Nêu cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất theo Nghị quyết 18-NQ/TW

1. Hiểu rõ Nghị quyết 18-NQ/TW và các quy định liên quan

Nghị quyết 18-NQ/TW, được thông qua bởi Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII vào tháng 10 năm 2022, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc cải cách chính sách đất đai tại Việt Nam. Nghị quyết này nhằm mục đích hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, bảo đảm việc quản lý, sử dụng và định giá đất đai một cách hiệu quả và minh bạch hơn.

Các điều khoản liên quan trực tiếp đến công tác định giá đất:

• Thay đổi phương pháp xác định giá đất: Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu thay đổi phương pháp xác định giá đất từ việc áp dụng khung giá cố định sang phương pháp xác định giá dựa trên nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất sẽ được điều chỉnh linh hoạt theo sự biến động của thị trường, phản ánh chính xác giá trị thực tế của đất đai tại từng thời điểm và khu vực cụ thể.
• Tăng cường tính minh bạch và công bằng: Nghị quyết đặt ra yêu cầu cao về tính minh bạch trong công tác định giá đất. Cụ thể, việc thành lập hội đồng thẩm định giá đất phải đảm bảo tính độc lập và khách quan, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài. Hội đồng thẩm định phải bao gồm các chuyên gia có trình độ chuyên môn cao và được giám sát chặt chẽ để đảm bảo công tác định giá diễn ra công bằng và chính xác.
• Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất: Nghị quyết cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải xây dựng và duy trì một cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất. Cơ sở dữ liệu này sẽ cung cấp các thông tin đầy đủ và cập nhật về giá đất tại từng khu vực, hỗ trợ cho việc định giá và quản lý đất đai một cách hiệu quả hơn.

Giải thích các khái niệm quan trọng:

• Giá thị trường: Đây là giá mà tài sản có thể được mua bán trên thị trường trong điều kiện tự do và công bằng. Giá thị trường phản ánh sự cân bằng giữa cung và cầu, và thường biến động theo thời gian. Việc xác định giá thị trường yêu cầu phải có các thông tin cập nhật và chính xác về các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, bao gồm cả các yếu tố kinh tế, xã hội và pháp lý.
• Hội đồng thẩm định giá đất: Là cơ quan có trách nhiệm xác định giá trị của đất đai theo các tiêu chí và phương pháp định giá được quy định. Hội đồng thẩm định bao gồm các chuyên gia độc lập, không chịu sự can thiệp của các yếu tố bên ngoài, và phải thực hiện công tác định giá một cách công bằng và minh bạch.
• Tổ chức tư vấn: Là các đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn về định giá đất cho các cơ quan nhà nước, tổ chức, và cá nhân. Tổ chức tư vấn cần phải đáp ứng các tiêu chuẩn về năng lực và đạo đức nghề nghiệp, và phải được cấp phép hoạt động bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

So sánh với các quy định trước đây:

Trước khi Nghị quyết 18-NQ/TW được ban hành, hệ thống giá đất của Việt Nam chủ yếu dựa vào khung giá cố định do Nhà nước quy định. Khung giá này thường không phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai tại từng thời điểm và khu vực cụ thể, dẫn đến tình trạng giá đất không được cập nhật kịp thời và thiếu tính công bằng trong các giao dịch đất đai.

Những điểm mới và thay đổi căn bản:

• Bỏ khung giá cố định: Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu loại bỏ khung giá cố định và thay thế bằng phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường. Điều này giúp cho giá đất được điều chỉnh linh hoạt và phản ánh đúng giá trị thực tế, từ đó hạn chế tình trạng lạm dụng và tham nhũng.
• Tăng cường tính độc lập của hội đồng thẩm định: Nghị quyết đặt ra yêu cầu cao về tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, nhằm đảm bảo rằng công tác định giá được thực hiện một cách khách quan và không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài.
• Nâng cao chất lượng đội ngũ định giá viên: Nghị quyết yêu cầu nâng cao trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên, từ đó đảm bảo rằng công tác định giá được thực hiện một cách chính xác và tin cậy.

Tác động của Nghị quyết đến công tác định giá đất:

Cơ hội:

• Tăng cường tính minh bạch và công bằng: Việc áp dụng nguyên tắc thị trường trong xác định giá đất giúp đảm bảo rằng giá trị đất đai được phản ánh một cách chính xác và công bằng. Điều này giúp tăng cường tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch đất đai, từ đó hạn chế tình trạng tham nhũng và gian lận.
• Nâng cao chất lượng công tác định giá: Với việc thành lập các hội đồng thẩm định độc lập và nâng cao trình độ chuyên môn của các định giá viên, công tác định giá đất sẽ được thực hiện một cách chính xác và tin cậy hơn. Điều này giúp cải thiện chất lượng công tác định giá và đảm bảo rằng giá trị đất đai được xác định một cách công bằng.
• Phát triển thị trường bất động sản: Khi giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường, thị trường bất động sản sẽ trở nên minh bạch và phát triển bền vững hơn. Điều này tạo điều kiện cho các nhà đầu tư và người dân có thể tham gia vào thị trường một cách dễ dàng và công bằng.

Thách thức:

• Khó khăn trong việc chuyển đổi cơ chế xác định giá đất: Việc chuyển đổi từ khung giá cố định sang phương pháp xác định giá theo giá thị trường đòi hỏi phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý và cơ sở dữ liệu. Đây là một quá trình phức tạp và có thể gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện.
• Rủi ro xung đột lợi ích: Mặc dù Nghị quyết đã nhấn mạnh tính độc lập của hội đồng thẩm định, nhưng vẫn có nguy cơ xảy ra xung đột lợi ích nếu không có các cơ chế giám sát và kiểm tra hiệu quả. Việc này yêu cầu phải có các biện pháp và công cụ giám sát chặt chẽ để phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm.
• Thiếu hụt nguồn nhân lực chất lượng: Công tác định giá đất đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia có trình độ cao và đạo đức nghề nghiệp tốt. Tuy nhiên, hiện tại việc thiếu hụt nguồn nhân lực chất lượng đang là một thách thức lớn. Cần có các chương trình đào tạo và bồi dưỡng để nâng cao trình độ của đội ngũ định giá viên.

2. Cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất

Xây dựng đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp:

Nâng cao trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp:

• Đào tạo và bồi dưỡng thường xuyên: Để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, cần phải tổ chức các khóa đào tạo và bồi dưỡng thường xuyên cho các định giá viên. Các khóa học này nên bao gồm các nội dung về phương pháp định giá mới, các quy định pháp luật liên quan, và các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp.
• Tăng cường đạo đức nghề nghiệp: Các định giá viên cần tuân thủ chặt chẽ các quy định về đạo đức nghề nghiệp, bao gồm việc đảm bảo tính trung thực và khách quan trong công tác định giá. Các cơ quan chức năng cần xây dựng và áp dụng các quy tắc đạo đức nghề nghiệp, đồng thời có các cơ chế giám sát và xử lý các trường hợp vi phạm.

Hoàn thiện hệ thống thông tin:

Cập nhật và chia sẻ dữ liệu thị trường bất động sản:

• Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất: Việc xây dựng một cơ sở dữ liệu quốc gia đầy đủ và cập nhật về giá đất là rất quan trọng. Cơ sở dữ liệu này cần bao gồm các thông tin chi tiết về giá đất tại từng khu vực, loại đất, mục đích sử dụng, và các thông tin về thị trường bất động sản.
• Chia sẻ dữ liệu thị trường bất động sản: Các cơ quan quản lý, tổ chức tư vấn, và định giá viên cần hợp tác trong việc chia sẻ dữ liệu về thị trường bất động sản. Điều này giúp đảm bảo tính chính xác và kịp thời của các thông tin, hỗ trợ công tác định giá đất hiệu quả hơn.

Đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định:

Rà soát và bổ sung quy định về thành phần và quyền hạn:

• Xác định tiêu chí lựa chọn thành viên: Cần xây dựng các tiêu chí rõ ràng và minh bạch để lựa chọn thành viên của hội đồng thẩm định. Tiêu chí này cần bao gồm trình độ chuyên môn, kinh nghiệm, và khả năng đảm bảo tính độc lập và khách quan trong công tác định giá.
• Quy định về quyền hạn và trách nhiệm: Các quy định về quyền hạn và trách nhiệm của hội đồng thẩm định cần được làm rõ để đảm bảo rằng hội đồng có đầy đủ quyền lực và trách nhiệm trong việc thực hiện công tác định giá.

Ngăn chặn tình trạng can thiệp từ bên ngoài:

• Xây dựng cơ chế giám sát và kiểm tra: Các cơ quan giám sát cần thiết lập các cơ chế kiểm tra và giám sát để phát hiện và xử lý các trường hợp can thiệp từ bên ngoài. Cần có các quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên liên quan trong việc đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định.

Nâng cao năng lực của tổ chức tư vấn:

Đặt ra các tiêu chuẩn chặt chẽ về năng lực:

• Tăng cường giám sát và đánh giá: Các tổ chức tư vấn cần đáp ứng các tiêu chuẩn về năng lực và đạo đức nghề nghiệp. Cần có các cơ chế giám sát và đánh giá định kỳ để đảm bảo rằng các tổ chức tư vấn cung cấp dịch vụ chất lượng và tuân thủ các quy định pháp luật.
• Xây dựng tiêu chí lựa chọn tổ chức tư vấn: Các tiêu chí lựa chọn tổ chức tư vấn cần bao gồm khả năng cung cấp dịch vụ định giá chính xác, trình độ chuyên môn của đội ngũ nhân viên, và mức độ đáp ứng các yêu cầu đạo đức nghề nghiệp.

Áp dụng công nghệ thông tin:

Sử dụng phần mềm chuyên dụng để định giá:

• Tạo ra các nền tảng giao dịch điện tử minh bạch: Việc áp dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá và giao dịch đất đai giúp nâng cao tính minh bạch và chính xác. Các nền tảng giao dịch điện tử giúp giảm thiểu tình trạng gian lận và tăng cường tính công bằng trong các giao dịch bất động sản.
• Ứng dụng các phần mềm định giá tiên tiến: Các phần mềm chuyên dụng cho công tác định giá đất có thể hỗ trợ việc thu thập, phân tích và xử lý dữ liệu một cách hiệu quả. Việc ứng dụng các công nghệ này giúp nâng cao chất lượng công tác định giá, giảm thiểu sai sót và tăng cường tính chính xác.

3. Các giải pháp cụ thể để triển khai Nghị quyết

Rà soát, hoàn thiện hệ thống pháp luật:

Sửa đổi và bổ sung các quy định còn bất cập:

• Cập nhật các văn bản pháp luật liên quan: Cần thực hiện việc sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến công tác định giá đất để phù hợp với các yêu cầu của Nghị quyết 18-NQ/TW. Việc này bao gồm việc cập nhật các quy định về phương pháp định giá, cơ chế xác định giá, và các tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp.
• Xây dựng các văn bản hướng dẫn chi tiết: Các văn bản hướng dẫn chi tiết cần phải được xây dựng để hỗ trợ việc triển khai các quy định của Nghị quyết. Các văn bản này cần phải rõ ràng, cụ thể và dễ hiểu để đảm bảo việc thực hiện hiệu quả.

Tăng cường công tác thanh tra, giám sát:

Phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm:

• Xây dựng cơ chế giám sát và thanh tra hiệu quả: Các cơ quan nhà nước cần xây dựng các cơ chế giám sát và thanh tra hiệu quả để đảm bảo việc thực hiện các quy định về định giá đất. Cần có các công cụ và quy trình cụ thể để phát hiện, xử lý và ngăn chặn các trường hợp vi phạm.
• Thiết lập các cơ chế khen thưởng và xử lý: Cần có các cơ chế khen thưởng cho các tổ chức và cá nhân thực hiện tốt các quy định về định giá đất, đồng thời xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm. Điều này giúp tạo động lực cho các bên liên quan trong việc tuân thủ các quy định pháp luật.

Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến:

Nâng cao nhận thức của người dân và doanh nghiệp:

• Tổ chức các hoạt động tuyên truyền và đào tạo: Cần có các chương trình tuyên truyền và đào tạo để nâng cao nhận thức của người dân và doanh nghiệp về các quy định và quy trình liên quan đến công tác định giá đất. Điều này giúp tạo sự đồng thuận và hỗ trợ cho việc triển khai Nghị quyết.
• Phát hành các tài liệu hướng dẫn: Các tài liệu hướng dẫn về quy định và quy trình định giá đất cần được phát hành rộng rãi để đảm bảo rằng tất cả các bên liên quan đều nắm rõ và hiểu rõ các yêu cầu của Nghị quyết.

Nghị quyết 18-NQ/TW đã đưa ra một tầm nhìn mới về công tác định giá đất tại Việt Nam, với mục tiêu tạo ra một hệ thống định giá đất công bằng, minh bạch và hiệu quả hơn. Các nội dung và giải pháp của Nghị quyết không chỉ giúp cải thiện chất lượng công tác định giá đất mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Việc thực hiện các giải pháp cụ thể, từ việc nâng cao chất lượng đội ngũ định giá viên đến việc ứng dụng công nghệ thông tin, sẽ tạo điều kiện cho một môi trường đầu tư và quản lý đất đai minh bạch hơn, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.