Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Bộ luật hình sự số 37/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của Quốc hội

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đấtđai

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính

2. Luật sư tư vấn:

Chào luật sư cho tôi hỏi: Ông hàng xóm bên, cách đây 10 năm có múc ao lấn đất qua bên nhà tôi nhưng tôi không phát hiện ra. Giờ tôi coi lại sổ đỏ thì bị mất một số đất. Vậy giờ tôi phải làm gì để đòi lại phần đất của gia đình tôi? Mong nhận được tư vấn của các luật sư. Xin cảm ơn!

Theo như thông tin bạn cung cấp, hiện nay, đất nhà bạn đang sử dụng đã được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đất nhà bạn bị hàng xóm lấn sang, chính vì vậy, việc lấn đất này của hàng xóm bạn là trái quy định của pháp luật. Bạn có quyền làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất xử lý hành vi vi phạm này. Hành vi của hàng xóm bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi lấn đất theo Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, biện pháp khắc phục hậu quả là hàng xóm bạn phải khôi phục lại hiện trạng đất như ban đầu cho gia đình bạn.

>> Xem thêm:  Phần di sản không đề cập trong di chúc chia như thế nào ? Ai được hưởng di sản thừa kế ?

"Điều 10. Lấn, chiếm đất
1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.
3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.
4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;
b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này."

Cho em hỏi ! Cạnh nhà em có một nhà gốc dân tộc hoa, chiếm đất quốc phòng đến 5-6 mẫu đất, ban ngày cho máy múc vào múc bị cấm từ lần đó một thời gian múc trộm tối, lấn chiếm cả mép đường đi rộng 2 mét dài 60m để trồng cam, nếu như vậy mức xử phạt như thế nào. Mà đất quốc phòng em sống ngay cạnh có thấy bán bao giờ đâu. Thấy nhà ý bảo làm sổ đỏ rồi mà trưởng thôn không biết.

Như vậy, trong trường hợp này, gia đình nhà kia đã vi phạm quy định của pháp luật, do đó, gia đình này sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi lấn, chiếm đất theo Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. 

Bên cạnh đó, hành vi lấn chiếm đất quốc phòng an ninh cũng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo điều 173 Bộ luật hình sự 1999 sửa đổi bổ sung 2009, cụ thể :

"Điều 173. Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai

1. Người nào lấn chiếm đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất, sử dụng đất trái với các quy định của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ năm triệu đồng đến năm mươi triệu đồng, cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến ba năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ ba mươi triệu đồng đến một trăm triệu đồng hoặc phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Có tổ chức;

b) Phạm tội nhiều lần;

c) Gây hậu quả rất nghiêm trọng hoặc đặc biệt nghiêm trọng.

3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ năm triệu đồng đến hai mươi triệu đồng.".

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

Như vậy, nếu lấn chiếm quốc phòng an ninh gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm thì có thể bị xử lý hình sự. 

Xin chào quý anh chị, cho mình hỏi chút. Hiện tại mình cùng 2 người bán muốn mua 1 mảnh đất 600m2, do diện tích lớn nên 3 người mới cùng mua, hỏi : thủ tục mua để tách sổ riêng cho 3 người được không? và hợp đồng mua bán có lập cho 3 người cùng đứng tên không? xin hỏi các thủ tục cần thiết như thế nào? Chân thành cảm ơn. Trân trọng!

Căn cứ theo khoản 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện."

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì ba người có thể đứng tên cùng chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, điều kiện để tách thửa đất cho riêng ba người cần căn cứ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định mức tối thiểu khi tách thửa đất. Trong trường hợp, diện tích tối thiểu khi tách thửa cho ba người đủ diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì ba người có thể tiến hành thủ tục tách thửa. Ngược lại, nếu không đủ điều kiện tách thửa thì ba người có thể cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của ba người và phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.

Căn cứ theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật đất đai năm 2013 và Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, bạn cần nộp một bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất để thực hiện thủ tục tách thửa đất. Hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK; 
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. 

- Hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất với chủ sở hữu đất.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mới cho ba người.

Chào luật sư, Em muốn hỏi rằng : Cậu em có miếng đất nền bên khu dân cư, chưa có sổ đỏ nên chưa thể sang tên qua cho em, có làm giấy tay chuyển quyền sở hữu cho em, và 1 tờ giấy ủy quyền có xác nhận của xã (ủy quyền với mục đích thay thế cậu thanh toán tiền và làm giấy phép xây dựng nhà). Vậy luật sư tư vấn giúp em nếu như cậu em lỡ có qua đời đột ngột mà vẫn chưa có sổ đỏ, chưa sang tên cho em. Vậy khi đó miếng đất này thuộc quyền sở hữu của ai ? Em có thuận lợi nhận và đứng tên được miếng đất này không ? Nhờ luật sư tư vấn giúp em Em cảm ơn !

Thứ nhất, bạn mới làm giấy tay chuyển quyền sở hữu cho bạn. Trong khi đó, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Chính vì vậy, giấy tay giữa bạn và cậu bạn không có hiệu lực pháp luật do vi phạm về hình thức.

Thứ hai, giấy ủy quyền của cậu bạn cho bạn có xác nhận của xã, giấy ủy quyền nhằm mục đích là bạn thay thế cậu bạn thanh toán tiền và làm giấy phép xây dựng nhà. Giấy ủy quyền này có hiệu lực cho đến khi cậu bạn mất thì giấy ủy quyền này chấm dứt (tức là hết hiệu lực).

>> Xem thêm:  Mẫu đơn phản tố mới nhất 2020, hướng dẫn cách viết đơn phản tố

Như vậy, nếu cậu bạn qua đời đột ngột mà chưa có sổ đỏ, thì trên giấy tờ (các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của cậu bạn) mảnh đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của cậu bạn. Do vậy, sau khi cậu bạn mất, miếng đất này sẽ được chia thừa kế. Miếng đất này sẽ thuộc di sản thừa kế của cậu bạn và thuộc về những người thuộc hàng thừa kế gồm vợ, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của cậu bạn. Khi bạn muốn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này thì bạn phải có sự đồng ý của những người này, nếu một trong những người này không đồng ý thì bạn không được phép đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với miếng đất này.

Xin chào luật sư, Em hiện đang ở Cà Mau, nhà em trước đây có mua mảnh đất nhưng diện tích trong sổ đỏ nhỏ hơn diện tích ngoài thực tế. Hiện nay đất đang bị tranh chấp với nhà hàng xóm bên cạnh.Vậy luật sư cho em hỏi nhà em phải làm thế nào để giấy tờ đất với diện tích thực tế bằng nhau? Em xin cảm ơn.

Căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Như vậy, bạn cần đến cơ quan địa chính tại địa phương yêu cầu họ đo đạc lại diện tích đất nhà bạn. Nếu ranh giới thửa đất mà bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì bạn sẽ được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới theo số liệu đo đạc thực tế, tương ứng với diện tích đất mà chủ đất bán cho bạn. Còn trong trường hợp ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm. 

Trong trường hợp, hai bên đang xảy ra tranh chấp thì các bên phải có những giấy tờ, bằng chứng chứng minh được việc mình sử dụng đất đúng quy định, không lấn, chiếm đất, từ đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác minh sự việc và giải quyết vụ việc này cho bạn.

Cho tôi hỏi mức phí để làm hợp đồng trao tặng nhà ở tại phòng Công chứng?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên:

"Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi,góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất."

Như vậy, tùy vào từng trường hợp giá trị tài sản của bạn là bao nhiêu thì mức phí thu sẽ tương ứng. Bạn có thể tham khảo bảng sau:

TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu

(đồng/trường hợp)

1

Dưới 50 triệu đồng

50 nghìn

2

Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng

100 nghìn

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

4

Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng

01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng

5

Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng

2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

6

Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng

3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng

7

Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng

5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.

8

Trên 100 tỷ đồng

32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai vui lòng trao đổi trực tiếp vớiluật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162 để nhận được sự hỗ trợ trực tiếp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê 

>> Xem thêm:  Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhất năm 2020