1. Mức phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Tôi đi công chứng tại một Văn phòng công chứng (công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) giá trị tài sản tôi bán là khoảng 800 triệu nhưng trong hợp đồng tôi chỉ để 300 triệu.

Tuy nhiên, khi thu lệ phí công chứng thì văn phòng công chứng thu 700 nghìn đồng, nhân viên phòng công chứng nói thu theo giá trị thực tế của tài sản.

Vậy tôi xin hỏi văn phòng công chứng thu như thế có đúng không? Nếu tính giá trị đất theo giá Nhà nước cũng chỉ khoảng 300 triệu.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: N.C. Thành

Mức phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Trả lời:

Chào anh, cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đến cho công ty luật Minh Khuê. Trên cơ sở thông tin anh cung cấp, chúng tôi xin phép được trả lời những thắc mắc của anh như sau:

Căn cứ và mức thu phí được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu,nộp, quản lý sử dụng phí công chứngcủa Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng thì:

- Mức thu như sau:

TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê)

Mức thu

(đồng/trường hợp)

1

Dưới 50 triệu đồng

40 nghìn

2

Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng

80 nghìn

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

4

Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng

800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng

5

Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng

02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

6

Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng

03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng

7

Từ trên 10 tỷ đồng

05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa là 8 triệu đồng/trường hợp)

Do đó, trong trường hợp của anh thì đối chiếu với các quy định nêu trên, cơ quan công chứng sẽ thu phí công chứng là 0,08 % giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất. Cụ thể:

- Việc cơ quan công chứng thu của anh 700.000 đồng là đúng nếu cơ quan đó qua xác minh có căn cứ (giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định) chứng minh được giá cơ quan nhà nước đưa ra lớn hơn giá trong hợp đồng của anh (300 triệu) và cụ thể là hơn 700 triệu đồng.

- Trong trường hợp theo như anh nói là giá trị đất theo giá Nhà nước cũng chỉ khoảng 300 triệu thì nếu anh có cơ sở pháp lý (như bảng giá đất hiện tại của UBND cấp tỉnh hay biên bản định giá của cơ quan thẩm định giá có thẩm quyền) cho khẳng định này của mình thì anh có thể yêu cầu Văn phòng công chứng nơi anh công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên tính lại mức phí công chứng hoặc yêu cầu công chứng viên đã trả lời cho anh đưa ra căn cứ chứng minh giá trị tài sản mà anh muốn chuyển nhượng là hơn 700 triệu đồng. Nếu xét thấy giá trị do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thấp hơn giá đất của UBND Tỉnh/Thành phố nới có đất của anh thì anh và văn phòng công chứng có thể đổi chiếu với quyết định của UBND để đưa giá trị tài sản của bất động sản mà anh đang chuyển nhượng để làm căn cứ tính phí công chứng theo quy định trên.

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?

2. Hỏi về phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

Thứ nhất về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

...............

Theo đó khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy kể cả trường hợp có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa làm thủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.

Thứ hai về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

..............

Theo đó khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực

Theo hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam thì từ khi luật đất đai 2003 có hiệu lực, đã có yêu cầu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được thành lập hợp đồng và có công chứng, chứng thực. Theo đó những giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 1/7/2004 mà không có công chứng thì phải tiến hành xác lập lại về mặt hình thức để có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được, nếu không xác lập lại mà xảy ra tranh chấp phải đưa ra tòa án giải quyết thì giao dịch sẽ bị tuyến bố vô hiệu.

Còn đối với những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 1/7/2004 tại thời điểm này khi sử dụng luật đất đai 1993 thì không có quy định bắt buộc phải công chứng chứng thực, tuy nhiên việc chuyển nhượng phải có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba về trình tự thực hiện

Bước 1: hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Hồ sơ sang tên sổ đỏ - Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

- Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

Các loại thuế và lệ phí phải nộp đối với bên mua :

Lệ phí trước bạ:

Các lệ phí khác

>> Xem thêm:  Thủ tục nhận chuyển quyền sử dụng đất cần những giấy tờ gì ?

3. Văn phòng công chứng không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Trả lời:

Đối với câu hỏi của bạn công ty Luật Minh Khuê xin được hỗ trợ bạn trả lời như sau:

Đối với vấn đề của bạn sẽ căn cứ vào điều 191 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:

" Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

...............

Như vậy nếu bạn không thuộc 4 trường hợp quy định tại điều 191 của Luật đất đai 2013 thì bạn vẫn sẽ được chuyển nhượng quyền sở hữu quyền sử dụng đất này. Nếu công chứng viên không trả lời rõ ràng cụ thể cho bạn thì có thể gửi văn bản khiếu nại đến trưởng phòng công chứng để khiếu nại nội dụng của mình.

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thực trạng liên quan đến hợp đồng ủy quyền đất đai

4. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không sang tên thì có bị xử phạt không ?

Luật sư trả lời:

Khỏan 4 và khỏan 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 như sau:

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

....

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế…

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, bạn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Trường hợp đã quá 30 ngày kể từ ngày Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực bạn mới làm thủ tục đăng ký biến động bạn sẽ bị xử phạt hành chính từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng theo quy định tại Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có quy định như sau:

Điều 12. Không đăng ký đất đai

1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi không đăng ký đất đai lần đầu.

2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các Điểm a, b, h, i, k và l Khỏan 4 Điều 95 của Luật Đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định.

Nếu do điều kiện về khỏang cách địa lý bạn không thể tự mình làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận, bạn có thể ủy quyền cho một cá nhân khác thực hiện công việc này cho mình để đúng thời hạn đăng ký biến động theo quy định của Pháp luật.

>> Xem thêm:  Hướng dẫn soạn hợp đồng cho thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất hiện nay ?

5. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất

>> Tải ngay: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

- Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Căn cứ nhu cầu và khả năng của hai bên,

Hôm nay ngày…….tháng……năm 201… tại địa chỉ …………,

Chúng tôi gồm có:

Bên chuyển nhượng (sau đây gọi là bên A):

  • ÔNG/ BÀ :…………………………………….Sinh năm: ..……………...………………
  • Số CMND:……………………………… .......Cấp ngày: ..….……..………...…………
  • Hiện thường trú tại:..………………………..……….............….…...............…………
  • Và Bà :………………………………… .........Sinh năm: ..……….….…......…………
  • Số CMND:……………………………….....Cấp ngày: ..………..……..…...…………

Hiện thường trú tại: ………………………………………………………………........................

Bên nhận chuyển nhượng (sau đây gọi là bên B):

  • ÔNG/ BÀ :…………………………………….Sinh năm: ..……………..........…………
  • Số CMND:……………………………… .......Cấp ngày: ..….……..………...…………
  • Hiện thường trú tại:..………………………..……….............….…................…………
  • Và Bà :………………………………… .........Sinh năm: ..……….….…........…………
  • Số CMND:……………………………….....Cấp ngày: ..………..……..…......…………

Hiện thường trú tại: ………………………………………………………………............................

Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:

Điều 1: Quyền sử dụng đất chuyển nhượng

Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo .............................................................

cụ thể như sau:

- Thửa đất số: .........................................................................................................................

- Tờ bản đồ số:........................................................................................................................

- Địa chỉ thửa đất: .....................................................................................................................

- Diện tích: ............................... m2 (bằng chữ: ..............................................)

- Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: ..................................... m2

+ Sử dụng chung: .................................... m2

- Mục đích sử dụng:..........................................

- Thời hạn sử dụng:...........................................

- Nguồn gốc sử dụng:.......................................

Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): .................................................................

Điều 2: Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán

1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là: ........................... đồng

(bằng chữ:..........................................đồng Việt Nam).

2. Phương thức thanh toán: .................................................................................................

3. Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Điều 3: Việc giao và đăng ký quyền sử dụng đất

1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên B vào thời điểm

.............................................................................................................................................

2. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Điều 4: Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí

Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do bên ..................... chịu trách nhiệm nộp.

Điều 5: Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 6: Cam đoan của các bên

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

a) Thửa đất không có tranh chấp;

b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

2. Bên B cam đoan:

2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;

2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

Điều 7: điều khoản cuối cùng

Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Bên A

(Ký và ghi rõ họ tên)

Bên B

(Ký và ghi rõ họ tên)

LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Ngày.........tháng...........năm......... (bằng chữ .......................................................)

tại ..........................................................................................................................,

tôi ............................................., Công chứng viên, Phòng Công chứng số ..........,

tỉnh/thành phố .........................................................................................................

CÔNG CHỨNG:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết giữa bên A là ……............................và bên B là.....................; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng;

- Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;

- Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- ....................................................................................................................................

.........................................................................................................................................

- Hợp đồng này được làm thành .......... bản chính (mỗi bản chính gồm ....... tờ, ........trang), giao cho:

+ Bên A ...... bản chính;

+ Bên B ....... bản chính;

Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính.

Số................................, quyển số ................TP/CC-SCC/HĐGD.

CÔNG CHỨNG VIÊN

(Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên)

>> Xem thêm:  Hướng dẫn thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật đất đai ?