấn đề chủ yếu sau:
- Giúp các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước nắm được tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và giá trị của doanh nghiệp để có chính sách quản lý cụ thể đối với từng doanh nghiệp như thu thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tài sản, các loại thuế khác.
- Giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp.
- Là cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng,…
- Là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính; cũng như là cơ sở để chuyển nhượng, mua bán, sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,… doanh nghiệp.
Trong đó, vấn đề chuyển nhượng doanh nghiệp hiện nay đang đóng vai trò lớn trong quá trình tái cơ cấu lại nền kinh tế, vừa mang lại lợi ích cho hoạt động doanh nghiệp, vừa mang lại lợi ích cho tổ chức tín dụng tài trợ vốn cho doanh nghiệp và giúp cho nền kinh tế trở nên lành mạnh hơn.
Vấn đề đặt ra là thẩm định giá doanh nghiệp đóng vai trò như thế nào trong việc tài trợ vốn cho doanh nghiệp. Thẩm định giá doanh nghiệp nhằm xác định toàn bộ giá trị tài sản của doanh nghiệp phục vụ cho mục đích thế chấp. Một câu hỏi đặt ra là tại sao không thế chấp tài sản mà phải xác định toàn bộ giá trị doanh nghiệp. Thông thường, khi thực hiện thủ tục vay vốn tại ngân hàng, doanh nghiệp cần phải có tài sản bảo đảm cho khoản vay. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp có tài sản mang tính chất đặc thù ví dụ như hệ thống máy móc thiết bị gắn liền với nhau như một thể thống nhất và gắn liền với đất, hoặc được lắp đặt cố định dưới lòng đất nên không thể tháo rời hoặc di dời đi nơi khác và nếu tháo rời sẽ hoàn toàn không còn giá trị hoặc giá trị bị sụt giảm nghiêm trọng. Hơn nữa, một số công nghệ đặc thù với nguồn nhân lực được đào tạo để vận hành công nghệ nên khi chuyển nhượng cho một tổ chức khác cũng không thể sử dụng được hoặc phải tốn kém chi phí đào tạo hoặc thuê lao động có chuyên môn. Do đó, việc lựa chọn phương án thẩm định giá doanh nghiệp là cần thiết. Trong trường hợp cần phải xử lý tài sản thế chấp, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ tiếp quản hoặc chuyển nhượng doanh nghiệp cho một tổ chức khác nhu cầu và đủ năng lực mua lại.
Việc xác định đúng giá trị doanh nghiệp sẽ giúp cho ngân hàng lượng hóa được toàn bộ giá trị tài sản của doanh nghiệp, phục vụ cho nhu cầu cấp tín dụng của ngân hàng, giúp ngân hàng xác định mức vốn cho vay thích hợp đối với khả năng của từng khách hàng và phù hợp với chính sách riêng biệt của ngân hàng. Việc xác định chính xác toàn bộ giá trị tài sản sẽ giúp cho ngân hàng đánh giá tương đối được giá trị mà khách hàng sẽ bù đắp cho mình khi xảy ra rủi ro.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê